REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00733 – N° Portalis DBYH-W-B7K-NBDM

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] C/ [R], [O]

Le : 17 Septembre 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

Monsieur [D] [R]
Madame [B] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 17 SEPTEMBRE 2026

Par Alain TROILO, Président du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assisté de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [B] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 09 Juin 2026 pour l’audience des référés du 25 Juin 2026 ;

A l’audience publique du 25 Juin 2026 tenue par Alain TROILO, Président assisté de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Septembre 2026, date à laquelle Nous, Alain TROILO, Président, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 03 octobre 2025, délivré le 09 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 3.084,96 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (non chiffrées) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par courrier recommandé du 24 avril 2026, délivré le 05 mai 2026, pour un arriéré de charge de 3.432,34 €, et 293,38 € au titre des provisions non encore échues.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 09 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphine, a fait assigner Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de :
– 3.725,72 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024,
– 1.300 € pour résistance abusive,
– 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
– le tout avec capitalisation des intérêts.

Assignés par actes délivrés à leur personne, Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O], qui ont bénéficié d’un délai suffisant, n’ont pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
– Le relevé de propriété de Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] établissant qu’ils sont propriétaires des lots 006, 032, 068 de l’immeuble (pièce 2),
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 juillet 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025 (pièce 6),
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 mai 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2026 (pièce 7),
– La mise en demeure du 03 octobre 2025, distribuée le 09 octobre 2025 (pièce 10),
– La mise en demeure du 24 avril 2026, distribuée le 02 mai 2026 (pièce 11),
– Un extrait de compte arrêté au 1er mai 2026 (pièce 1),
– Le contrat de syndic (pièce 14).

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 31 décembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025 et 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 24 avril 2026, Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] étaient redevables solidairement de la somme de 3.226,54 € au titre des charges et provisions échues (après déduction des frais de 206 €, soit 54 + 44 + 54 + 54). Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux de l’exercice du 1er mai et 1er août 2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité, soit : 140,81 + 5,88 + 140,81 + 5,88 = 293,38 €.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure daté du 12 février 2024 (pièce 8) et 1er mars 2024 (pièce 9), de sorte que le coût associé à l’envoi de ces deux courriers doit être déduit (54 + 44 = 98 €).

En revanche, il justifie de l’envoi des courriers recommandés du 03 octobre 2025 et 24 avril 2025, ainsi que du coût associé compte tenu de la production du contrat de syndic (54 + 54 = 108 €).

Aussi, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et justifiés seront retenus pour la somme de 108 €.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.226,54 € au titre de l’arriéré des charges échues au mai 2026, de 293,38 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice du 1er mai et 1er août), et de 108 € au titre des frais nécessaires, soit un total de 3.627,92 €, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2026 pour la somme de 3.519,92 € et à compter du 09 juin 2026 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphine, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O], qui perdent le procès, supporteront in solidum les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Foncia Alpes Dauphine, les sommes de :
– 3.226,54 € au titre de l’arriéré des charges échues au 24 avril 2026,
– 293,38 € au titre des charges devenues exigibles (exercice du 1er mai et 1er août 2026),
– 108 € au titre des frais nécessaires déjà exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
soit la somme totale de 3.627,92 €, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2026 pour la somme de 3.519,92 € et à compter du 09 juin 2026 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 09 juin 2026 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Foncia Alpes Dauphine, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Foncia Alpes Dauphine, la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [B] [O] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Elodie FRANZIN Alain TROILO