TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/06983 –
N° Portalis DB2Z-W-B7I-H3E5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 11/09/2026

Syndic. de copro. [N] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par son Syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

C/

Madame [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– SELARL AD LITEM JURIS
– SELEURL CGH AVOCAT – FIDEI JURIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 11 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Nicole BIELER, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [S]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Gregory HANIA de la SELEURL CGH AVOCAT – FIDEI JURIS, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

Après débats à l’audience publique du 02 Juillet 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [S] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [N], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Mme [Z] [S] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Mme [Z] [S] à lui payer la somme de :

3 080,31 €,au titre des charges impayées au 6 octobre 2024,1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,860,41 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire initialement appelée à l’audience du 20 mars 2025 a fait l’objet de 4 renvois à la demande des parties , compte tenu de la vente du bien en cours, avant d’être retenue à l’audience du 2 juillet 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [N], représenté par son conseil, a déposé ses conclusions en demande n°1 aux termes desquelles il se désiste de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais mais maintient sa demande de dommages-intérêts et des frais accessoires. En réponse aux demandes reconventionnelles de Mme [S], le syndicat des copropriétaires expose que Mme [Z] [S] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et que seule la vente du lot lui a permis d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il indique par ailleurs que Mme [Z] [S] n’est pas fondée à réclamer le remboursement de frais qu’elle a par ailleurs reconnu et réglé à hauteur de 860,41 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

prendre acte de son désistement de ses demandes au titre des charges et frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [S] à lui payer la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts et 1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Mme [S] à payer les intérêts sur ces sommes à compter du 23 novembre 2023,condamner Mme [S] aux dépens.
Citée par acte remis à son domicile, Mme [Z] [S] est représentée par son conseil lequel a déposé ses conclusions en défense n° 3 à l’audience. Aux termes de ces écritures Mme [S] confirme que sa dette a été soldée lors de la vente de ses lots mais conteste les frais qui lui ont été imputés au moment de la vente.

Ainsi, elle s’oppose aux frais de constitution et de transmission de dossier au commissaire de justice et à l’avocat, aux frais de suivi, d’inscription d’hypothèque, de main-levée facturés par le syndic et à ceux retenus par le notaire ainsi qu’à la facturation de deux états datés. En conséquence, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2457,00 euros au titre des frais indûment prélevés outre 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le désistement
L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Compte tenu du désistement du syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS de sa demande en paiement des charges et des frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 initialement formées à l’encontre de Mme [S], il appartient au tribunal de constater celui-ci.

Sur la demande principale de dommages et intérêts
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [N] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles
Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [N] était fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [Z] [S] seule, la somme de 63,00 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [N] sera condamné à payer à Mme [Z] [S] la somme de 800,41 euros au titre des frais de recouvrement indûment perçus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Sur les frais relatifs à l’inscription et à la main-levée d’hypothèque
L’article 2433 du code civil prévoit que s’il n’y a stipulation contraire, les frais des inscriptions, dont l’avance est faite par l’inscrivant, sont à la charge du débiteur, et les frais de la publicité de l’acte de vente, qui peut être requise par le vendeur en vue de l’inscription de son hypothèque légale, sont à la charge de l’acquéreur.

Par ailleurs l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, Mme [S] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir inscrit une hypothèque sur son bien alors même qu’elle aurait informé le syndic de ses difficultés financières, sollicité un échéancier et procédé à des règlements réguliers mensuels afin de pouvoir régler sa dette.

Cependant, il est constaté que Mme [S] n’a effectué aucun règlement entre le 1er juillet 2023 et le 15 octobre 2024 et qu’avant la délivrance de l’assignation celle-ci a réglé 300,00 euros alors même que les charges trimestrielles s’élevaient à 383,57 euros hors appels de provisions pour le fonds travaux.
Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir inscrit une hypothèque sur le bien afin de garantir sa créance d’autant qu’il résulte des éléments du dossier que Mme [S] avait sollicité un état daté en mars 2024. Par ailleurs, les frais de main-levée d’hypothèque sont perçus par le notaire lors de la réalisation de la vente en sorte que Mme [S] ne peut en réclamer le remboursement au syndicat des copropriétaires.
Par conséquent la demande de Mme [S] au titre des frais d’hypothèque seront rejetées.

Sur la demande au titre des frais d’état daté
L’article 10-1, b. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret .

Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l’application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe à 380,00 euros le montant maximum susceptible d’être perçu par le syndic au titre de l’état daté.

En l’espèce, Mme [S] ne conteste pas avoir sollicité deux états datés facturés à plus d’une année d’intervalle, la première vente n’ayant pas été réalisée.

Au regard de ces éléments, les frais d’état daté ont été facturés dans des termes conformes aux dispositions précitées.
Par conséquent, Mme [S] sera déboutée de ses demandes au titre des frais d’établissement des deux états datés.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [S], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Mme [S] ayant été condamnée aux dépens sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires [N] la somme de 1200,00 € en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires [N], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, de ses demandes en paiement au titre des charges, provisions impayées ainsi que des frais prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 196 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [N], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, à payer à Mme [Z] [S] la somme de 800,41 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [N], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS et Mme [Z] [S] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à verser au syndicat des copropriétaires [N], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.