5AH Minute N°

N° RG 26/00043 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G522

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 11 SEPTEMBRE 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [M]

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]
né le 07 Novembre 1970 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [E] [T] [A]
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Ahmed SALLE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 JUIN 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 SEPTEMBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 7 janvier 2024, Monsieur [E] [A] a donné à bail à Monsieur [B] [N] et Madame [Q] [V] un logement situé à [Localité 2] ([Localité 3]), [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 820 €. Un dépôt de garantie de 1 640 € a été versé à la conclusion du bail.
Des états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement entre les parties le 7 janvier 2024 et le 20 janvier 2025.
Par un courriel du 7 novembre 2025, Monsieur [E] [A] a indiqué à Monsieur [B] [N] son refus de restituer le dépôt de garantie, en produisant un devis de ravalement d’un mur en pignon, établi pour la somme de 2 290,09 € TTC.
Suivant procès-verbal dressé le 14 janvier 2026, le conciliateur de justice du canton de [Localité 4] et [Localité 5] a constaté l’échec d’une tentative de conciliation opérée entre les parties.

Par requête enregistrée au greffe le 23 janvier 2026, Monsieur [B] [N] a demandé la convocation de Monsieur [E] [A] pour obtenir sa condamnation au paiement :
– de la somme de 1 315 € représentant le remboursement du solde du dépôt de garantie, après retenue de celle de 325 € ;
– d’une somme représentant le montant de la majoration légale de 83 € par mois, à compter du 22 décembre 2025 ;
– de la somme de 96 € au titre d’un trop perçu de loyer, motif pris de l’irrégularité de la révision de loyer qui avait été opérée par le bailleur ;
– d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 12 juin 2026, Monsieur [B] [N] a maintenu ses demandes, précisant que la majoration opérée sur le loyer était irrégulière au regard de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; que les réparations à prendre en compte étaient mineures, et que les autres réparations invoquées par le défendeur n’étaient pas fondées.

Monsieur [E] [A], représenté par son conseil, a conclu au rejet des demandes de Monsieur [B] [N], et a reconventionnellement demandé la condamnation de Monsieur [B] [N] au paiement de la somme de 4 580,18 € représentant les frais de réparations concernant deux pignons ayant subi des dégâts, d’une indemnité de 300 € à titre de dommages-intérêts représentant le montant de la réduction du premier loyer de ses nouveaux locataires, et de 1 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il a fait valoir au soutien de sa position des désordres plus importants que ceux initialement réclamés ; une erreur matérielle dans le courrier de notification de la révision du loyer prévue annuellement au contrat ; et une perte de valeur locative temporaire du fait des dégradations.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande en remboursement de loyers trop versés
L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
“Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.”
En l’espèce, le bail est ainsi rédigé :
“Le loyer sera automatiquement révisé le 1er janvier de chaque année”.
Dès lors, c’est à juste titre que Monsieur [E] [A] a opéré une révision du montant du loyer au 1er janvier 2025, étant observé que la date du 1er janvier 2024 figurant sur le courrier qu’il a adressé à son locataire ne pouvait relever que d’une erreur de plume, confirmée par la date du courrier, portant elle aussi l’indication erronée de l’année, alors que celle de la Poste figurant sur le feuillet du recommandé confirme bien qu’elle a été adressée le 16 janvier 2025.
La révision doit donc s’appliquer à compter de la demande, conformément au texte rappelé ci-dessus, soit pour le loyer de février 2025, le paiement devant en effet s’effectuer d’avance.
S’agissant du montant de la révision, à défaut de date de référence dans le contrat, il convient de retenir le dernier indice publié à la conclusion dudit document, soit celui du 3e trimestre 2023 publié le 18 octobre 2023, qui était de 141,03.
L’indice du 3e trimestre 2024, publié le 16 octobre 2024, étant quant à lui de 144,51, l’augmentation était ainsi plafonnée à 2,46756 %, soit 20,23 €, ce que n’a pas dépassé le bailleur puisqu’il a appliqué une augmentation mensuelle de 10 €.
Seule l’augmentation du loyer de janvier 2025 devra en conséquence donner lieu à restitution.
Sur les demandes au titre des réparations et la demande en restitution du dépôt de garantie
L’article 7-c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement
L’article 22 de la même loi prévoit que le dépôt de garantie versé à la signature du bail est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En l’espèce, les demandes portent exclusivement sur 2 pignons, pour lesquels il est admis par les parties que les dégradations ont consisté en 4 trous de cheville et en une installation de prise électrique ayant porté atteinte au crépi sur le contour de ladite prise.
Or, si un devis à hauteur de 325,60 € a été produit par Monsieur [B] [N] pour une reprise d’enduit concernant les trous et le contour de la prise électrique, aucune mention n’est précisée quant à la couleur prévue, tandis que l’uniformité de la couleur sur l’ensemble des pignons ne peut être garantie que par la reprise intégrale des murs.
C’est donc le devis produit par Monsieur [E] [A], à hauteur de 2290,09€ pour un seul pignon, qui devra être retenu et multiplié par deux afin d’indemniser celui-ci de son préjudice, après déduction toutefois du montant du dépôt de garantie conservé par lui et de la créance de Monsieur [B] [N] au titre de la révision du loyer.
Partant, ce dernier sera débouté de sa demande relative à la majoration de la restitution du dépôt de garantie.
Enfin, dans la mesure où Monsieur [E] [A] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a été contraint de réduire le montant du premier loyer de ses locataires suivants en raison des dégradations commises par Monsieur [B] [N], la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera rejetée.
Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile
Partie perdante, Monsieur [B] [N] sera condamné aux dépens de l’instance, et à verser à Monsieur [E] [A] la somme équitable de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,
CONDAMNE Monsieur [E] [A] à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 10 euros au titre du trop-perçu de loyers ;
DEBOUTE Monsieur [B] [N] du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [E] [A] la somme de 2940,18 euros au titre des réparations locatives et après déduction du montant du dépôt de garantie conservé par le premier ;
ORDONNE la compensation judiciaire entre ces différentes sommes ;
CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [E] [A] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE Monsieur [E] [A] du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux dépens de l’instance.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE