N° RG 24/00715 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FKEU

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C O U R D ’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 24/00715 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FKEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 11 SEPTEMBRE 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

POLE HABITAT COLMAR CENTRE ALSACE O.P.H,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR,

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [W] [V],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR,

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente,
juge des contentieux de la protection
Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 09 juin 2026.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE / RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le 11 septembre 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :
Me Vadim HAGER
Me Serge MONHEIT

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 décembre 2013, la […] a donné à bail à Madame [W] [V] un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 389,02 euros outre la somme mensuelle prévisionnelle de 105 euros au titre des charges récupérables.

Par courrier du 7 avril 2021, la […] a rappelé à Madame [W] [V] les termes du règlement intérieur, notamment les engagements du locataire et les comportements à respecter.

Aux termes de deux mises en demeure datées du 8 septembre 2022 et du 4 août 2023, la […] a sommé Madame [W] [V] de mettre un terme aux troubles de voisinage dont elle était accusée par d’autres occupants de l’immeuble, notamment par rapport aux agissements de ses enfants.

La […] a fait assigner Madame [W] [V] par acte de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2024, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar (68000) notamment aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location.

Après remises, à l’audience du 9 juin 2026, la […], régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions en date du 9 décembre 2025 et a remis ses pièces au tribunal. Elle sollicite de :
– A titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la […] d’une part et Madame [W] [V] d’autre part, portant sur les locaux d’habitation dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3],
– A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu entre la […] et Madame [W] [V], portant sur les locaux d’habitation dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3],
– Condamner Madame [W] [V], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer, immédiatement et sans délai, de corps et de biens, les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé [Adresse 3],
– Déclarer qu’à défaut d’exécution volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,
– Condamner Madame [W] [V] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux, ainsi que remise des clefs à la […] ou à son mandataire,
– Ordonner la suppression, subsidiairement la réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 3] compte tenu de l’ampleur et de la récurrence du trouble de jouissance,
– Condamner Madame [W] [V] à payer à la […] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 608,52 euros, dont il conviendra de déduire, le cas échéant, les éventuelles aides sociales, et à compter du jour du jugement et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux, ainsi que remise des clefs à la […] ou son mandataire,
– Déclarer que cette indemnité mensuelle d’occupation sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sur production de justificatifs,
– Condamner Madame [W] [V] à payer à la […] une somme de 3447,44 euros relative à la dette locative à la date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, subsidiairement à compter de la présente demande,
– Débouter Madame [W] [V] de toutes ses fins, demandes et prétentions dirigées à l’encontre de la […],
– Condamner Madame [W] [V] en tous les frais et dépens, ainsi qu’à une somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la […] fait valoir que plusieurs voisins ont fait remonter leurs plaintes au sujet du comportement des enfants de Madame [W] [V]. Elle indique que malgré le rappel du règlement intérieur et des mises en demeure, les désordres ont perduré. Elle précise que des voisins ont déjà porté plainte contre les agissements des enfants de la locataire. Elle soutient que la gendarmerie est intervenue à plusieurs reprises. Elle explique également que de nombreux voisins n’ont pas témoigné par peur de représailles, les enfants en ayant déjà exercé sur les voisins ayant dénoncé les troubles. Elle indique que les enfants de Madame [W] [V] troublent à la fois la tranquillité, dégradent et salissent les parties communes et harcèlent le voisinage. Elle ajoute que la locataire a également une dette locative en raison d’impayés de loyer.

Madame [W] [V], représentée par son conseil, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions en date du 1er juin 2026. Elle sollicite de :
– Juger que les faits invoqués ne sont ni régulièrement établis, ni imputables à Madame [W] [V] ou ses enfants,
– A titre principal, débouter la […] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
– A titre subsidiaire, accorder à Madame [W] [V] des délais de paiement dans la limite de 36 mois à compter de la décision à intervenir,
– Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier ainsi fixé,
– Juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect dudit échéancier,
– A titre infiniment subsidiaire, accorder à Madame [W] [V] des délais de paiement dans la limite de 18 mois à compter de la décision à intervenir,
– Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier ainsi fixé,
– Juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect dudit échéancier,
– A titre reconventionnel, enjoindre la […] à régulariser la situation de Madame [W] [V] auprès de la CAF afin que cette dernière puisse bénéficier des aides auxquelles elle peut légitimement prétendre,
– En tout état de cause, condamner la […] à verser à Madame [W] [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamner la […] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [V] conteste la plupart des désordres invoqués contre elle et ses enfants. S’agissant du scooter, elle fait valoir que ses enfants ont prévenu la voisine que celui-ci était allumé et n’ont aucunement tenté de le voler. Elle reconnait le conflit de voisinage à la suite des jeux de ballon, mais expose que ce conflit a éclaté parce que le voisin en question avait poursuivi les enfants avec un couteau. Elle indique que s’agissant du reste des accusations, celles-ci sont trop imprécises et qu’aucun constat direct n’est apporté. Elle fait également valoir qu’aucun de ses enfants n’a été interpellé ou mis en cause dans une procédure pénale en lien avec les faits survenus dans le quartier. Elle précise que toutes les accusations s’inscrivent dans un climat de voisinage conflictuel. Elle ne conteste pas que les enfants aient pu par le passé se regrouper dans les parties communes de l’immeuble. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et fait valoir qu’elle paye le loyer courant et a commencé à apurer sa dette locative. Elle expose aussi que sa situation auprès de la CAF n’est pas régularisée du fait du bailleur.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour trouble du voisinage 

Il ressort de l’article 7 b/ de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit user paisiblement des lieux loués. En outre, il est notamment précisé par l’article 4 du règlement intérieur de l’immeuble signé par la locataire et annexé au contrat de bail, article également visé par les courriers de la […] en date du 7 avril 2021 et du 4 août 2023, que les locataires sont tenus d’une obligation d’user paisiblement les lieux loués, en s’abstenant notamment de générer des nuisances sonores. La suite du règlement intérieur mentionne également le respect des espaces communs.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des différents courriers envoyés par le bailleur à Madame [W] [V], du courrier du Maréchal des logis-chef de la gendarmerie de [Localité 1] mais également de courriers et d’attestations du voisinage, des désordres suivants :
– déchets dans les parties communes (escalier et parking),
– déchets et emballages laissés sur la pelouse,
– jet d’un bocal d’olive sur la porte d’entrée d’un voisin,
– jet d’œufs sur des fenêtres du rez-de-chaussée,
– rassemblement de plusieurs adolescents et squat dans le parking de l’immeuble jusqu’à des heures tardives,
– jets de pierre sur les vitres des appartements voisins,
– dégradation des véhicules stationnés dans les parkings et tags,
– tirs de mortiers et pétards en direction des façades des immeubles et dans les parties communes,
– de nombreuses interventions (une vingtaine) des forces de l’ordre en un an sur appels des résidents des [Adresse 4],
– tapages nocturnes.

Madame [W] [V] conteste ces éléments, en indiquant à ce titre que les désordres évoqués sont sans preuve direct, contestables ou inexacts ainsi qu’isolés et anciens.

En l’espèce, si Madame [W] [V] indique que les pièces apportées par la bailleresse ne sont pas assez précises, il convient de remarquer que les attestations fournies par les voisins ainsi que le courrier établi par la gendarmerie mentionnent les enfants de la locataire et d’autres jeunes qui seraient ramenés par ses enfants.

En outre, il a également été constaté que Madame [W] [V] avait assisté à l’une des soirées improvisées dans le parking de l’immeuble. Si ce soir-là, aucun tapage n’a été constaté, ces agissements sont tout de même proscrits par le règlement intérieur de l’immeuble, en son article 11, qui interdit les rassemblements notamment nocturnes dans les parties intérieures communes.

Encore, l’appartement de Madame [W] [V] est clairement identifié par une voisine lorsque celle-ci expose que des jeunes gens en sortent pour y lancer des objets contre la façade, provoquant des bruits et des claquements.

Il ne peut être retenu que ces actes sont isolés, la première lettre de rappel étant intervenue en 2021 et les autres courriers et témoignages les trois années suivantes. Madame [W] [V] indique que ses enfants n’ont pas été interpellés, cependant l’absence de poursuite pénale n’est pas de nature à remettre en cause les actes invoqués.

Il ressort des éléments du dossier que les troubles sont récurrents et d’une particulière gravité, sur une période particulièrement longue.

Le manquement à l’obligation de jouissance paisible et le trouble du voisinage sont ainsi caractérisés et constituent une faute suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 3 décembre 2013 entre la […] et Madame [W] [V].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique, à défaut d’exécution volontaire dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il y a lieu de rappeler que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La […] sollicite la suppression, subsidiairement la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cependant, les circonstances ne justifient pas de déroger au délai légal, d’autant plus qu’il ressort des éléments du dossier que des enfants mineurs sont présents au domicile de Madame [W] [V].
En conséquence, il convient de rejeter la demande de suppression ou de réduction du délai d’évacuation.

D’autre part, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard.

En conséquence, les demandes d’octroi de délai de paiement et de régularisation par le bailleur de la situation de la locataire auprès de la CAF formulées par Madame [W] [V] seront rejetées.

Sur la demande en paiement des loyers jusqu’à la résiliation

L’article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

La […] sollicite la condamnation de Madame [W] [V] au paiement de la somme de 3447,44 euros relative à la dette locative due deux mois après le commandement de payer.

Cependant, selon le décompte arrêté au 8 juin 2026 et produit par la bailleresse, Madame [W] [V] ne devait que la somme de 553,33 euros à la date des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de condamner Madame [W] [V] à payer à la […] la somme de 553,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juin 2025, date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, la […] est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [V] à payer à la […] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Madame [W] [V] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient dès lors de condamner Madame [W] [V] à payer à la […] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 3 décembre 2013 entre la […] et Madame [W] [V] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique, à défaut d’exécution volontaire dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression ou de réduction du délai d’évacuation ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

REJETTE les demandes d’octroi de délai de paiement et de régularisation par le bailleur de la situation de la locataire auprès de la CAF formulées par Madame [W] [V] ;

CONDAMNE Madame [W] [V] à payer à la […] la somme de 553,33 euros (cinq cent cinquante-trois euros et trente-trois centimes) au titre des loyers et charges impayés au 2 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [W] [V] à payer à la […] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [V] à payer à la […] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 11 septembre 2026, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière
La Présidente

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis »