COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 21/05300 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NOMZ
Pôle Civil section 1

Date : 17 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [V] [K]
née le 06 Août 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Karine LEBOUCHER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2], inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le numéro 542 063 797, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Paul antoine SAGNES de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Le syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Monsieur [Y] [C] y domicilié,

représenté par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Assesseurs : Emmanuelle VEY
Fanny COTTE

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2026

JUGEMENT : Rédigé par Mme Fanny COTTE, signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 13 janvier 2020, Madame [K] a acquis le lot de copropriété n°2 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] dans un but locatif.
Le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a été informé de problèmes d’humidité importants affectant son appartement.
Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 6 octobre 2021 au cours de laquelle des résolutions ont été votées s’agissant de ces problèmes d’humidité.
Par actes d’huissier en date du 10 décembre 2021, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 3] (ci-après SDC [Adresse 3]), pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [C], et M. [C], appelé en son nom personnel, devant le juge des référés afin qu’il ordonne, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise.
Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [G] en qualité d’expert.
Par un acte en date du 10 décembre 2021, Mme [K] a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à Montpellier, pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [C] et ce dernier afin de voir annuler l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 octobre 2021 et de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et le syndic à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/5300.
Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2022, Mme [K] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice M. [C], et M. [Y] [C] appelé en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2022 et la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23/0099.
Le 27 juin 2023, la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/0099 a été jointe à celle enregistrée sous le numéro RG 21/5300.
Par une ordonnance du 28 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’à ce que soit déposé le rapport d’expertise judiciaire.
Le 11 juin 2024, le rapport d’expertise judiciaire a été déposé par l’expert [Y] [O].
Par un acte du 28 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice M. [C], a assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier la compagnie GAN ASSURANCES en garantie des éventuelles condamnations.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25/5280.
Le 10 mars 2026, la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/5280 a été jointe à celle enregistrée sous le numéro RG 21/5300.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 mai 2026, Madame [K] demande au visa des articles 10 et suivants de la loi de 1965 régissant les copropriétés, des articles 9 et suivants du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 et suivants du code civil de :
Sur la contestation de l’assemblée du 6 octobre 2021 :
– Annuler l’assemblée générale du SDC [Adresse 3] tenue le 6 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;
– Subsidiairement, Annuler les résolutions individuelles 4 à 9 ;
Sur la contestation de l’assemblée du 21 octobre 2022
– Annuler l’assemblée générale du SDC [Adresse 3] tenue le 21 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;
– Subsidiairement, Annuler chacune des résolutions individuelles ;
– Condamner le SDC [Adresse 3] à réaliser une injection de résine hydrophobe dans tous les murs du rez-de-chaussée jusqu’à saturation pour créer une barrière étanche contre les remontées, au lieu et place des boitiers électromagnétiques ;

– Dire et juger que ces travaux seront réalisés sous 3 semaines à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à communication de la facture et du procès-verbal de réception ;
– A défaut, dire et juger que l’appartement de la demanderesse sera inhabitable jusqu’au mois d’octobre 2027 (en raison du délai de 3 ans pour l’assèchement interdisant de réaliser les travaux) ;
– Condamner le SDC [Adresse 4], Monsieur [C] et GAN ASSURANCE mis en cause par le SDC, tenus in solidum à verser les sommes suivantes à Mme [K] :
– 10.114 € pour des travaux intérieurs rendus inutiles ;
– 8.100 € pour la reprise des embellissements intérieurs ;
– 5.580 € au titre des meubles jetés ;
– 36.624 € à titre de la perte des loyers jusqu’ à décembre 2024 inclus, puis 760 euros par mois écoulé à compter jusqu’à la réalisation des injections, ou à défaut jusqu’au mois d’octobre 2027 inclus ;
– 389,8 € au titre de la consommation électrique inutile ;
– 10.000 € au titre du préjudice moral ;
– 2.817,75 € au titre des appels de fonds acquittées pour des travaux inutiles.
– Condamner le syndicat des Copropriétaires, le syndic requis [C], et GAN ASSURANCE mis en cause par le SDC tenus in solidum, à verser à Madame [K] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;
– Dispenser Madame [K] de participer à toute condamnation selon l’article 10-1 Loi 1965 ;
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 1er juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice M. [C], demande au visa des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9, 1240 et suivants du code civil, des articles 232 à 248 du code de procédure civile, du rapport d’expertise judiciaire déposé le 11 juin 2025 et de l’ensemble des pièces et écritures communiquées de :
A titre liminaire :
– Constater que les conclusions en réplique de Madame [K] du 19 mai 2026 ainsi que les premières conclusions de la société GAN ASSURANCES ont été communiquées dans des conditions ne permettant pas au syndicat des copropriétaires d’y répondre utilement avant la clôture de l’instruction ;
– Constater que les conclusions de la société GAN ASSURANCES n’ont été effectivement transmises au conseil du syndicat des copropriétaires que le 26 mai 2026 ;
– Dire et juger que le respect du principe du contradictoire justifie que le syndicat des copropriétaires soit mis en mesure de répondre à ces écritures ;
En conséquence,
– Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;
– Dire recevables les présentes conclusions et les pièces qui les accompagnent.
A titre principal,
– Dire et juger que le rapport d’expertise établi par Monsieur [Y] [O] est entaché d’irrégularités graves, d’insuffisances et d’appréciations juridiques excédant sa mission, en violation de l’article 238 du Code de procédure civile ;
En conséquence :
– Ecarter ledit rapport des débats et en refuser toute valeur probante ;
– Constater qu’il n’est nullement établi que les désordres allégués par Madame [K] trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble ;
– Dire et juger qu’aucune faute ni carence ne peut être imputée au syndicat des copropriétaires ou à son syndic bénévole ;
– Constater que Madame [K] avait parfaite connaissance de l’état d’humidité de son bien dès l’acquisition et qu’elle a elle-même contribué à l’aggravation de son préjudice en ne chauffant ni ne ventilant convenablement son logement ;
En conséquence,
– Débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant mal fondées, infondées et injustifiées tant en droit qu’en fait ;
A titre subsidiaire :
– Dire et juger, en tout état de cause, que la faute de la demanderesse dans l’aggravation du sinistre doit conduire à une exonération totale ou, à tout le moins, à une réduction substantielle de toute indemnité éventuellement mise à la charge du syndicat ;
– Réduire en conséquence toute indemnisation sollicitée à la plus stricte mesure de la remise en état nécessaire, à l’exclusion de tout embellissement ou enrichissement sans cause ;
– Fixer, le cas échéant, la perte locative sur la base du loyer de référence encadré à [Localité 3], soit 590,40 € mensuels, et non du montant illégal de 760 €, avec un plafond limité à 28.330,20 € pour la période considérée ;
– Suspendre l’exécution provisoire ;
A titre infiniment subsidiaire :
Dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3],
– Dire et juger que la compagnie GAN ASSURANCES est tenue de sa garantie au titre du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires ;
– Condamner en conséquence la compagnie GAN ASSURANCES à relever et garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations, en principal, intérêts, frais, dépens et indemnités de procédure qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance.
En tout état de cause,
– Condamner Madame [V] [K] à supporter l’intégralité des dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire écartée ;
– Condamner Madame [V] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Dire que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire nonobstant appel.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 1er juin 2026, la SA GAN ASSURANCES demande de :
– Ordonner le rabat de l’ordonnance de l’ordonnance de clôture,
– Débouter Mme [K], la copropriété et le syndic de copropriété de l’ensemble de leurs demandes ;
– Condamner in solidum Mme [K] et la copropriété à payer à GAN ASSURANCES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le conseil de Monsieur [C] n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 25 mai 2026. A l’issue de l’audience du 2 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

SUR LA PROCÉDURE
Sur le rabat de l’ordonnance de clôture
L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office » ; l’article 803 du même code prévoyant que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ».

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 25 mai 2026.

Le SDC [Adresse 3] comme la société GAN, par conclusions du 1er juin 2026, sollicitent la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir leurs écritures en réplique à celles signifiées le 19 juin 2026 par Madame [K].

En l’état de l’accord des parties compte tenu des conclusions respectivement échangées après la clôture et de l’absence d’opposition de Madame [K], il apparaît justifié de faire droit à cette demande afin de respecter le principe du contradictoire

Il convient dès lors de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 25 mai 2026 et de fixer une nouvelle clôture à la date des débats du 2 juin 2026.

Les écritures au fond signifiées le 1er juin 2026 par le SDC [Adresse 3] et par la société GAN seront donc déclarées recevables.

SUR LE FOND
Sur les demandes principales
Sur la contestation des assemblées générales
Sur la nullité de l’assemblée générale du 6 octobre 2021

Madame [K] sollicite la nullité de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 au motif qu’elle n’a pas été dûment convoquée à son domicile.

Le SDC [Adresse 3] ne répond pas à cette demande.

Aux termes de l’article 65 du décret n° 67-223 du 17 juillet 1967, applicable au 6 octobre 2021, en vue de l’application des articles 64 et 64-2 relatifs aux convocations par voie électronique, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Il est constant que l’absence de convocation légale à l’un des copropriétaires entraîne automatiquement l’irrégularité de ladite assemblée en toutes ses dispositions.

En l’état, le SDC ne démontre pas qu’il avait l’accord de la demanderesse pour une convocation par voie électronique et il ressort de la pièce n°10 produite par cette dernière que c’est par ce biais que le syndic a convoqué les copropriétaires.
Il convient en conséquence, d’annuler l’assemblée générale extraordinaire tenue le 6 octobre 2021 pour la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 3].

Sur la nullité de l’assemblée générale du 22 octobre 2022

Madame [K] sollicite la nullité de l’assemblée générale du 22 octobre 2022 en ce qu’elle explique avoir été convoquée par lettre simple dans un délai ne respectant pas le délai légal de 21 jours précédant la tenue de l’assemblée. Elle précise en effet que la convocation a été reçue le 7 octobre 2022 alors que l’assemblée se réunissait le 21 octobre 2022.

Le SDC n’oppose pas d’argumentation en réponse.

Le mode de convocation de l’assemblée générale demeure en l’espèce inconnu et il ressort du procès-verbal idoine que la demanderesse n’était effectivement ni présente ni représentée.

En l’absence de démonstration d’une convocation régulière, il convient d’annuler en conséquence l’assemblée générale du 22 octobre 2022.

Sur les demandes de réparation
Sur le rapport d’expertise
Le SDC [Adresse 3] demande au tribunal d’écarter des débats le rapport d’expertise réalisé par Monsieur [O].

Il reproche d’abord à l’expert de ne pas avoir entendu toutes les parties concernées, notamment les anciens acquéreurs, ni d’avoir demandé leur mise en cause. Dans la même logique, il critique l’absence du GAN, assureur de la copropriété.

Ensuite, il considère que le rapport comporte des lacunes s’agissant des désordres constatés et ne fait pas montre d’une recherche suffisante sur la nature, les causes et l’origine de ces désordres. Il ajoute que ses conclusions sont contradictoires notamment s’agissant des responsabilités retenues de sorte qu’elles sont inutilisables.

Enfin, il considère que l’expert ne respecte pas les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile et a porté des appréciations d’ordre juridique tout au long du rapport.

Madame [K] comme le GAN ne répondent pas à cette argumentation.

***

L’article 237 du code de procédure civile prévoit que le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.
Selon l’article 238, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.
Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

L’inobservation des obligations imposées par l’article 238 n’est pas sanctionnée par la nullité du rapport.

L’article 246 du code de procédure civile dispose que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il appartient aux parties, si elles l’estiment nécessaire, d’attraire, le cas échéant, tout tiers devant la juridiction ayant ordonné la mesure d’instruction afin que celle-ci lui soit déclarée commune et opposable et qu’elle puisse émettre des observations sur le déroulement de ladite mesure d’instruction et sur les conclusions en résultant.

Il appartenait donc au SDC [Adresse 3] de rechercher les anciens copropriétaires susceptibles d’intéresser la présente procédure ou d’assigner son assureur, sachant que l’action initiée par Madame [K] avait pour objet de rechercher sa responsabilité au titre des désordres qu’elle lui imputait.

Pour le reste, le juge n’est pas lié par les conclusions du rapport d’expertise et sauf à demander la nullité du rapport – ce qui n’est pas le cas ici – il n’y a pas lieu d’écarter des débats un rapport soumis au contradictoire des parties.

Le rapport servira en conséquence de support sur le plan technique à la présente décision.

2.2 Sur les désordres

L’expert rapporte en page 13 les éléments suivants sur la réalité des désordres qui n’est pas contestée :
« Ces derniers (murs de façade côté rue et ceux du couloir de l’entrée dans le bâtiment) portent les traces de remontées par capillarité flagrantes avec un marquage par les sels hygroscopiques sur un hauteur d’environ 1.5m.
Nous sommes ensuite rentrés dans l’appartement de Madame [K] et dès l’ouverture de la porte une forte odeur de moisissure et une ambiance très chargée d’humidité nous saisissent, dans l’état actuel, l’insalubrité du lieu est incontestable.
[…]
La chambre qui donne dans la cour arrière a le mur côté couloir complètement dégradé par l’humidité, une cloison en brique de 5cm d’épaisseur qui masquait ce mur a été abattu.
Nous constatons que ce mur a été traité mainte fois contre l’humidité, des traces de ‘’papier goudronné’’ recouvert d’enduit sont bien visibles.
Nous constatons qu’une VMC est installée dans l’appartement avec rejet vers la façade extérieur côté cour mais n’est pas en fonctionnement.
Nous testons les murs avec un testeur d’humidité et constatons que dans la chambre le mur de façade et le mur côté couloir sont humides à 100%.
Idem sur le mur le long du couloir et côté rue.
Nous constatons que les joints dans la salle de bains ont été réalisés.
Nous sommes ensuite allés visiter l’appartement voisin de la SCI LYS ROSE car aux dires de Monsieur [C] il était en parfait état.
Il est vrai que cet appartement est occupé et donc chauffé et ventilé, nous avons constaté un air chargé en humidité et testé au moyen de notre testeur d’humidité les parties de mur qui n’étaient pas recouvertes de parements bois et avons constaté que le mur côté couloir était aussi très chargé en humidité, bien au-delà des normes d’hygiène ».

Il ajoute que les « désordres sont bien réels sur tout le rez-de-chaussée du bâtiment […] ce bâtiment est situé dans une zone proche du [Localité 4] et les remontées par capillarités sont nombreuses dans le quartier même si la proximité du Verdanson n’a pas d’influence sur le désordre constaté.
Le dommage est amplifié par le fait que des enduits hydrofuges ont été appliqués sur les murs, empêchant leur « respiration », il est malheureusement fréquent de voir l’application d’enduit hydrofuge pour « assainir » des murs en pierre humide ».
Selon lui l’application de ces enduits a aggravé le phénomène de remontée capillaire et est ancienne sans qu’on ne puisse identifier qui l’a réalisée.

Il estime que les désordres par remontée capillaire sont très anciens, que tous les propriétaires ont dû être informés avant de revendre et qu’ils ont masqué les désordres par des parements bois, PVC briquette…

Sur les responsabilités
Madame [K] entend rechercher la responsabilité du SDC au titre d’une obligation de faire ainsi que la condamnation in solidum, du SDC, de son syndic Monsieur [C] et du GAN, assureur de la copropriété au titre de ses demandes indemnitaires.

Le SDC entend voir reconnaître en partie la responsabilité de la demanderesse dans la survenance des désordres.

Sur la responsabilité du SDC [Adresse 3]

Madame [K] fonde ses demandes sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle explique que le rapport d’expertise met en exergue que les désordres ont pour double origine les murs communs qui présentent une humidité importante sans traitement, aggravée par l’application d’un enduit hydrofuge ayant pour conséquence de bloquer l’humidité à l’intérieur de son appartement.

Elle ajoute que le SDC est non seulement responsable au titre de la responsabilité sans faute instaurée par l’article 14 susvisé mais également parce qu’il était informé des travaux à effectuer depuis le début de l’année 2021 et qu’il s’est abstenu d’agir.

Le SDC [Adresse 3] rappelle que sa responsabilité est engagée sans démonstration d’une faute si le dommage trouve son origine dans les parties communes. Il soutient que l’expertise n’a pas été en mesure de démontrer de façon certaine et non équivoque que la remontée d’eau trouvait son origine dans les parties communes de l’immeuble. Il critique l’absence de donnée technique à l’appui des conclusions de l’expert.

Il se défend de toute carence dans l’administration des parties communes et réfute l’affirmation selon laquelle la copropriété n’aurait rien fait pour remédier au désordre.

Il met par ailleurs en cause Madame [K] qui selon lui, avait connaissance des problèmes d’humidité affectant son appartement dès son acquisition et qui aurait dû agir contre ses vendeurs en garantie des vices cachés.

En outre, il lui reproche un comportement fautif caractérisé par sa négligence de ne pas avoir utilisé normalement son bien en le ventilant et en le chauffant régulièrement. Il rappelle les termes d’un rapport du 11 décembre 2020 aux termes duquel il était noté l’absence de double vitrage et de VMC dans la chambre, une VMC insuffisante et fonctionnant de façon intermittente dans le salon, des joints de baignoire altérés. Etaient préconisés l’installation de VMC supplémentaires et de déshumidificateurs ainsi qu’un chauffage accru ce qui n’a pas été fait par la demanderesse.

***

Aux termes de l’article 14 de la loi de 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer en alléguant qu’il n’a commis aucune faute.
Pour s’exonérer totalement ou partiellement de sa responsabilité, le syndicat ne peut qu’invoquer la force majeure ou la faute de la victime ou du tiers.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le SDC [Adresse 3], l’expert est clair s’agissant de l’établissement des responsabilités qu’il avait pour mission de rechercher.
Ainsi, en page 14 du rapport, il dit :
« Le désordre qui se manifeste par une importante humidité dans l’appartement est consécutif à des remontées d’eau dans les murs, le phénomène est aggravé par l’application d’un enduit hydrofuge sur les murs empêchant l’évaporation de cette humidité au travers des murs.
Les murs et la dalle béton du sol du bâtiment sont partie commune, seules les cloisons, les revêtements de sol, les menuiseries et les embellissements sont privatifs.
Ce n’est pas réellement un défaut d’entretien, c’est plutôt une réalisation d’enduit incompatible avec le problème rencontré et le support en pierre existant un ‘’vice de construction’’ de cet enduit.
La responsabilité du désordre incombe en majorité à la copropriété et en partie à l’entreprise qui a réalisé les enduits hydrofuges ».
Il précise que les remontées capillaires se produisent principalement dans les murs donnant sur le couloir et celui donnant sur la cour arrière, parties communes. Il exclut que le désordre soit d’ordre privé.

Quand il explique qu’il n’y a pas de responsable à proprement parler (page 14), c’est avant tout pour exclure toute idée de faute puisqu’il évoque ensuite les précédents propriétaires qui masquaient un désordre très ancien.
Il note néanmoins (page 21) que l’absence de traitement de fond est imputable au SDC.

Ces différents éléments sont corroborés par :
Le rapport AQUADETECTION (pièce n°4 – [K]) du 11 décembre 2020 qui relève à l’hygromètre électronique que les murs sont gorgés d’eau et qui, s’il considère que la condensation importante est due à l’absence de double vitrage, l’absence de VMC dans la chambre et la faiblesse de celle-ci dans le salon, conclut également que tous les murs en pierre de taille absorbent et relâchent de l’humidité en fonction du point de rosée et qu’il y a des remontées capillaires dans tous les murs de taille.La mission de constat technique de janvier 2021 confiée à l’architecte [A] (pièce n°5 – [K]) qui note que la façade arrière sur la cour intérieure n’est pas entretenue et est enduite au ciment hydrofuge qui empêche toute respiration de la pierre ce qui a un effet dommageable sur le maintien d’une humidité dans le logement. Il ajoute que le mur côté couloir a fait l’objet du même type de réparation sommaire : si en partie avant, la pierre apparente est en mesure de respirer, il émet des doutes sur la nature et la qualité des enduits sur le mur en partie arrière (vers la cour) où les pieds de façade sont humides depuis la cour jusqu’à la porte palière de la demanderesse. Il conclut à l’anormalité des remontées capillaires.
Même Monsieur [C], syndic bénévole, déclarait dans un courrier électronique du 4 novembre 2020 (soit moins d’un an après l’acquisition de l’appartement par la demanderesse) qu’il savait que les appartements du rez-de-chaussée étaient humides, les occupants s’en plaignant régulièrement. Il expliquait que l’eau cherchait à s’évaporer vers les murs qui constituent la seule issue, du fait de l’imperméabilisation des rues, des trottoirs, cours et entrées d’immeuble (pièce n° 3 – [K]).

Il résulte de ces éléments que le désordre provient donc des remontées capillaires qui prennent leur origine dans les murs, parties communes de l’immeuble.

La responsabilité du SDC est en conséquence engagée.

S’agissant de l’éventuelle faute de la victime, les conclusions de l’expert l’écartent. Ce dernier indique en effet que l’installation de déshumidificateur ou le fonctionnement du chauffage en permanence, bien que préconisés par le rapport AQUADETECTION ne seraient que des palliatifs qui n’auraient pas vocation à régler la cause du problème, d’autant que le chauffage aboutirait à chauffer un air chargé en humidité.
Il relève d’ailleurs que le même problème touche l’autre appartement du rez-de-chaussée ; ses murs ont pour partie été doublés pour masquer les remontées par capillarité et sur deux d’entre eux non couverts, le testeur d’humidité a révélé un taux d’humidité très important malgré l’occupation de l’appartement avec ventilation et chauffage. « Cela prouve bien que les remontées d’humidité se manifestent sur tout le rez-de-chaussée comme dans tous les bâtiments construits dans des points bas de [Localité 3] ». Il n’a en outre pas reçu de documents justifiant que des travaux avaient été engagés dans l’appartement voisin pour contenir les remontées capillaires alors qu’il y invitait le SDC.

Du reste, le SDC admet que le problème est ancien lorsqu’il reproche à la demanderesse de ne pas avoir agi en garantie des vices cachés auprès de ses vendeurs, ou lorsque son syndic écrit à celle-ci un courrier électronique reconnaissant les problèmes de remontée capillaire que rencontrent les appartements du rez-de-chaussée.

En l’état, aucune faute de la demanderesse n’est donc caractérisée pour exonérer la responsabilité du SDC.

Sur la garantie du GAN :

L’assureur de la copropriété déplore l’absence de fondement textuel à l’appui des demandes de Madame [K] à son encontre.

Il considère en outre que les désordres sont le fait d’un vice de construction relevant d’un défaut d’entretien non traité.
Il soutient qu’il ne garantit pas les conséquences des responsabilités et garanties découlant des articles 1792 et 2270 du code civil, ni celle fondée sur l’article 14 de la loi de 1965, sa garantie n’étant pas due lorsque le désordre est le fait d’un mauvais entretien de l’immeuble.
Enfin, il explique que l’article 13 des conditions générales, invoqué par le SDC à l’appui de sa demande de garantie, exclut du champ de celle-ci, les dommages matériels causés par un incendie, une explosion ou par l’eau si leur origine se trouve dans le bâtiment couvert.

Le SDC [Adresse 3] affirme que le désordre n’a pas pour origine un dégât des eaux
accidentel mais est le fruit de remontées capillaires, conséquences d’un vice affectant la conception même de l’immeuble de sorte que l’eau n’est pas la cause du dommage et n’en est que la manifestation matérielle.
La copropriété considère de plus que les écritures de son assureur sont contradictoires en ce qu’il reconnaît qu’il s’agit d’un vice de construction ce qui est effectivement garanti par l’article 13 des conditions générales.

En l’espèce, la demanderesse ne précise pas à quel titre elle sollicite la condamnation du GAN se contentant de la demander si sa garantie est mobilisable.

Nonobstant cette observation, les conditions générales du contrat d’assurance prévoient à l’article 13 « Responsabilité civile du fait de l’immeuble » que la garantie s’applique à la responsabilité que le syndicat peut encourir aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble.
Il est ensuite prévu une exclusion de garantie en ce que ne sont pas couverts les dommages matériels causés par l’eau si leur origine se trouve dans les bâtiments.
Or, l’origine des dommages ne se trouve pas dans les bâtiments en tant que tels, l’expert ayant bien insisté sur le fait qu’il s’agissait de remontées capillaires indépendantes du bâtiment, problème récurrent dans les immeubles environnants.
Du reste, le désordre dans ses conséquences est lié à un défaut d’entretien ainsi qu’il a été mis en exergue précédemment en ce que le syndicat des copropriétaires a failli à son obligation d’entretien en ne mettant pas en œuvre les solutions correctives utiles pour résoudre les manifestations de ces remontées capillaires dans les parties communes et subséquemment dans les parties privatives adjacentes.

En outre, les dispositions particulières (pièce n°6 – GAN) prévues dans l’avenant n°4 du contrat, prenant effet au 24 novembre 2021 stipulent que la garantie est, par dérogation aux dispositions des conditions générales, étendue aux dommages causés par l’eau dans les parties privatives de l’immeuble assuré, aux aménagements, embellissements appartenant en propre à chacun des copropriétaires. La garantie est donc applicable aux conséquences des désordres dans les parties privatives y compris ceux causés par l’eau (même si leur origine ne se trouve pas dans le bâtiment).

Il en résulte que la compagnie GAN garantit bien le défaut d’entretien tel qu’il est mis en exergue par le rapport d’expertise ainsi que les dommages affectant les parties privatives.

La garantie du GAN est en conséquence mobilisable.

Sur la responsabilité du syndic

Madame [K] recherche enfin la responsabilité délictuelle du syndic bénévole, Monsieur [C]. Elle explique qu’il connaissait, comme le SDC, la nature des travaux à effectuer pour remédier au problème d’humidité mais qu’il n’a pas agi pour autant, considérant qu’ils devaient rester à la charge de la demanderesse. C’est, selon elle, sur sa seule initiative qu’il a placé la copropriété dans le procès. Il n’a en outre pas respecté les dispositions légales pour soumettre au vote des copropriétaires la question des travaux à réaliser.

Monsieur [C] n’émet aucune observation.

Le SDC [Adresse 3] considère que le syndic a fait preuve de diligence dans la gestion des désordres affectant les parties communes, notamment s’agissant de ceux liés à l’humidité, en obtenant l’autorisation de la copropriété pour l’installation d’une VMC chez la demanderesse, en sollicitant des consultations d’entreprise puis après assemblée générale extraordinaire du 6 octobre 2021 en faisant voter des travaux puis en suivant les prescriptions de l’expert pour faire poser un dispositif d’électro-osmose en octobre 2024.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demanderesse reproche à Monsieur [C] une gestion fautive du litige et du désordre la concernant.

Il résulte du courrier électronique du 4 novembre 2020, cité précédemment, que ce dernier avait connaissance du problème de remontées capillaires affectant l’immeuble et a refuté toute participation de la copropriété.

Par la suite, alors que le SDC indique que Monsieur [C] a lui-même conseillé à Madame [K] de solliciter l’architecte [X] [A] aux fins de conseil technique, lequel a préconisé dans son rapport de janvier 2021 de cesser la pratique des réparations expéditives, de purger les murs et de mettre en place un enduit à la chaux naturelle, et a précisé dans un courrier électronique du 29 juin 2021, la nécessité de déposer l’enduit non conforme, ciblé par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 juin 2024, sans que ces recommandations n’aient été suivies d’effet.

Monsieur [A] rappelait dans cette communication adressée à la demanderesse comme au syndic que le traitement des murs de façade mitoyen au logement incombait à la copropriété.

Par la suite, la question des travaux a été abordée et votée à l’occasion de l’Assemblée générale extraordinaire du 6 octobre 2021, dont il a été établi précédemment qu’elle n’avait pas été régulièrement convoquée ce qui entrainait sa nullité. A cette assemblée, était voté le principe des travaux à la charge de la copropriété pour 50%, la moitié restante étant répartie équitablement entre les propriétaires des deux appartements du rez-de-chaussée.

L’expert s’étonne que des travaux complexes techniquement aient été proposés sans assistance technique d’un professionnel du bâtiment aux votes des copropriétaires, sans cahier des charges et devis avec mise en concurrence. Il conclut que « les travaux pour bloquer ces remontées d’humidité et mettre hors d’eau les appartements du rez-de-chaussée auraient dû être réalisés depuis de très nombreuses années et payés par la copropriété ce qui n’est pas le cas ».
« Le syndicat des copropriétaires est aussi responsable de ne pas avoir accepté de financer les travaux d’assainissement de l’appartement [Localité 5] ».
« Nous proposons les pourcentages de responsabilité suivants :
Responsabilité du syndic Monsieur [C] 25%
Responsabilité du syndicat des copropriétaires 75% ».

En l’état de ces éléments, il ressort que le syndic bénévole était informé des problèmes d’humidité subis par les appartements du rez-de-chaussée, qu’il n’a pas pris l’initiative d’y remédier par l’intermédiaire du SDC, qu’il a ensuite réuni des assemblées générales pour évoquer la question des travaux réparatoires sans convoquer de façon régulière la copropriétaire directement intéressée Madame [K], qu’il y a proposé et fait voter une répartition des travaux laissant une part non négligeable aux deux copropriétaires du rez-de-chaussée alors qu’il ressort des développements précédents que la seule copropriété devait prendre en charge les travaux, qu’il n’a pas respecté la procédure de mise en concurrence pour le choix des travaux.

Ces différents points caractérisent la faute du syndic bénévole Monsieur [C] dont la persistance à nier la responsabilité du SDC a contribué à l’aggravation du désordre dans le temps et à la nécessité d’engager une procédure judiciaire.

A l’égard de la requérante, leurs fautes respectives ayant concouru au dommage, le syndicat des copropriétaires et M. [C] en sa qualité de syndic seront condamnés in solidum à l’indemniser des préjudices subis.

Dans le cadre de la contribution à la dette, le partage de responsabilité fixé par l’expert sera retenu soit :
– Responsabilité du syndic Monsieur [C] 25%
– Responsabilité du syndicat des copropriétaires 75%.

2.4 Sur les préjudices

Sur la demande visant à faire réaliser les travaux d’injection de résine hydrophobe

Madame [K] demande la condamnation sous astreinte de 500 euros par jour de retard du SDC [Adresse 3] à faire réaliser les travaux d’injection de résine hydrophone dans tous les murs du rez-de-chaussée jusqu’à saturation afin de créer une barrière étanche contre les remontées, au lieu et place des boîtiers électromagnétiques.
Elle explique que cette solution est plus onéreuse que la solution par assèchement de murs géomagnétique passif également proposée par l’expert mais elle permet d’avoir une efficacité immédiate quand la seconde nécessite trois ans d’attente pour obtenir un résultat sec et optimal. Elle reproche au syndic d’avoir fait voter la seconde solution sans solliciter de devis pour la première, ce qui lui cause préjudice pour ses projets locatifs.

Le SDC ne répond pas à cette demande.

En l’espèce, l’expert explique en pages 14 et 15 qu’il faut d’abord déposer l’enduit étanche sur toutes les surfaces où il a été appliqué.
Ensuite pour empêcher les remontées capillaires, deux solutions sont envisageables :
• Injection de résine hydrophobe dans tous les murs du rez-de-chaussée jusqu’à saturation pour
créer une barrière étanche contre les remontées.
• Assèchement de murs géomagnétique passif auto alimenté par le champ magnétique terrestre. Cette énergie qu’utilisent les molécules d’eau pour monter dans les structures, est captée par ce procédé et renvoyée en opposition de phase. Ainsi est éliminé le champ d’attraction (osmose) dont profite l’humidité pour monter de la base des murs humides (+) vers le haut du mur sec (-).
L’expert ne privilégie pas une solution au détriment de l’autre.

L’assemblée générale des copropriétaires a été saisie, le 6 septembre 2024, d’une demande de travaux contre l’humidité, selon les termes présentés ainsi par le syndic :
« Suite au dépôt du rapport de l’expert judiciaire, l’avocat nous indique qu’il est fortement recommandé de mettre en place sans délai les préconisations de ce rapport, avant de diminuer le préjudice que le juge pourrait imputer en tout ou partie à la copropriété si sa responsabilité venait à être reconnue. […]. Le syndic tout en se renseignant sur les procédés magnétiques de type « électro-osmose » a donc introduit début juin 2024 des demandes auprès de 4 architectes et 7 sociétés de traitement de l’humidité ». Au 3 août, la copropriété dispose de deux devis, similaires, correspondant à la technique d’électro-osmose (boîtier magnétique sans besoin d’alimentation électrique). Celui, d’une part, présenté par la plaignante au dossier du référé en septembre 2023 d’un montant de 4.300,80 euros TTC sans les analyses initiales et à +1/1, an (299,20 € TTC), le second s’élève à 4.103 euros TTC dont les deux analyses ».

Les travaux correctifs correspondant à la deuxième solution et au deuxième devis ont été votés par cette assemblée générale des copropriétaires, dont la régularité n’est pas remise en cause.
Par courrier du 28 octobre 2024 (pièce n°22 – [K]), Monsieur [C], en qualité de syndic, a informé la demanderesse que les travaux ont été réalisés le 14 octobre 2024 pour un montant acquitté de 4.103 euros TTC.

Madame [K] ne démontre pas la nécessité de recourir à la première solution (injection de résine hydrophobe) autrement que par le temps plus long d’assèchement de la seconde, lequel est actuellement en cours alors que l’expert n’a pas écarté la solution par électro-osmose, l’envisageant au même titre que celle par injection de résine hydrophobe.
Interrogé dans un dire n°13 par le conseil de la demanderesse sur les devis qu’elle produit en suite des deux solutions proposées, il explique d’ailleurs que le moins onéreux (le boîtier magnétique) peut être retenu car s’agissant d’assèchement des murs, les deux procédésont s équivalents et ont les mêmes bons résultats.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire porter à la copropriété le coût de nouveaux travaux dont il n’est pas démontré la plus-value. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur l’inhabitabilité du logement :

Madame [K] sollicite qu’il soit jugé que son appartement demeure inhabitable durant une période de trois ans à compter de la réalisation des travaux compte tenu d’une période d’assèchement de 3 ans, telle que l’a précisé la société BeeHome, intervenue en octobre 2024 dans l’immeuble dans un courrier électronique du 13 novembre 2024.

Le SDC rappelle la différence entre indécence et inhabitabilité et considère qu’il n’est pas établi que les désordres empêchent matériellement toute occupation du bien. Il souligne que l’appartement voisin présente les mêmes conditions structurelles et demeure loué à ce jour et qu’il a été constaté par l’expert judiciaire et par Monsieur [A] que les désordres pouvaient être réduits par une ventilation régulière et un chauffage suffisant, ce que Madame [K] n’avait jamais mis en œuvre, l’absence de VMC en état de fonctionnement ayant été relevée en cours d’expertise.

Comme il a été indiqué précédemment, l’expert judiciaire ne s’est pas positionné en faveur de l’une ou l’autre solution de reprise et a considéré que les deux solutions engendraient un assèchement équivalent.

Madame [K] appuie, quant à elle, son propos sur le courrier électronique précité dans lequel la société BeeHome écrit :
« Pour ce qui est du temps d’assèchement, il est de trois ans pour assécher complètement le volume traité, mais vous pouvez commencer à décrouter les murs touchés dès maintenant. Il vous faudra attendre au minimum 6 mois voire un an pour ré-enduire, l’assèchement se faisant par gravité.
A constater le progrès d’assèchement. »

En l’état, si une période d’inhabitabilité de trois ans apparaît incontestablement excessive au regard de la réalisation des travaux et de l’assèchement progressif du logement, il convient de retenir que le logement est inhabitable jusqu’à ce que les murs puissent être réenduits.
Si l’utilisation d’une VMC et la mise en œuvre du chauffage peuvent atténuer les manifestations de l’humidité, il ne s’agit – comme il a été rappelé – que de palliatifs qui ne résolvent pas les causes du problème et qui, s’agissant du chauffage, consiste en réalité à chauffer un air très chargé d’humidité plutôt que la faire disparaître.

Il y a lieu de retenir en conséquence que le logement était inhabitable jusqu’à octobre 2025 (un an après la réalisation des travaux pour la mise en œuvre des enduits), la demanderesse ne démontrant pas que le processus d’assèchement en cours continue de rendre son logement inhabitable.

Sur le préjudice locatif :

La demanderesse sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 36.624 euros à parfaire (arrêtée à décembre 2024, à parfaire jusqu’à la réalisation des injections ou à défaut jusqu’au mois d’octobre 2027), expliquant qu’elle ne peut plus louer son appartement, ce qu’elle faisait au prix de 760 euros par mois auparavant.

Le SDC réplique que d’une part, le logement n’est pas inhabitable comme elle le soutient, que d’autre part, elle ne démontre pas la réalité du congé de son locataire et que de troisième part, elle ne justifie pas du caractère louable de son bien.
Il ajoute qu’elle ne prouve pas que la vacance locative est liée au désordre d’humidité.
Enfin, le loyer revendiqué est contraire au plafond légal. Il propose donc subsidiairement de retenir la valeur locative mensuelle de 590,40 euros.

Bien que Madame [K] ne produise ni congé d’un ancien locataire, ni précédent bail ou état des lieux d’entrée/sortie d’un locataire, elle produit un courrier électronique d’un agent immobilier de l’agence ORPI PROXIMMO du 21 septembre 2021, adressé à Monsieur [C] au terme duquel le rédacteur confirme que ses locataires précédents ont dû quitter les lieux à cause de problèmes d’humidité qui rendaient l’appartement insalubre (pièce n° 9 – [K]).

Cette insalubrité a été constatée par l’expert et il a été établi précédemment que l’appartement était inhabitable jusqu’en octobre 2025, rendant par voie de conséquence, toute location impossible.

Par ailleurs, en dépit des contestations du SDC, ce courriel démontre que le bien de la demanderesse a effectivement fait partie de l’offre locative ORPI avant la procédure judiciaire et qu’il n’a plus été loué en raison des désordres constatés.

Il en résulte nécessairement un préjudice pour la demanderesse qui n’a plus pu percevoir de loyers.

En l’absence de justification de la valeur locative du bien venant étayer la base de calcul de la demanderesse, il convient toutefois de retenir le montant mensuel proposé par le SDC à savoir 590,40 euros.

De même, le préjudice locatif ne peut être égal au nombre de loyers non perçus mais consiste en une perte de chance de les percevoir en ce que rien n’établit que le bien aurait été loué de façon certaine pendant la période à retenir laquelle doit être comprise entre janvier 2021 et octobre 2025 (58 mois), compte tenu de l’inhabitabilité du logement jusqu’à cette date.
Il y a lieu de fixer à 60% le taux de réalisation s’agissant de la perte de chance de percevoir des loyers.

Ce faisant, il convient de condamner in solidum le SDC, le GAN et Monsieur [C] à verser à Madame [K] la somme de 20.545,92 euros (590,40 x 58 mois x 60%) au titre de la perte de chance de percevoir les loyers.

Sur les travaux intérieurs rendus inutiles, les meubles jetés et les embellissements intérieurs

Madame [K] demande la condamnation in solidum du SDC [Adresse 3], de Monsieur [C] et du GAN à lui verser la somme de 10.114 euros au titre des travaux réalisés chez elle, rendus inutiles faute de travaux effectués par la copropriété. Elle demande également la somme de 5.580 euros correspondant aux meubles qu’elle a dû jeter et la somme de 8.100 euros au titre des embellissements intérieurs à faire réaliser.

Elle indique qu’elle a entrepris des travaux pour remédier aux problèmes d’humidité dans son appartement alors que ces travaux n’auraient pas dû être réalisés si la copropriété avait initié plus tôt des travaux pour remédier au désordre.
Elle fait état en outre de meubles jetés du fait de l’humidité ambiante et de la nécessité de réaliser des embellissements intérieurs pour reprendre les marques

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