TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 25/00747 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MGST

N° JUGEMENT :

AF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées le :

à :

Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS

Me Cécile KOVARIK-OVIZE

Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 17 Septembre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. PAMAG prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [H] [Y] (Gérant) domicilié [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Cécile KOVARIK-OVIZE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.D.C. de l’Immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, , dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de VIENNE

S.A.S. AGENCE GIVERDON IMMOBILIER es qualité de syndic du SDC de l’immeuble LA [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

S.C.I. SCCV [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Juin 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice-président, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Septembre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Des travaux de surélévation de l’immeuble en copropriété [Adresse 3] ont été confiés par le syndicat des copropriétaires à la SCCV [Adresse 3]. La cage d’ascenseur prévue a été réalisée à un emplacement différent de celui initialement prévu.

Estimant que l’implantation de la cage d’ascenseur lui était préjudiciable, la SCI Pamag, propriétaire d’un appartement dans la résidence, a assigné en référé le syndicat des copropriétaires, l’agence Giverdon Immobilier en sa qualité de syndic ainsi que la SCCV en vue d’une mesure d’expertise judiciaire, que le juge des référés a ordonné et confié à Monsieur [Q] [J] par ordonnance du 14 septembre 2022.

Dans son rapport du 10 mars 2024, Madame [Q] [J] (et non Monsieur) a estimé que le déplacement de la cage d’ascenseur de 78 cm par rapport aux plans du permis de construire avait aggravé la perte de vue et de luminosité depuis les fenêtres de l’appartement de la SCI Pamag et estimé la perte consécutive de la valeur du bien à 11.138€.

Par actes du 20 janvier 2025 et du 5 février 2025, la SCI Pamag a assigné la SCCV, le syndic et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grenoble en vue de l’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2026, la SCI Pamag demande au tribunal de :
A TITRE LIMINAIRE,
– DONNER INJONCTION au syndic de clarifier son identité à la lecture du dernier PV d’AG du 19 avril 2025,
I. Sur les responsabilités,
– DÉCLARER que la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] engage sa responsabilité pour faute vis-à-vis de la SCI PAMAG,
– DÉBOUTER la SCCV [Adresse 3] de sa demande nouvelle visant à se voir exonérer de toute responsabilité par le fait d’un tiers,
– DÉCLARER que la SCCV [Adresse 3] engage sa responsabilité vis-à-vis de la SCI PAMAG pour les désordres découlant de la modification de la position de la cage d’ascenseur,
– DÉCLARER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] engage sa responsabilité vis-à-vis de la SCI PAMAG du fait des préjudices en lien direct avec les travaux sur les parties communes,
II. Sur les préjudices de la SCI PAMAG,
Au principal,
– CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble La [Adresse 3], la SCCV [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la SCI PAMAG la somme de CINQUANTE HUIT MILLES EUROS (58.000 €) au titre de la perte de valeur de son bien du fait de la modification de l’emplacement de la cage d’ascenseur,
A titre subsidiaire,
– CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la SCCV [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la SCI PAMAG la somme de TRENTE CINQ MILLE SIX EUROS (35.006 €) au titre de la perte de valeur de son bien du fait de la modification de l’emplacement de la cage d’ascenseur,
– ORDONNER que la présente condamnation soit assortie d’intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et ORDONNER la capitalisation des intérêts,
– ORDONNER l’exécution provisoire,
– DISPENSER la SCI PAMAG du paiement de l’ensemble des frais engagés par le Syndicat des copropriétaires et en lien avec la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment les dépens, les frais d’expertise et l’article 700 du Code de procédure civile,
III. Sur le rejet des demandes de la SCCV [Adresse 3],
– DÉBOUTER la SCCV [Adresse 3] de ses demandes visant à voir condamner la SCI PAMAG à lui verser les sommes suivantes : 3 060,00€ au titre de son préjudice, la demande étant mal fondée et 17 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
IV. Sur le rejet des demandes de syndic et du syndicat des copropriétaires,
– DÉBOUTER le syndic, la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, de sa demande visant à voir condamner la SCI PAMAG à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande visant à voir condamner la SCI PAMAG à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– DÉBOUTER la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire, cette demande étant parfaitement infondée et injustifiée en l’espèce,
V. Dans tous les cas,
– JUGER CE QUE DE DROIT sur la demande de la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] visant à voir condamner la SCCV [Adresse 3] à les relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à leur égard,
– DÉBOUTER la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la SCCV [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de leurs demandes, fins et conclusions, comprenant celles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
– CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS AGENCE GIVERDON IMMOBILIER, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la SCCV [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la SCI PAMAG la somme de 7 350€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2025, la SCCV conclut au rejet des demandes faites contre elle. Reconventionnellement, elle demande la condamantion de la SCI Pamag à lui payer 3.060€ en réparation d’un préjudice subi du fait de l’obligation dans laquelle elle se trouve de se maintenir en vie pour les besoins de la procédure. Elle demande également au tribunal de condamner la SCI Pamag à lui payer 17.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2025, le syndicat et le syndic demandent au tribunal de :
– Débouter la SCI PAMAG de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la société GIVERDON IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],
– Subsidiairement, condamner la SCCV [Adresse 3] à relever et garantir la société GIVERDON IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, frais et accessoires,
– Condamner, en tout état de cause, la SCI PAMAG, ou qui mieux le devra, à payer à la société GIVERDON IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.,
– Condamner la même, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CDMF-AVOCATS sur son affirmation de droit,
– Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile, ainsi qu’aux motifs du présent jugement.

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de  » réserve  » ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Il est rappelé que les demandes de  » constat « , de  » donner acte  » ou aux fins de  » juger  » ne contenant que des moyens de faits et de droit, ainsi que toute autre demande de même nature, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprises dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Il est rappelé que l’article 768 du code de procédure civile prévoit notamment que  » Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion « .

Sur l’identité du syndic

Le tribunal estime pouvoir statuer sans faire injonction au syndic de clarifier son identité, dans la mesure où il résulte clairement des pièces versées au dossier que la société Giverdon Immobilier était le syndic de la copropriété au moment des travaux litigieux.

Sur la responsabilité du syndic

Prétentions et moyens des parties

La SCI Pamag reproche au syndic son inaction à propos du déplacement de la cage d’ascenseur, dont il avait pourtant connaissance et, ainsi, un manquement à son obligation de suivi des travaux et d’information des copropriétaires. Elle estime que le syndic ne peut lui opposer que le déplacement de la cage d’ascenseur a été rendu nécessaire du fait de l’emplacement de la cuve à fioul, puisque le cahier des charges des travaux prévoyait un budget pour le déplacement de la cuve, s’il était nécessaire. Elle estime de même que le syndic ne peut lui opposer que le déplacement était nécessaire en raison de la présence d’un coffret ERDF en procédant par simple voie d’affirmation, sans en justifier.

La société Giverdon Immobilier estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la mesure où le déplacement de la cage d’ascenseur a fait suit à des raisons techniques qu’elle ne pouvait pas prévoir et où la SCCV ne l’a pas informée, ni non plus les propriétaires, de ce déplacement. Elle ajoute que les difficultés de communication avec le syndic que le conseil syndical a dénoncé dans un compte-rendu rédigé en vue de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 portent sur une période postérieure aux travaux de déplacement de la cage d’ascenseur. Elle expose ensuite en quoi il n’y a pas de lien de causalité entre l’absence d’information sur le déplacement de la cage d’ascenseur et les préjudices allégués par la SCI puisque ce déplacement était nécessaire.

Réponse du tribunal

La SCI Pamag estime que le syndic a manqué à ses obligations d’information et de suivi des travaux aux motifs que  » Le syndic, es qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, a dû participer à la réception des travaux sur les parties communes et aurait dû noter des réserves liées aux non-conformités.  » Faute de production des procès-verbaux de réception, il n’est toutefois pas établi que le défaut de conformité au plan n’a pas fait l’objet d’une réserve. Ces fautes, à les supposer établies, sont toutefois postérieures aux travaux de construction de l’ascenseur. Elles n’ont pas pu contribuer au déplacement de la cage d’ascenseur, à l’origine des préjudices subis par la SCI.

Il résulte des pièces du dossier que la SCCV n’a informé ni le syndic ni les copropriétaires du déplacement de la cage d’ascenseur au cours du chantier. Dans une lettre du conseil syndical du 26 février 2021, la SCCV a écrit que  » L’ascenseur, quant à lui, a été positionné sans aucune information aux copropriétaires, et nous le regrettons vivement. Nous vous demandons de nous en excuser, nous sommes allés trop vite dans un temps imparti trop réduit.  » Aucune pièce du dossier ne permet de conclure que le syndic avait été informé du déplacement de la cage d’escalier. La SCCV reconnait dans ses conclusions qu’elle n’en avait pas informé le syndic, en expliquant que si le syndic avait suivi les travaux, il se serait rendu compte du déplacement de la cage d’ascenseur et aurait obtenu l’information oralement.

Il n’est pas ailleurs pas démontré en quoi le syndic aurait dû veiller à la conformité des travaux aux plans et, ainsi, réagir en temps utile pour éviter l’erreur d’implantation de la cage d’ascenseur. Il était certes chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et de l’administration de l’immeuble en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais il n’est pas établi que le syndic soit intervenu en qualité de maître d’œuvre, chargé de surveiller les travaux, alors qu’il résulte par ailleurs des pièces du dossier que les travaux ont été suivis par un architecte, sur lequel repose habituellement l’obligation de veiller à la conformité des travaux. Il n’est pas non plus établi les circonstances faisant que le syndic aurait pu et dû s’apercevoir de la difficulté dès l’origine.

La preuve d’un manquement du syndic à ses obligations n’est ainsi pas rapportée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Prétentions et moyens des parties

La SCI Pamag rappelle d’abord les dispositions des articles 9, III et 14 de la loi n° 65-557, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans la version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 s’agissant de l’article 14. Elle estime cette version applicable puisqu’elle est entrée en vigueur le 1er juin 2020 et que la vente des lots permettant la surélévation a été conclue le 30 juin 2020. Elle déduit de ces dispositions que le syndicat est responsable de plein droit des dommages qu’elle subit du fait du déplacement de l’ascenseur. Elle rappelle ensuite que le syndicat est aussi responsable vis-à-vis des copropriétaires des fautes commises par son syndic. Elle souligne ensuite que les troubles consécutifs au déplacement de l’ascenseur excèdent les troubles normaux de voisinage et qu’elle a ainsi subi un préjudice trouvant son origine dans une partie commune. Elle souligne également que le syndic aurait commis une faute dans l’exercice de ses fonctions, dont le syndicat devrait répondre.

Le syndicat estime que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version invoquée par la SCI, n’était applicable qu’à compter du 1er juin 2020 et qu’il serait donc inapplicable en l’espèce puisque la SCCV a été désignée pour procéder aux travaux lors de l’assemblée générale du 5 août 2019. Sa version antérieure, applicable en l’espèce, ne s’appliquait qu’aux vices de constructions et aux défauts d’entretien des parties communes.

Il ajoute ensuite qu’aucune faute ne peut lui être reprochée puisqu’il n’a pas été informé du déplacement de la cage d’ascenseur et qu’en tout état de cause, ce déplacement était nécessaire.

Le syndicat critique enfin l’évaluation faite de son préjudice par la SCI, en soulignant qu’en l’absence déplacement de l’ascenseur, le préjudice de la SCI aurait été  » peu ou prou identique  » et qu’il convient de tenir compte de la perception par la SCI d’une indemnité de la part du syndicat d’un montant de 36.453,20€ à la suite de la vente des droits de surélévation et qui, selon lui, doit venir en compensation de la somme réclamée en réparation des préjudices.
Dans un courrier adressé aux parties constituées le 24 août 2026, le tribunal a fait observer que la SCI Pamag fonde ses demandes à la fois sur l’article 14, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, selon lequel  » Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.  » et sur l’article 9, selon lequel, en cas de travaux d’intérêt collectif  » Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.  » ; que les conditions d’indemnisation prévues par ces articles sont différentes et qu’ en application de l’article 9, l’indemnisation est subordonnée à une certaine gravité du préjudice ; que le champ d’application de ces articles est également différent, celui de l’article 9 étant restreint aux dommages causés par les travaux d’intérêt collectif ; que se pose donc la question de savoir si l’article 9 écarte l’article 14, conformément à la règle selon laquelle la loi spéciale écarte la loi plus générale. Les parties étaient invitées à présenter leurs observations sur ce point le 4 septembre 2026 au plus tard au moyen d’une note en délibéré.

Dans une note en délibéré communiquée le 27 août 2026, la SCI Pamag reconnait que l’article 9, 5ème alinéa constitue un régime spécial exclusif du droit commun mais que son application est subordonnée aux deux conditions cumulatives de la régularité de la décision de l’assemblée générale et de la conformité des travaux à cette décision et qu’en l’espèce, les travaux exécutés ne sont pas conformes à la décision votée en assemblée générale, le déplacement de la cage d’escalier n’ayant fait l’objet d’aucun vote spécifique, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer l’article 14, et non pas l’article 9, ce dernier n’étant visé dans les conclusions que dans l’hypothèse où le tribunal estimait que les travaux ont été régulièrement votés.

Réponse du tribunal

L’article 9, III de l’article 9, dans sa version en vigueur à compter du 1er juin 2020, issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 dispose, à propos des travaux d’intérêt collectif que  » Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.  »

L’indemnité n’est cependant due qu’à condition que les travaux conduisent à une diminution définitive de la valeur du lot du copropriétaire concerné, un trouble de jouissance grave ou des dégradations.

Or d’après l’expert judiciaire, les travaux entrepris ont amélioré l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement de la SCI et, par voie de conséquence, ont augmenté sa valeur. L’expert a estimé la valeur du bien sans rénovation en 2021 et 2022 à 445.736€ et la valeur après rénovation à 679.747€ (p. 22 du rapport).

La SCI Pamag estime que l’expert a surestimé la plus-value apportée à son bien par les travaux entrepris par la SCCV et qu’il n’a pas pris en compte les nombreux atouts qu’il présentait avant la rénovation.

L’expert judiciaire a pourtant expressément pris en considération la superficie de l’appartement, de plus de 70m², au motif qu’il s’agissait de la superficie des biens les plus recherchés (p. 20). L’expert a également tenu compte de la situation du bien, en prenant comme points de comparaison pour l’estimation de la valeur vénale du bien des appartements situés dans un rayon de 300m autour de [Adresse 3].

S’agissant des vues sur les montagnes depuis les fenêtres de la cuisine, l’expert ne leur a pas donné la même importance que la SCI Pamag. L’expert a toutefois expliqué que les fenêtres de la cuisine n’ont pas été impactées par le déplacement de l’ascenseur et qu’elles ont conservé l’ensemble de leur ouverture mais que l’isolation extérieure et le bardage ont toutefois augmenté la profondeur des fenêtres. L’expert indique ensuite que l’allège des fenêtres se trouvant à 145cm, la vue était nécessairement réduite par rapport à un positionnement plus classique et plus bas de l’allège et que, lorsqu’on est assis, la vue sur l’extérieur est impossible. Compte tenu de ces constatations, non contestées par la SCI Pamag, le tribunal estime que la vue depuis les fenêtres de la cuisine pouvait certes constituer un atout mais qu’il ne s’agissait pas d’une caractéristique majeure et décisive de la valeur de l’appartement.

Le tribunal fait en outre observer que la SCI Pamag ne produit pas de pièce démontrant que l’appartement bénéficiait depuis la cuisine d’une vue large sur la montagne. Les constatations faites par l’expert sur le positionnement de l’allège des fenêtres indiquent au contraire que la vue, réelle, était en réalité inexistante en position assise. Le positionnement des fenêtres permet également de conclure que la vue était très largement oblique. L’expertise a par ailleurs conclu que la perte de luminosité était de 20 à 25%, ce qui est significatif mais est loin de conduire à plonger la pièce dans le noir, comme le prétend la SCI Pamag. L’expertise relève certes à une perte d’ensoleillement mais le matin et d’avril à septembre seulement.
L’expert a ainsi correctement pris en compte les caractéristiques de l’appartement, y compris les caractéristiques antérieures, indépendantes de la rénovation, pour estimer le bien.

L’expert énonce par ailleurs clairement dans quelle proportion chaque amélioration apportée par la rénovation a contribué à l’augmentation de la valeur du bien, la plus grande part provenant de l’adoption d’une architecture de type montagnarde, d’une amélioration de la performance énergétique et du ravalement des façades, pour une augmentation globale de 52,5%.

L’estimation réalisée par une agence immobilière produite par la SCI Pamag conclut certes à une valeur du bien de 580.000€ à 600.000€. Mais elle ne contredit pas l’avis de l’expert sur les caractéristiques du bien, car elle retient, parmi les avantages, sa superficie, son emplacement mais également la rénovation de 2022, ayant apporté de nombreuses améliorations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les travaux ont augmenté la valeur du bien dans un ordre de grandeur de 230.000€ d’après l’estimation de l’expert et de 150.000€ d’après l’estimation de l’agence immobilière. Ils ont ainsi augmenté la valeur du bien dans une proportion bien plus grande que la décote consécutive à la perte de vue et de luminosité, estimée au plus haut par la SCI elle-même à 58.000€.

Le déplacement de la cage d’ascenseur n’est ainsi pas à l’origine d’une perte de la valeur du lot de la SCI. Il est certes à l’origine d’un manque à gagner, que l’expert a pu évaluer comme il l’a fait à la somme de 11.138€ mais ce manque à gagner ne constitue pas une diminution de la valeur du lot de la SCI Pamag, dont il résulte de l’article 9 qu’elle doit s’apprécier au regard de la valeur du lot avant les travaux.

En l’absence de diminution définitive de la valeur du lot tout comme d’un trouble de jouissance grave ou de dégradations, la SCI ne peut obtenir une indemnité sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI Pamag invoque également l’article 14, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, selon lequel  » Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.  »

Toutefois, l’article 9, 5ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, qui contient des dispositions spéciales applicables lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice causé par l’exécution de travaux d’intérêt collectif comme en l’espèce, écarte les dispositions plus générales de l’article 14, dernier alinéa, ainsi qu’a pu le juger la Cour de cassation s’agissant du rapport entre l’article 9 et la responsabilité civile de droit commun du fait des choses (3ème Civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030).

L’article 9, 5ème alinéa ne peut certes écarter l’application de l’article 14 qu’à condition que les conditions de son application soient réunies. La question est de déterminer s’il est applicable non seulement en cas d’exécution conforme aux travaux régulièrement décidés en assemblée générale mais également en cas d’exécution non conforme comme en l’espèce. Or la lettre de l’article 9 ne distingue pas entre exécution conforme ou non conforme. Dès lors, il y a lieu de l’appliquer lorsqu’un copropriétaire allègue un préjudice subi du fait de l’exécution même non conforme des travaux décidés en assemblée générale. La SCI Pamag ne peut donc prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 14.

La SCI Pamag invoque enfin la responsabilité du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Cette responsabilité est régie par l’article 1253 du code civil, qui dispose que  » Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.  » Le tribunal estime cependant que le fait, pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], d’avoir décidé de travaux de surélévation qui ont permis de financer des travaux d’amélioration et d’entretien de l’immeuble ainsi que le versement, à chaque copropriétaire, d’une fraction du prix de la vente du droit de surélévation et qui ont conduit, dans l’appartement de la SCI Pamag, à une perte de vue et de luminosité dans une pièce alors que la vue n’était pas la caractéristique principale de l’appartement, que la luminosité n’a diminué, d’après l’expertise, que de 20 à 25% et que l’appartement présentait déjà un vis-à-vis, ne constitue pas un trouble anormal de voisinage.

Les demandes de la SCI contre le syndicat étant rejetées, il y a lieu de rejeter sa demande de dispense des frais de procédure faite sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’appel en garantie du syndicat et du syndic contre la SCCV

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat et le syndic estiment que la SCCV est seule responsable du déplacement de l’ascenseur et de l’impossibilité technique de réaliser des travaux conformes au projet initial et que la présence de la cuve à fuel et du coffret électrique ne constitue pas un cas de force majeure. Dans l’hypothèse d’une condamnation à leur encontre, ils estiment être de ce fait bien fondés à appeler la SCCV en garantie.

La SCCV rappelle que la surélévation de l’immeuble est un projet dont le syndic et le syndicat étaient à l’origine et prétend que c’est sur eux que reposait l’obligation de s’assurer des conditions de réalisation du projet auprès d’ENEDIS, compte tenu de l’emplacement du coffret électrique dont ENEDIS a manifestement refusé d’accepter le déplacement.

Réponse du tribunal

Les demandes faites contre le syndicat et le syndic étant rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes d’appel en garantie.

Sur la responsabilité de la SCCV

Prétentions et moyens des parties

La SCI Pamag reproche à la SCCV d’avoir déplacé la cage d’ascenseur sans en avoir informé les copropriétaires et sans obtenir d’autorisation. Elle prétend qu’il était initialement prévu que la cage d’ascenseur se trouve dans l’immeuble et non pas en saillie sur la façade. Elle évoque toutefois également un déplacement de 78 cm. Elle estime en tout état de cause que le déplacement qui excède les troubles normaux de voisinage, fondant ainsi implicitement sa demande sur l’article 1253 du code civil. Elle se fonde toutefois explicitement sur les articles 1240 et 1241 du code civil et en invoquant une faute de la SCCV. Elle rappelle que la SCCV ne peut invoquer la force majeure ou le fait d’un tiers, qui supposerait un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. Or elle rappelle que la contrainte représentée par la cuve était connue dès l’origine, de même que la présence du coffret électrique. Elle ajoute que la SCCV ne rapporte pas la preuve d’un refus tel d’ENEDIS qu’elle n’aurait eu d’autre choix que de déplacer la cage d’ascenseur du fait de la présence du coffret.

La SCCV explique d’abord qu’il avait été prévu dès l’origine que la cage d’escalier soit située en saillie sur la façade Nord et qu’elle a été contrainte de la déplacer non pas en raison de la présence de la cuve à fioul mais en raison de l’impossibilité technique de déplacer un coffret EDF. Elle précise qu’ENEDIS a imposé que les amorces électriques soient aisément accessibles dans des boîtiers démontables, ce qui était incompatible avec une installation du coffret dans le bardage de l’ascenseur comme initialement prévu. Elle explique cependant également qu’ENEDIS a refusé le déplacement du coffret, ce qui a empêché de l’intégrer dans le bardage comme initialement prévu. Elle estime ainsi avoir fait face au fait d’un tiers qui revêt les caractéristiques de la force majeure. Elle en déduit qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

La SCCV ajoute qu’elle ne pourrait en tout état de cause être responsable que de l’aggravation de la perte de vue et de luminosité de l’appartement, mais pas de toute cette perte.

Elle explique ensuite que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage dans la mesure où elle n’est plus propriétaire des lots construits en surélévation et dans la mesure où la SCI Pamag est elle-même propriétaire de l’ascenseur qui constitue une partie commune de l’immeuble et où, de ce fait, elle ne peut fonder son action sur l’existence de la partie commune mais seulement sur son usage ou son fonctionnement anormal.

Elle ajoute que, d’après l’expert, la SCCV a immédiatement averti le conseil syndical du déplacement de l’ascenseur et que la transmission de l’information aux propriétaires relevait de la responsabilité du conseil syndical.

La SCCV conteste ensuite l’existence même d’un trouble anormal en ce que l’appartement de la SCI Pamag souffrait déjà d’un vis-à-vis important et se situe dans une zone urbaine dense et en ce que le positionnement initial de l’ascenseur, auquel elle avait consenti, aurait également conditionné une perte de vue et de luminosité.

La SCCV conteste enfin l’estimation faite par la SCI de la perte de valeur de son bien, en rappelant que l’expert a justement retenu une perte de valeur extrêmement légère de sorte qu’elle ne peut constituer un trouble anormal de voisinage et en soulignant que la SCI ne tient pas compte des plus-values apportées à son bien à l’occasion des travaux de surélévation.

Réponse du tribunal

En application de l’article 1240 du code civil,  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  » L’article 1241 du code civil précise que  » Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.  »

L’acte conclu le 30 juin 2020 entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et la SCCV [Adresse 3] expose qu’  » Aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier objet des présentes en date du 5 août 2019 dont copie ci-annexée (annexe n° 11), les copropriétaires ont décidé de céder le droit de surélever l’immeuble (…), conformément au permis de construire n° PC 0381911820016 en date du 10 décembre 2018, dont une copie est demeurée ci-annexée (Annexe n° 5).  » L’acte énonce ensuite que la SCCV  » s’engage d’ores et déjà à réaliser les travaux conformément au permis de construire susvisé ainsi qu’aux cahiers des charges demeuré ci-annexé. (Annexe n° 15).  »

La SCCV s’est ainsi contractuellement engagée vis-à-vis du syndicat de respecter le permis de construire. D’après le cahier des charges annexé à l’acte, la cage d’ascenseur devait être  » construite en façade Nord. « , ce que confirme le plan du modificatif de l’état descriptif de division annexé à l’acte, de même qu’un plan émanant de l’architecte daté du 22 octobre 2018. Un croquis de l’architecte daté du 15 juin 2018, produit par la SCI, montre également un ouvrage en saillie contre la façade Nord, correspondant à la future cage d’ascenseur.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI, l’ascenseur ne devait pas être construit à l’intérieur de l’immeuble existant mais en saillie. Il est par ailleurs constant que l’implantation de la cage d’ascenseur a été déplacée de 78 cm par rapport aux plans d’origine, sans que ce déplacement n’ait fait l’objet d’une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et d’une modification préalable du permis de construire.

La SCCV a ainsi manqué à son obligation de se conformer aux plans du permis de construire.

Elle affirme certes que l’emplacement initial ne pouvait être conservé en raison de la présence d’un coffret électrique et du refus d’ENEDIS de le loger sous le bardage de l’immeuble ou de le déplacer.

Elle ne produit cependant aucun élément émanant d’ENEDIS confirmant l’existence d’un tel refus ni aucune pièce établissant que, compte tenu de ce refus, il n’y avait d’autre solution que de déplacer la cage d’ascenseur.

Les pièces versées aux débats à ce sujet sont des pièces émanant d’elle-même, qui restent floues sur les raisons du déplacement (lettre du 21 décembre 2021 au conseil de la SCI, dans laquelle il est question d’une  » adaptation technique obligatoire  » ; lettre du 26 février 2021, dans laquelle il est affirmé qu' » il n’y avait pas d’autres emplacements possibles au vu des contraintes (réseau enterré, cuve à fuel). « ) Il n’y est donc pas explicitement question du coffret électrique. Il est mentionné la présence d’une cuve à fuel mais dont il est constant que le cahier des charges prévoyait le déplacement si nécessaire.

Dans un courriel du 18 novembre 2019, un dénommé Monsieur [W] [I] a informé des dénommés [N] [K], [O] [U], [T] [D], [M] [R], [M] [F], [P] [X], [L] [V], [G] [E] et [A] [S] qu’un sondage avait  » révélé la présence d’une conduite AEP  » et qu’  » il faudrait dévoyer le réseau « . Il évoque ainsi une autre solution que le déplacement de la cage d’ascenseur pour pallier la difficulté, à savoir le dévoiement du réseau. Dans ce courriel, Monsieur [I] mentionnait également la cuve à fioul et le coffret ERDF mais sans indiquer que leur présence devait conduire à décaler la cage d’ascenseur.

Dans un courriel du 21 avril 2020, Monsieur [I] a écrit à l’architecte qu’il avait  » bien compris qu’on ne pouvait échapper au déplacement du coffret ERDF.  » mais lui demandait  » de voir de combien maximum (il pouvait) décaler vers la droite la position de la cage d’ascenseur pour sortir le plus possible de l’emprise de la cuve.  » Ainsi, à cette date, il n’était pas question de déplacer la cage d’ascenseur en raison de la présence du coffret ERDF, mais de déplacer le coffret ERDF.

Enfin, dans un courriel à l’architecte du 12 février 2021, il décrit en détail les difficultés liées à la présence du coffret ERDF, mais sans évoquer à ce stade non plus le déplacement de la cage d’ascenseur.

Ces pièces ne confirment pas les explications selon lesquelles un refus d’ENEDIS aurait contraint la SCCV à déplacer la cage d’ascenseur. L’expert judiciaire affirme certes que le coffret n’était pas déplaçable, mais de façon péremptoire, sans avancer aucune raison en ce sens. De plus, la présence du coffret était visible et connue dès l’origine, de sorte que les contraintes découlant de la présence du coffret électrique ne constituent pas un événement imprévisible susceptible de constituer un cas de force majeure.

Il est ainsi suffisamment établi que la SCCV a manqué à son obligation de livrer un bien conforme au permis de construire, sans qu’elle rapporte la preuve d’un cas de force majeure.

Ce manquement de la SCCV à ses obligations contractuelles constitue une faute de nature délictuelle susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis de la SCI s’il en résulte un préjudice. Il est constant que le décalage de la cage d’ascenseur a aggravé la perte de vue et de luminosité qu’aurait causé le projet initial. La SCCV est tenue de réparer le préjudice de la SCI dans la seule mesure de cette aggravation.

Sur la réparation du préjudice de la SCI

Prétentions et moyens des parties

La SCI Pamag conteste l’évaluation de la perte de valeur de son bien faite par l’expert au motif que la cuisine, pièce affectée par la perte de vue et de luminosité, est la pièce centrale de l’appartement et que les travaux lui ont fait perdre sa particularité, en la privant de la vue large qu’elle présentait auparavant et  » en la plongeant littéralement dans le noir en pleine journée « . Comme mentionné plus haut, elle estime que l’expert ne tient pas suffisamment compte des atouts que son bien présentait, indépendamment des travaux de surélévation et de rénovation et que l’expert surestime la plus-value apportée au bien par les travaux.

Réponse du tribunal

Pour les raisons exposées plus haut, le préjudice financier dont la SCI Pamag demande réparation s’analyse non pas en une perte de valeur mais en un manque à gagner dont le tribunal juge excessive l’estimation faite par la SCI Pamag, alors que l’expert a pu évaluer ce préjudice comme il l’a fait à 11.938€. En application de de l’article 1231-7 alinéa 1er du code civil, la condamnation de la SCCV au paiement de cette somme fera courir les intérêts au taux légal à compter de ce jour. En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la demande en réparation de la SCCV

Prétentions et moyens des parties

Au motif qu’elle avait vocation à être liquidée après livraison du projet mais que l’action dirigée contre elle l’a contrainte à se maintenir en vie et que ce maintien en vie l’a exposée à des frais, la SCCV demande une indemnité de 2.020€ par année depuis l’assignation en référé du 12 mai 2022, soit 3.060€.

La SCI s’y oppose en faisant valoir que la SCCV ne précise pas le fondement juridique de sa demande et que les pièces produites ne justifient pas le montant demandé.

Réponse du tribunal

La SCCV n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande. Elle pourrait être fondée sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute mais aucune faute ne peut être reprochée à la SCI Pamag dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCCV doit être condamnée aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL CDMF-AVOCATS.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCCV doit être condamnée à payer 4.000€ à la SCI Pamag. La SCI Pamag étant déboutée de ses demandes contre le syndicat et le syndic, elle doit être condamnée à leur payer 2.000€ à ce titre, indivisément entre eux (et non pas 2.000€ chacun).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la SCI Pamag de sa demande d’injonction,

DÉBOUTE la SCI Pamag de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et de la société Giverdon Immobilier,

DÉCLARE la responsabilité de la SCCV [Adresse 3] engagée à l’égard de la SCI Pamag,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à payer à la SCI Pamag 11.938€ (onze mille neuf-cent trente-huit euros), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

DIT que les intérêts échus dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts au taux légal,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] aux dépens, la SELARL CDMF-AVOCATS pouvant recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à payer à la SCI Pamag 4.000€ (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Pamag à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] 2.000€ (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE