COUR D’APPEL D’ [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : L’ETAT FRANCAIS / [P], [D]

N° RG 25/00043 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU5U

N° 26/00038

Du 17 Septembre 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à
la SELARL ABEILLE AVOCATS

Me Brynjolf BLAIS

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 17 Septembre 2026

PAR

PRÉSIDENT :
Franck BECU, Juge de l’expropriation au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :
Emma BALDUCCI

ENTRE

L’ETAT FRANCAIS représenté par son concessionnaire la SOCIETE DES AUTOROUTES ESTEREL COTE D’AZUR PROVENCE ALPES (ESCOTA)
représenté par Monsieur [V] [I], directeur opérationnel des Alpes Maritimes faisant élection de domicile à [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

ET

Madame [U] [P] épouse [A]
née le 11 Mai 1974 à [Localité 2](ITALIE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [H] [S] [D]
né le 30 Novembre 1975 à [Localité 4] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :
Monsieur [N] [E] :
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes
Pôle d’évaluation domaniale
[Adresse 4]
[Localité 5]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 27 janvier 2025, modifié par arrêté du 12 août 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société ESCOTA, l’opération de maintenance des murs de soutènement situés sur l’autoroute A8, à [Localité 4] et [Localité 3].

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur les communes de [Localité 3] et [Localité 4] dont l’acquisition est nécessaire pour permettre l’opération de maintenance susmentionnée.

En l’espèce, celle du lot-volume cadastrée AS n°[Cadastre 1] pour 12 m², issue de la parcelle mère cadastrée AS n°[Cadastre 2].

Par deux courriers recommandés en date du 05 mai 2025, ESCOTA a transmis, par pli séparé, un mémoire valant offres aux deux propriétaires indivis du terrain concerné.

Par mémoire reçu au greffe le 22 juillet 2025, ESCOTA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 02 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 23 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 23 janvier 2026, étaient présents le conseil d’ESCOTA, Maître Abouelhaja, Madame [L] [M] et Monsieur [O] (cabinet Géofit), Madame [X] [G] (ESCOTA), Madame [U] [P] et Madame [H] [D] ainsi que leur conseil, Maître Blais.

Dans son dernier mémoire valant offres, ESCOTA demande au Juge de l’expropriation de :
– dire que l’indemnité principale due par l’autorité expropriante demanderesse au titre des préjudices subis par les Défendeurs pour l’emprise sus-désignée s’élève à la somme d’un Euro;
– dire que l’indemnité de remploi doit être fixée au taux de 20 % pour la partie de l’indemnité comprise entre 0 et 5000 Euros, 15 % pour la partie comprise entre 5001 Euros et 15.000 Euros et 10 % pour la partie au-delà de 15.000 Euros soit à la somme d’un Euro ;
– mettre les dépens à la charge de l’autorité expropriante qui s’y oblige.

A l’appui de ses prétentions, la société ESCOTA fait valoir que la date de référence est le 25 octobre 2019.
S’agissant des termes de comparaison, elle produit 3 termes de comparaison pour des terrains en nature de sol de voirie :

Elle produit, par ailleurs, trois termes de comparaison pour des terrains en nature de sol de voie

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 5]
285
UPB
1
06/09/2019
2
[Adresse 6]
84
UDg
1
30/03/2023

3
[Adresse 7]
76
Ube
1
08/10/2024

Elle produit aussi les références de cinq accords amiables (promesses de vente signées).

La société ESCOTA rappelle que France Domaine a, dans son avis n°22350111 du 17 février 2025, fixant les sommes suivantes : indemnité principale, 1 Euro symbolique pour 67 m² en tréfonds à 1 m de profondeur dans la mesure où il s’agit d’un terrain en nature de sol de voie.

Elle indique retenir 1 Euro symbolique pour 12 m² en tréfonds en nature de sol de voie à 1 m de profondeur.

Dans leurs dernières conclusions, Madame [H] [D], Madame [U] [P] (et Madame [Y] [K], décédée le 07 décembre 2024) demandent au Juge de l’expropriation de :
– octroyer une indemnité de 3 428 Euros calculée de la manière suivante :
. indemnité principale emprise, 2 857 Euros;
. indemnité de réemploi, 571 Euros;
– réserver toutes indemnites spéciales ou de remploi;
– condamner ESCOTA à la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, l’indivision [P]/[D] produit trois termes de comparaison :

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 8]

342
UFb4
581
21/04/2022
2
[Adresse 8]

724

Ufb4
464
09/12/2020
3
[Adresse 9]
656
Ufb4
541
06/09/2022

L’indivision considère que la valeur vénale de son terrain doit être estimée au vu des termes de comparaison produits et demande de retenir une moyenne de prix au m² de 529 Euros. Elle retient un abbattement de 50% et un coefficient de 0,9 au vu de la profondeur du tréfonds.
Elle aboutit, en conséquence, à une indemnité principale de 2 857 Euros (529 Euros X 12 m² X 0,5 X 0,9)

Dans ses conclusions en date du 26 janvier 2026, le Commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir fixer :
– l’indemnité principale à 1 Euro;
– l’indemnité de remploi à 1 Euro.

Il précise que la date de référence est le 25 octobre 2019.

Il propose quatre termes de comparaison pour des cessions de terrain en nature de voirie :

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 10]
688
UCF
1
31/01/2025
2
[Adresse 11]
502
UDV
1
20/12/2024
3
[Adresse 12]
405
UPB
1
26/09/2025
4
[Adresse 13]
219
UFb4
1
17/07/202

Il précise que pour le terrain d’assiette en nature de voirie, conformément à la jurisprudence constante en la matière, la valeur de la voie étant épuisée au profit des propriétés désservies, ainsi qu’aux actes de cessions (termes 1, 2, 3 et 4), la base retenue se limitera à 1 Euro.

A l’audience du 25 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que Madame [U] [P], décédée le 07 décembre 2024), n’a pas la capacité d’ester en justice. Elle ne peut donc être partie à cette instance.

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 6], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, la date de référence est celle de l’approbation du PLUm soit le 25 octobre 2019.

Cette date sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer la valeur vénale d’un volume en tréfonds dans lequel viendront s’implanter les tirants d’ancrage permettant de conforter les murs de l’autoroute A 8.

Le bien à évaluer correspond à un volume de tréfonds de 12 m² à 1 mètre de profondeur.

Sur l’indemnité principale :

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré,de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle, et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds.

Il convient de préciser que la méthode par comparaison sera utilisée pour fixer l’indemnité principale.

En l’espèce, le volume à évaluer est composé d’un volume de tréfonds à 1 m de profondeur pour 12 m² sous la voie d’accès.

Compte tenu de la caractéristique de ce tréfonds situé sous la voie d’accès et de la jurisprudence en vigueur, l’indemnité principale sera fixée à 1 Euro.

Sur l’indemnité de remploi

Selon le barème applicable (20 % jusqu’à 5.000 Euros, 15 % de 5000 Euros à 15.000 Euros et 10 % au-delà de 15.000 Euros), l’indemnité de remploi due par la société ESCOTA sera fixée à la somme d’un Euro.

Sur les autres demandes :

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient, par ailleurs, de condamner ESCOTA à verser à l’indivision [P]-[D] la somme de 1200 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Retient comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 25 octobre 2019;

Fixe l’indemnité due par ESCOTA à l’indivision [P]-[D] à 2 euros décomposée comme suit :
– 1 euro au titre de l’indemnité principale ;
– 1 euro au titre de l’indemnité de remploi.

Condamne la société ESCOTA à verser la somme de 1200 Euros à l’indivision [P]-[D];

Laisse les dépens à la charge d’ESCOTA.

La greffière Le juge de l’expropriation