Référé et paiement provisionnel des loyers : contestation sérieuse liée à la force majeure du preneur

En application de l’article 75 du Code de procédure civile, l’exception d’incompétence est irrecevable lorsque la partie qui la soulève ne désigne pas la juridiction devant laquelle l’affaire devrait être portée.

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En revanche, la demande de paiement des loyers ne relève pas de cette évidence lorsque son examen suppose de qualifier une force majeure et d’apprécier les circonstances particulières de la rupture, ainsi que l’organisation de la société preneuse.

Le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation d’un bail commercial. En l’espèce, même si la demande tendait à faire constater l’absence de résiliation, la contestation portant sur la force majeure affectait directement l’obligation de paiement. Il n’y avait donc pas lieu à référé et les demandes provisionnelles ont été rejetées. La demanderesse a été condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles des défendeurs constitués.

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Une locataire commerciale a résilié par anticipation son bail en invoquant l’état de santé de son gérant et la force majeure. La bailleresse réclamait le paiement des loyers jusqu’au terme de la période triennale. Le juge des référés a déclaré l’exception d’incompétence irrecevable, mais a estimé que les contestations étaient sérieuses et dit n’y avoir lieu à référé.

La SCI DEVI a donné à bail commercial un local de bureaux et deux places de stationnement à la SARL COGEBATI ENERGIE OI. Trois cautions solidaires ont garanti les obligations de la preneuse.

La preneuse a sollicité puis notifié une résiliation anticipée du bail en invoquant l’état de santé de son principal gérant et la force majeure. Elle a fait établir un état des lieux de sortie et remis les clés.

La bailleresse a saisi le juge des référés afin d’obtenir le paiement provisionnel des loyers jusqu’au terme de la première période triennale, en soutenant que la résiliation était irrégulière. Les défendeurs ont invoqué l’incompétence du juge des référés et l’existence de contestations sérieuses. Le juge a déclaré l’exception d’incompétence irrecevable, dit n’y avoir lieu à référé et rejeté les demandes.

• Identifier précisément la juridiction de renvoi dans l’exception d’incompétence
• Vérifier que l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable
• Apprécier la qualification de force majeure invoquée par le preneur
• Examiner les circonstances particulières de la rupture anticipée
• Tenir compte de l’organisation de la société preneuse
• Respecter les limites du pouvoir du juge des référés

• Acte sous signature privée portant bail commercial
• Courrier sollicitant la résiliation anticipée du bail
• Courrier officiel notifiant la résiliation pour force majeure
• Procès-verbal de constat de sortie et restitution des clés
• Conclusions contestant la qualification de force majeure

La bailleresse ne peut obtenir en référé le paiement provisionnel des loyers dès lors que la force majeure invoquée soulève une contestation sérieuse. Les défendeurs constitués obtiennent le rejet des demandes, tandis que la bailleresse supporte les dépens et les frais irrépétibles fixés par l’ordonnance.

• Rejet de la demande provisionnelle de loyers
• Renvoi nécessaire devant le juge du fond pour la contestation
• Maintien du débat sur la validité de la résiliation
• Condamnation de la bailleresse aux entiers dépens
• Paiement de frais irrépétibles aux défendeurs constitués

À faire

• Préciser la juridiction de renvoi dans toute exception d’incompétence
• Qualifier précisément la demande soumise au juge des référés
• Documenter les circonstances invoquées au titre de la force majeure
• Produire le bail et les actes relatifs à sa rupture
• Vérifier l’existence d’une contestation sérieuse avant toute demande provisionnelle

À éviter

• Soulever une exception sans désigner la juridiction compétente
• Demander au juge des référés de prononcer la résiliation du bail
• Présenter comme certaine une obligation dépendant d’une force majeure discutée
• Confondre restitution des clés et résolution définitive du litige
• Négliger les conséquences des dépens et frais irrépétibles

La recevabilité de l’exception d’incompétence

L’article 75 du Code de procédure civile impose à l’auteur de l’exception d’incompétence d’indiquer la juridiction devant laquelle l’affaire devrait être portée. À défaut de cette indication, le moyen est irrecevable. La seule motivation de l’exception ne suffit donc pas.

Les pouvoirs du juge des référés en matière de bail commercial

Le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation d’un bail commercial. La demande examinée tendait toutefois à faire constater l’absence de résiliation et à obtenir une provision. Le juge a apprécié cette demande au regard de l’article 835 du Code de procédure civile, sans prononcer lui-même la résiliation.

La contestation sérieuse de l’obligation de paiement

L’invocation d’une résiliation anticipée fondée sur la force majeure imposait d’examiner la qualification de force majeure, les circonstances particulières de la rupture et l’organisation de la société preneuse. Cette analyse excédait l’évidence requise en référé et faisait obstacle au paiement provisionnel des loyers.

Article 75 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile