TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/423

AFFAIRE : N° RG 23/01683 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E265M

Jugement Rendu le 14 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] ayant son siège social [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice l’EURL CAPIGI immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 481 945 426 ayant son siège social sis [Adresse 5]

Représenté par : Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

S.D.C. RÉSIDENCE [Etablissement 1] 1 ayant son siège social [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière ([Localité 3]) dont le siège social est [Adresse 7]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représenté par : Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART Magistrat Honoraire juridictionnel siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Avril 2026 différée en ses effets au ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 11 Mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juillet 2026 puis prorogé au 14 septembre 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :
Rédigé par Pascal BOUVART Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La [Adresse 1] [Adresse 8] sise [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 4] (Hérault) est mitoyenne de la [Adresse 1] [Adresse 11], sise [Adresse 12] en la même commune. Un mur sépare les deux copropriétés.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 8] tient grief à son voisin de ce que certains copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 11] ont pratiqué des trous dans le mur séparatif afin de permettre le déversement des eaux pluviales sur le fonds voisin (courrier de CAPIGI, syndic du SDC [Adresse 1] [Adresse 8] à [Localité 3], syndic du SDC [Adresse 1] [Adresse 11] en date du 28 novembre 2016 – pièce n° 1 du demandeur).

Par ailleurs il déplore que certains copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 11] aient rehaussé le mur de clôture à l’aide de claustras (courrier CAPIGI du 25 février 2019 – pièce n° 2).

Dans ce contexte le SDC [Adresse 13] a requis un huissier qui a constaté le 5 juin 2019 la présence de vingt trous équipés de buses d’évacuation sur le mur outre un vingt et unième trou rebouché (pièce n° 3).

Le 26 juillet 2019, le SDC [Adresse 13] a fait délivrer sommation au SDC [Adresse 1] [Adresse 11] de faire reboucher par les copropriétaires concernés sous huit jours les trous reprochés (pièce n° 4). Par courrier du 8 août 2019, le syndic du SDC [Adresse 1] [Adresse 11] faisait connaître qu’un rappel venait d’être adressé aux copropriétaires en assemblée générale (pièce
n° 5).

Le demandeur déplore que les buses n’aient pas été rebouchées depuis lors. C’est pourquoi par résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2019 il a été décidé d’engager une action judiciaire à l’encontre du SDC de la [Adresse 1] [Adresse 11] (pièce n° 6).

Par ordonnance de référé du 1er décembre 2020 (non versée aux débats) le président du Tribunal judiciaire de Béziers aurait ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [N] [D], expert inscrit près la Cour d’appel de Montpellier, pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 15 juin 2021 (pièce n° 8).

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représentée par son syndic en exercice, l’EURL CAPIGI, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3], devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicite entendre
– déclarer la demande du SDC de la [Adresse 1] [Adresse 8] recevable et bien fondée, et en conséquence

sur les barbacanes et les aménagements modifiant l’écoulement normal des eaux pluviales
– juger que l’installation de barbacanes et les aménagements effectués par les copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 14], ayant eu pour effet de rediriger une partie importante de l’écoulement des eaux pluviales sur le fonds de la copropriété [Adresse 15], causent à cette dernière un trouble anormal de voisinage ;

par conséquent
– condamner le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 16] à supprimer les 22 barbacanes installées sur le mur séparant la résidence du [Adresse 14] et la [Adresse 1] [Adresse 15] telles que décrites dans le rapport d’expertise en pages 21 à 25, sous astreinte provisoire de 100 € par jours de retard, 15 jours après la signification du jugement à intervenir, pour une durée de 3 mois, passé lequel délai le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 15] pourra demander la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation une astreinte définitive devant le juge de l’exécution ;
– condamner le SDC de la [Adresse 17] à rétablir l’écoulement normal des eaux pluviales, en démolissant les aménagements effectués par les copropriétaires ayant pour effet d’en troubler l’écoulement normal des eaux pluviales (création de portillons, imperméabilisation des terrasses…), tel que décrit dans le rapport d’expertise en pages 29 et 30 sous astreinte provisoire de
100 € par jours de retard, 15 jours après la signification du jugement à intervenir, pour une durée de 3 mois, passé lequel délai le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 15] pourra demander la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation une astreinte définitive devant le juge de l’exécution ;
– condamner le SDC de la [Adresse 17] à payer au SDC de la [Adresse 1] [Adresse 8] la somme de 3631,14 € au titre des travaux de réparation du revêtement des murs séparatifs ;

sur l’installation des claustras sur les murs séparatifs
– juger que l’installation des claustras effectués par les copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 16], sans autorisation de leur SDC, fixés sur le mur séparatifs de la [Adresse 1] [Adresse 18] et de la [Adresse 1] [Adresse 8] ayant pour effet de causer une gêne esthétique extérieure, cause un trouble anormal du voisinage à la copropriété [Adresse 15] ;

par conséquent
– condamner le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 16] à supprimer l’ensemble des claustras fixés sur les murs séparatifs entre la [Adresse 1] [Adresse 16] et la [Adresse 13] tel que décrit en pages 31 à 34 du rapport d’expertise, sous astreinte provisoire de 100 € par jours de retard, 15 jours après la signification du jugement à intervenir, pour une durée de 3 mois, passé lequel délai le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 15] pourra demander la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation une astreinte définitive devant le juge de l’exécution ;

en tout état de cause
– condamner le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 11] à payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
– condamner le SDC de la [Adresse 19] aux entiers dépens ;
et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian CAUSSE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par conclusions d’incident communiquées via le Réseau Virtuel Privé des Avocats en date du 15 octobre 2024, le SDC de la [Adresse 19] 1 demande de
– constater que les demandes du SDC de la [Adresse 13] à l’encontre du SDC de la [Adresse 19] sont atteintes par la prescription de l’article 2224 du Code civil ;
– constater qu’à défaut de conciliation préalable, les demandes du SDC de la [Adresse 13] à l’encontre du SDC de la [Adresse 19] sont irrecevables ;
– condamner le SDC de la [Adresse 13] à verser au SDC de la [Adresse 20] une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile outre les entiers dépens.

Après divers renvois, la cause a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et le SDC de la [Adresse 17] a fait connaître qu’il se désistait de sa demande d’incident, ce à quoi le SDC de la [Adresse 13] a déclaré ne pas être opposé, en foi de quoi par ordonnance du 18 septembre 2025 le juge de la mise en état a constaté le désistement à l’incident et renvoyé à l’audience de mise en état du 16 octobre 2025.

Par conclusions communiquées le 18 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] souhaite entendre
– débouter le SDC de la [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– dire n’y a avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– condamner le SDC de la [Adresse 13] à verser au SDC de la [Adresse 17] une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026, avec clôture différée au 27 avril 2026 et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt des dossiers au greffe au 11 mai 2026.

En ses dernières conclusions communiquées le 22 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 8] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser concernant le mur séparatif

si le juge venait à considérer que le mur est mitoyen
– condamner le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 11] à payer au SDC de la [Adresse 13] la somme de 3631,14 € au titre des travaux de réparation du revêtement des murs séparatifs ;

à défaut, si le juge venait à considérer que le mur appartient au SDC de la [Adresse 1] [Adresse 11]
– condamner le SDC de la [Adresse 17] à restaurer le revêtement mural du mur séparant la Résidence LES MAS DE [Localité 5] [Adresse 21] et la [Adresse 13] telles que décrites dans le rapport d’expertise en pages 21 à 25, sous astreinte provisoire de 100 € par jours de retard, 15 jours après la signification du jugement à intervenir, pour une durée de 3 mois, passé lequel délai le SDC de la [Adresse 13] pourra demander la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation une astreinte définitive devant le juge de l’exécution.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire
D’origine purement jurisprudentielle la théorie des troubles anormaux de voisinage a été intégrée dans le Code civil en son article 1253, lequel dispose en son alinéa 1er :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. ».

Pour parfaite édification de tout un chacun, il sera précisé que la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 ne comportait aucune mention de rétroactivité, de sorte que la disposition rappelée supra ne peut servir de fondement juridique formel à la présente affaire, introduite le 23 mai 2023.

Sur le fond il n’en reste pas moins que la question ici posée consiste bien à apprécier si le Syndicat demandeur subit ou non des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Il conviendra au préalable de statuer sur la question de principe de la propriété du mur litigieux, conditionnant éventuellement une responsabilité du Syndicat défendeur ou de ses copropriétaires si les travaux entrepris nécessitaient à leur date de réalisation le consentement du syndicat de copropriétaires limitrophe.

Sur la nature du mur et la réparation des traces noirâtres
Le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 8] soutient sans en rapporter la preuve catégorique (titre, signes de mitoyenneté) que le mur litigieux serait un mur mitoyen, ce que le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 11] dément, affirmant que le mur a été édifié par ses soins avant même l’existence du syndicat demandeur, et s’appuie par ailleurs sur une remarque de l’expert (p. 30 du rapport) selon laquelle « Ces traces n’impactent donc pas un mur mitoyen mais un mur purement privatif appartenant à la [Adresse 22]. ».

Aux termes de l’article 653 du Code civil, «Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. ».

S’agissant d’une présomption simple, en l’absence preuve contraire, le mur est présumé mitoyen.

Dans ces conditions le SDC de la [Adresse 13] est en droit de demander à la SDC de la [Adresse 1] [Adresse 16] de supporter tout ou partie des frais nécessaires à la réfection du revêtement du mur séparatif pour éliminer les traces noirâtres au droit des barbacanes.

Les frais de réfection du revêtement mural ont été chiffrés à 3631,14 € suivant devis de la SARL CATALA en date du 28 septembre 2022 (pièce n° 10 du demandeur). Dans la mesure où il n’est pas démenti qu’il n’existait initialement aucune barbacane sur le mur de clôture (p. 29 du rapport), les traces de coulure afférentes sont bien le fait de copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 11], lesquels ont procédé aux percements et pose de buses sans autorisation de leur syndicat de copropriété. Ledit syndicat, qui a toléré de telles pratiques, doit donc être considéré comme responsable des traces noirâtres.

Le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 16] sera donc condamné à payer au SDC de la [Adresse 13] la somme de 3631,14 €.

Sur les autres troubles anormaux de voisinage
En l’état des constatations faites par l’expert, s’il est clairement évoqué les modifications apportées par divers copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 11] par création de portillons, imperméabilisation des terrasse, modifiant le drainage gravitaire des eaux pluviales vers l’allée centrale de la résidence (pp. 28 et 29), en revanche il n’est rapporté aucune preuve concrète d’autres troubles liés à l’évacuation des eaux.

S’agissant du trouble anormal de voisinage lié à la pose de claustras sur les lots n°° 43 et 44 de la copropriété [Adresse 16], dépassant le mur de clôture de 1 m pour le premier et 1,25 m pour le second (pp. 32 et 33 du rapport) le SDC de la [Adresse 1] [Adresse 8] se plaint d’un préjudice visuel. C’est à juste titre que le syndicat défendeur fait observer que cette les claustras litigieux donnent sur un parking et ne privent [Adresse 15] d’aucune vue, aucun ensoleillement et aucune perspective.

C’est la raison pour laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sera débouté du surplus de ses demandes relatives à des troubles anormaux de voisinage, outre demandes d’astreintes afférentes.

Sur les demandes accessoires
L’une et l’autre parties succombant partiellement en leurs demandes, elles seront condamnées pour moitié chacune aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige et de ses développements elles se verront débouter de leurs demandes respectives d’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que le mur séparant le fonds du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de celui-ci appartenant au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 16] est réputé mitoyen, faute de preuve contraire ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] la somme de 3.631,14 € (TROIS MILLE SIX CENT TRENTE ET UN EUROS ET QUATORZE CENTIMES) en indemnisation des frais de réfection du revêtement du mur mitoyen ;

REJETTE le surplus des demandes principales du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 16] à la moitié chacun des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 14 septembre 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Audrey SAUNIERE Julie LUDGER