Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/01746 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JGCJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Juillet 2026

ENTRE :

Monsieur [T] [N]
demeurant [Adresse 1]
comparant

Madame [B] [C] épouse [N]
demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]
comparante

ET :

Monsieur [L] [P]
demeurant [Adresse 4] – [Localité 2] [Adresse 5]
non comparant

Monsieur [Z] [E]
demeurant [Adresse 6] ([Localité 3])
comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 10 juin 2020, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [Z] [E] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 380 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 80 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 380 euros.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Le même jour, Monsieur [L] [P] s’est porté caution solidaire de Monsieur [Z] [E] pour le logement susmentionné.

Par lettre recommandée datée du 23 avril 2025 avec avis de réception, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ont demandé à Monsieur [Z] [E] la régularisation du loyer du mois d’avril 2025, d’un montant de 460 euros.

Puis, par lettre recommandée datée du 11 juin 2025 avec avis de réception, ces derniers ont mis en demeure Monsieur [Z] [E] de régulariser les loyers des mois d’avril, mai et juin 2025, ainsi qu’une régularisation de charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, après déduction d’un versement de 260 euros effectué par ce dernier, tout en y joignant les justificatifs afférents.

Le même jour, ils ont sollicité de Monsieur [L] [P], en sa qualité de caution solidaire, de régler la somme de 1488,52 euros.

Le 27 octobre 2025, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [E] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1488,52 euros dénoncé à la caution et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 178,4 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.

Le même jour, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée les 25 février et 5 mars 2026, signifiée à étude pour Monsieur [Z] [E] et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [L] [P], Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] les ont attraits devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
– à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat,
– ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du code des procédures civiles d’exécution,
– les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :
– 1088,52 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 9 février 2026 (mois de février 2026 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
– une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à leur départ effectif,
– 250 euros, à titre de dommages-intérêts,
– 250 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– aux dépens de l’instance.

Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 6 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience le 6 juillet 2026, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N], demandeurs comparants, se désistent de leur demande de la résiliation du contrat de bail et de l’ensemble des demandes qui y sont liées (expulsion, demande en paiement d’indemnités d’occupation) au motif que Monsieur [Z] [E] a définitivement quitté le logement le 10 juin 2026. Les autres demandes en paiement sont maintenues, sauf à actualiser leur créance à la somme de 8662 euros – incluant notamment les sommes de :
– 4340 euros, au titre de réparations locatives,
– 250 euros, à titre de dommages-intérêts,
– 250 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– 1012 euros, au titre des dépens de l’instance ; étant relevé que la facture produite fait apparaître un montant de 1012,52 [24,04 + 1,38 + 175,84 + 20,63 + 203,28 + 82,24 + 51,60 + 57,71 + 100 + 72,21 + 1,15 + 14,63 + 121,81 + 36 + 50] euros.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des demandeurs, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [P], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Monsieur [Z] [E], défendeur comparant, expose avoir été confronté à un drame familial ayant eu des répercussions sur son activité professionnelle. Il reconnaît une dette correspondant à deux mois et demi de loyers. Il fait toutefois valoir que Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ont ajouté au décompte différents frais de commissaire de justice, notamment ceux afférents au congé pour vendre, dont il estime qu’ils ne peuvent lui être imputés. S’agissant des travaux et réparations locatives, il soutient avoir restitué un appartement propre, après l’avoir entièrement nettoyé, et indique que la principale difficulté concernait la porte du salon. Il estime que le devis produit par ces derniers, d’un montant de 4340 euros, a été excessivement majoré. Il précise que l’état des lieux de sortie a été établi et signé contradictoirement et reconnaît l’absence de la porte du salon, tout en contestant le coût retenu pour son remplacement. Il indique également disposer de photographies de l’état du logement sur son téléphone. Il précise ne pas contester les sommes correspondant à quatre mois et demi de loyers. Il indique, en revanche, ne pas être en mesure de vérifier la régularisation des charges et relève que celles-ci ont augmenté. Il déclare ne disposer actuellement d’aucun revenu et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Les bailleurs ne s’opposent pas au principe de délais, tout en estimant ce montant mensuel insuffisant. Monsieur [Z] [E] indique enfin ne disposer d’aucune adresse actuelle.

Les bailleurs ajoutent, pour leur part, avoir déjà déduit le dépôt de garantie des sommes réclamées.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera constaté que Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] se désistent de l’ensemble de leurs demandes hormis celles relatives à l’arriéré locatif, aux réparations locatives, aux dommages-intérêts, aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, il convient de relever que le timbre fiscal a été restitué par le greffe civil de la présente juridiction à l’audience susvisée, de sorte qu’aucune somme ne pourra être mise à la charge de Monsieur [Z] [E] à ce titre.

Sur l’absence de Monsieur [L] [P]

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [L] [P], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aussi, le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et de l’article précité.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] sollicitent le paiement de la somme de 2810,45 euros, arrêtée au 6 juillet 2026, échéance proratisée du mois de juin 2026 incluse.

Le décompte locatif, versé aux débats par ces derniers – pièce n°3 sur 53, parties demanderesses –, fait apparaître une somme de 2810,45 euros, au titre de l’arriéré locatif dû par Monsieur [Z] [E], comprenant :
– 1733,33 (460 + 200 + 460 + 460 + 153,33) euros, au titre des loyers et charges locatives afférentes impayés, correspondant aux mois d’avril, mai et octobre 2025 ainsi qu’aux mois de mai et juin 2026,- 815,12 (238,52 + 576,6) euros, au titre de régularisations de charges, pour les mois de juin 2025 et juin 2026,
– 262 (130 + 132) euros, au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2024 et 2025.

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que les sommes réclamées au titre des loyers impayés, de la régularisation de charges de 238,52 euros (1198,52 – 960) et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères sont justifiées. En revanche, la pièce n°6 des parties demanderesses fait apparaître, pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, des charges locatives récupérables d’un montant de 1296,6 euros. Les provisions mensuelles contractuellement fixées à 80 euros s’élevant à 960 euros sur douze mois, le solde dû au titre de cette période s’établit à 336,6 (1296,6 – 960) euros. Si des charges ont pu être exposées entre le 1er octobre 2025 et le mois de juin 2026, aucun élément n’en justifie le montant. La somme supplémentaire de 240 (576,6 – 336,6) euros portée au décompte locatif ne peut donc être retenue.

Aussi, les parties demanderesses indiquent, à l’audience susvisée, avoir retenu le dépôt de garantie d’un montant de 380 euros. Néanmoins, cette somme n’apparaît pas eue été déduite du décompte locatif produit. Il convient, dès lors, de défalquer de la somme susvisée les montants de 380 euros et de 240 euros, de sorte que la créance de Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] s’établit à la somme de 2190,45 (2810,45 – [380 + 240]) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] la somme de 2190,45 euros, arrêtée au 6 juillet 2026, échéance proratisée du mois de juin 2026 incluse, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges, taxes d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé), outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du même code, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire, qui doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement, à moins de rapporter la preuve qu’elles ne lui sont pas imputables.

Il appartient toutefois au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de réparations locatives de rapporter la preuve de ce que les sommes réclamées correspondent à des dégradations imputables au locataire, et non à la vétusté, à un état préexistant à l’entrée dans les lieux, ou à une remise à neuf du logement.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] sollicitent le paiement de la somme de 4340 euros au titre de réparations locatives, dont il justifie dûment le montant précité par la production d’un devis N°F2026-06-078 émanant de la société THOMAS GABION MULTI SERVICES, en date du 21 juin 2026.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement les 10 juin 2020 et 2026, que sont imputables à Monsieur [Z] [E] l’absence de la porte d’accès au salon, la dégradation de la fenêtre de la cuisine, plusieurs prises arrachées ainsi que les taches et trous non rebouchés affectant les murs et le plafond. Toutefois, au regard de la nature de ces dégradations et de la durée d’occupation du logement, les montants figurant au devis apparaissent surévalués. La demande ne peut dès lors être accueillie dans son intégralité.

Il convient, en conséquence, de retenir la somme de 620 euros au titre des réparations locatives et de condamner Monsieur [Z] [E] à payer cette somme à Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N], ces derniers étant déboutés du surplus de leur demande à ce titre.

Sur les délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] sollicite des délais de paiement et indique ne disposer actuellement d’aucun revenu.

Au regard du montant de la dette retenue et de la situation exposée à l’audience susvisée, il y a lieu de faire droit à cette demande et d’accorder à Monsieur [Z] [E] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, dans la limite prévue par le texte précité.

Sur l’engagement de la caution

Il convient de relever d’office la présente disposition étant d’ordre publique que, si Monsieur [L] [P] est présenté comme caution solidaire de Monsieur [Z] [E], aucun élément versé aux débats ne permet d’établir qu’un exemplaire du contrat de bail litigieux lui a été remis. Cette formalité étant prescrite à peine de nullité, l’acte dont Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] se prévalent ne peut produire aucun effet.

Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– Copie au dossier

Ils seront, en conséquence, déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [L] [P].

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [Z] [E] dans le paiement des sommes dues, ni la mauvaise foi de celui-ci, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1488,52 euros du 27 octobre 2025, de l’assignation du 25 février 2026 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 6 mars 2026 ainsi qu’à la CCAPEX du 27 octobre 2025.

Compte tenu du caractère seulement partiellement fondé des demandes principales, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’engagement de caution souscrit le 10 juin 2020 par Monsieur [L] [P] et DÉBOUTE Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de ce dernier ;

CONSTATE que Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] renoncent à l’ensemble de leurs demandes à l’exception de celles formées aux titres de l’arriéré locatif, des réparations locatives, des dommages-intérêts, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le coût du timbre fiscal ne saurait être mis à la charge de Monsieur [Z] [E], celui-ci ayant été restitué par le greffe civil de la présente juridiction à l’audience du 6 juillet 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] la somme de 2190,45 euros, arrêtée au 6 juillet 2026, échéance proratisée du mois de juin 2026 incluse, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges, taxes d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé), outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] la somme de 620 euros, au titre des réparations locatives ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [Z] [E] à s’acquitter de sa dette – soit 2810,45 (2190,45 + 620) euros – en 23 mensualités de 120 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [N] et Madame [B] [C] épouse [N] de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1488,52 euros du 27 octobre 2025, de l’assignation du 25 février 2026 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 6 mars 2026 ainsi qu’à la CCAPEX du 27 octobre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 14 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE