TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 14 Septembre 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Juin 2026

N° RG 26/02278 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7YGP
Grosse délivrée le
14/09/2026
À
Me Jung-mee ARIU
Me Philippe DELANGLADE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercie le Cabinet LAGIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jung-mee ARIU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [V] [R] [I]né le 03 Décembre 1959 à [Localité 1], demeurant sis [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27/07/2021, [V] [I] a donné à bail de droit commun à [J] [B] un local à usage de bureau de 10 m² avec une annexe à usage exclusif de de toilettes et lavabos sur le palier, situé au 2ème étage du [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 240 € charges comprises.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s’est plaint du dépôt de mobilier sur le palier du 2ème étage. Il a ainsi fait dresser trois constats de commissaire de justice en date des 29/11/2023, 16/01/2024, 11/03/2024 établissant l’usage inadapté des parties communes par la présence de mobilier sur le palier, ainsi que sur le toit-terrasse et l’usage des toilettes sur le palier en douche avec la mise en place irrégulière d’un chauffe-eau au niveau du robinet du lavabo.

Le syndicat des copropriétaires a alerté [V] [I] en vain de l’occupation irrégulière du local ainsi loué à [J] [B], [V] [I] ne parvenant pas à faire cesser les troubles.

Par acte de commissaire de justice du 11/06/2024, [V] [I] a fait délivrer un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire à [J] [B] à savoir :
« le non-respect des règles de vie en copropriété et notamment l’utilisation des parties communes : installations de tables, tentes pour couchages, chaises sur le toit-terrasse, installation de mobiliers sur le palier de l’étage du lot, prises de douche dans un local non aménagé à cet effet et ne disposant que d’un point d’eau de type lavabo, entrée et sortie dans ce point d’eau et WC collectif en tenue à la limite de l’indécence, réception de multiples personnes à tout moment provoquant des nuisances sonores et olfactives pouvant s’apparenter d’après le témoignage des résidents à des consommations de produits illicites, le tout constater par commissaire de justice ».

Par acte de commissaire de justice du même jour, [V] [I] a fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes, le bail conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction arrivant à échéance le 19/07/2024.

Cependant, [V] [I] n’a pas poursuivi la procédure d’expulsion de [J] [B], lequel s’est maintenu dans les lieux.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait constater par commissaire de justice selon procès-verbal de constat du 17/04/2026 la présence de mobilier sur le palier et le toit-terrasse.

Par acte de commissaire de justice des 11 et 19 mai 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner [V] [I] et [J] [B], devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :
Sur les demandes dirigées contre [V] [I] : Constater le jeu de la clause résolutoire ainsi que la validité du congé délivré le 11/06/2024 et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de [J] [B] et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier sous astreinte de 100 € par jour de retard
Ordonner à [J] [B] de procéder immédiatement à la dépose de tout branchement électrique non conforme dans les sanitaires collectifs du palier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à son départ définitif et s’abstenir de tout usage des sanitaires collectifs à des fins d’hygiène personnelle ou d’habitation
Ordonner à [J] [B] de libérer immédiatement les parties communes de l’immeuble – palier du 2ème étage et toit-terrasse – de tous meubles, objet et installations lui appartenant ou introduits par ses soins, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance

Sur les demandes dirigées contre [J] [B]Constater la carence fautive de [V] [I]
Condamner DF à lui payer la somme de 5 000 € à titre provisionnel, au titre de sa faute personnelle, comprenant :
Les frais des quatre procès-verbaux de constatLes frais de mise en demeure du 20/04/2026Les frais d’avocat de la présente procédureLes provisions sur préjudice de jouissance subi par les copropriétaires depuis novembre 2023Les frais de débarras et nettoyage-désinfection des parties communes
En tout état de cause :
Condamner in solidum [V] [I] et [J] [B] au titre des frais directement liés à l’occupation et aux troubles à lui verser la somme de 4 000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudiceCondamner in solidum [V] [I] et [J] [B] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusiveCondamner in solidum [V] [I] et [J] [B] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instanceSe réserver la liquidation des astreintes

Lors de l’audience du 22/06/2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil et par ses conclusions n°2, a sollicité qu’il lui soit donné acte que [V] [I] s’associe à sa demande d’expulsion de [J] [B], débouter [V] [I] de ses autres demandes comme étant infondées. Il a maintenu ses demandes dirigées contre [J] [B] et s’est désisté de ses demandes de provision dirigées contre [V] [I] à l’exception de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, réduite à la somme de 1 500 €.

[V] [I], par l’intermédiaire de son conseil et ses conclusions n°2, demande de :
Juger que le commandement du 11/06/2024 visant la clause résolutoire a été délivré et qu’il est demeuré infructueux
Juger qu’à titre subsidiaire, le congé délivré le 11/06/2024 a produit ses effets et que le bail a pris fin le 19/07/2025
Juger que [J] [B] est occupant sans droit ni titre
En conséquence :
Constater le jeu des clauses résolutoires insérées dans le bail
Ordonner l’expulsion de DF et en tant que de besoin de [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux loués avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier
Condamner [J] [B] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à sa libération complète des lieux par la remise des clés
Prendre acte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s’est désisté de ses demandes à son encontre
En tant que de besoin, condamner [J] [B] à le relever et garantir de toute condamnation prononcée contre lui au bénéfice du Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
Condamner Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ou pour le moins tout succombant à lui payer la somme de 2 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Assigné à étude, [J] [B] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/09/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :
« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la résiliation du bail

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’en cas d’infraction à l’une quelconque des clauses du bail, le contrat est résilié de plein droit 15 jours après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Au titre « IV clauses générales » du bail liant [V] [I] et [J] [B] et au paragraphe « A usage des lieux », il est prévu au paragraphe 4 que « le preneur ne devra entrepose ni laisser séjourner dans les locaux communs … tels que paliers ou couloir, aucun objet, notamment meuble … ».

Il résulte des constats d’huissiers produits que [J] [B] a entreposé des meubles sur le palier du 2ème étage et qu’il n’a pas fait cesser l’infraction après la délivrance du commandement du 11/06/2024.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/06/2024. L’obligation de [J] [B] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. La demande relative à [Z] [S] n’est fondée sur aucun élément probant.

Sur l’indemnité d’occupation :

[V] [I] ne justifiant pas de la perception effective du loyer par [J] [B] durant la durée du bail, sa demande se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes relatives aux sanitaires situés sur le palier

La demande du Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’il n’est pas établi que les sanitaires situés sur le palier soient une partie commune, le bail faisant référence à un usage exclusif au locataire de ces toilettes et les échanges entre Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [V] [I] faisant état d’une division entre les propriétaires de l’étage.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de provisions du Syndicat des copropriétaires dirigées contre [J] [B]

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production des constats d’huissier que les parties communes ont été irrégulièrement occupées par DF2 pendant plusieurs années, celui-ci s’abstenant de les libérer malgré les demandes en ce sens.

Cette occupation irrégulière a causé un préjudice à la copropriété et il y a lieu de faire droit à la demande de provision du syndicat des copropriétaire à hauteur de 1 000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

En revanche, aucun abus de procédure n’est démontré et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la charge des dépens repose sur la partie succombante et les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

Si le syndicat des copropriétaires s’est désisté de ses demandes de provision à l’égard de [V] [I], il a indiqué maintenir sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Force est de constater que le syndicat des copropriétaires a dû suppléer la carence de [V] [I] qui n’a pas pris les dispositions nécessaires à l’expulsion de son locataire dont il était informé des nuisances pour la copropriété.

[V] [I] et [J] [B] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de [J] [B] à ce titre sera rejetée.

[V] [I] et [J] [B] supporteront également in solidum les dépens, comprenant le coût des procès-verbaux de constat dressés les 29/11/2023, 16/01/2024, 11/03/2024 et 17/04/2026.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail liant [V] [I] et [J] [B] à la date du 26/06/2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de [J] [B] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de [V] [I] au titre de l’indemnité d’occupation réclamée à [J] [B] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de remise en état des toilettes du palier du 2ème étage du [Adresse 1] ;

Condamnons [J] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 000 € à titre de provision à valoir sur ses préjudices ;

Condamnons in solidum [V] [I] et [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons [V] [I] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum [V] [I] et [J] [B] aux dépens, comprenant le coût le coût des procès-verbaux de constat dressés les 29/11/2023, 16/01/2024, 11/03/2024 et 17/04/2026,

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.