Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026

(n° /2026, 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06229 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJF45

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 22/08128

APPELANTE

Madame [W] [I]

née le 21 janvier 1968 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Guillaume Dauchel de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de Paris, toque : W09

INTIMEE

Madame [X] [B] [R]

née le 12 septembre 1964 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Benoît Henry de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148, ayant pour avocat plaidant à l’audience Me Leulmi Sabrina

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle Boutié, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure Méano, Présidente

Mme Emmanuelle Boutié, Conseillère

Madame Laura Tardy, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément Colin

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 31 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [W] [I] à Mme [X] [B] [R].

Par contrat sous seing privé en date du 29 septembre 1995, à effet au 30 septembre 1995, Mme [X] [R] a donné à bail à Mme [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2022, Mme [R] a fait délivrer à Mme [I] un congé pour reprise à effet du 29 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2022, Mme [W] [I] a fait assigner Mme [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tnbunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de voir :

– déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise notifié le 8 mars 2022,

– condamner Mme [X] [R] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 16 novembre 2023, Mme [W] [I], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a demandé que l’exécution provisoire soit écartée en cas de validation du congé.

Mme [X] [R] a conclu au rejet des demandes et a sollicité la validation du congé pour reprise, l’expulsion de Mme [W] [I] et de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 31 janvier 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande de Mme [W] [I] de voir annuler le congé délivré le 8 mars 2022 annuler le congé délivré le 8 mars 2022,

Constate que les conditions de délivrance à Mme [W] [I] par Mme [X] [R] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 29 septembre 1995 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29 septembre 2022,

Ordonne à Mme [W] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Déboute Mme [X] [R] de sa demande d’astreinte,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [W] [I] à verser à Mme [X] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 septembre 2022 et jusqu’a la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

Condamne Mme [W] [I] à verser à Mme [X] [R] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne Mme [W] [I] aux dépens

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Vu l’appel interjeté le 26 mars 2024 par Mme [W] [I].

Vu l’appel incident formé par Mme [R] dans ses conclusions notifiées le 10 septembre 2024,

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 décembre 2024 par lesquelles Mme [W] [I] demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu en première instance en ce qu’il a validé le congé délivré à Mme [I],

et Statuant à nouveau

Constate que le congé délivré par Mme [R] à Mme [I] le 8 mars 2022 n’est pas justifié par une décision de reprise au caractère réel et sérieux ;

En conséquence,

Déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Mme [R] à Mme [I] le 8 mars 2022 ;

Déboute Mme [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamne Mme [R] à verser à Mme [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 mars 2026 aux termes desquelles Mme [X] [R] demande à la cour de :

Recevoir Mme [W] [I] en son appel,

L’y déclarant mal fondée,

Débouter Mme [W] [I] l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Paris le 31 janvier 2024 en ce qu’il a :

– Rejeté la demande de Mme [W] [I] de voir annuler le congé délivré le 8 mars 2022,

– Constaté que les conditions de délivrance à Mme [W] [I] par Mme [X] [R] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 29 septembre 1995 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29 septembre 2022,

– Ordonné à Mme [W] [I] de libérer de sa personne de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

– Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

– Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

– Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– Condamné Mme [W] [I] à verser à Mme [X] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 septembre 2022 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

– Condamné Mme [W] [I] à verser à Mme [X] [R] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Rappelé que le jugement rendu est exécutoire de plein droit à titre provisoire

L’infirmer pour le surplus

Recevoir Mme [X] [R] en son appel incident,

L’y déclarer bien fondée,

Statuant à nouveau

Condamner Mme [W] [I] au paiement d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération et restitution des lieux.

Condamner Mme [W] [I] au règlement, en cause d’appel, d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme [W] [I] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

Le jugement entrepris a rejeté la demande de Mme [I] tendant à voir annuler le congé délivré le 8 mars 2022 et constaté que les conditions de délivrance de ce dernier étant réunies, le bail a expiré le 29 septembre 2022.

Mme [I] sollicite l’infirmation du jugement entrepris de ce chef.

Elle invoque l’absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise délivré par Mme [R] en faisant valoir que le congé n’indique pas que l’une de ses filles aurait été admise dans une université parisienne mais seulement qu’elles avaient l’intention d’y poursuivre leurs études.

Elle ajoute que le tribunal a simplement retenu que le trajet serait moins long si Mme [M] [L] occupe le logement loué sans justifier ni d’une inscription à l’université ni du lieu de sa résidence actuelle ni de sa volonté réelle d’occuper les lieux.

Enfin, elle précise qu’il appartient à Mme [R] de justifier du caractère réel et sérieux du motif de reprise.

Mme [R] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle fait valoir que le congé a été délivré au profit de ses filles, soeurs jumelles âgées de 20 ans à la date du congé et poursuivant des études supérieures. Elle précise que le congé délivré au profit de [M] [L] avait pour objet de limiter ses temps de trajet et de prendre son indépendance et que le congé délivré au profit de [H] [L] avait pour objet de lui permettre de prendre son indépendance.

Elle soutient que ses filles, âgées de 24 ans en 2025, respectivement étudiante en droit et étudiante en médecine, sont contraintes de loger au domicile familial en raison du maintien dans les lieux de Mme [I] et que leurs ressources mensuelles ne leur permettent pas de conclure un bail d’habitation.

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en l’espèce,

I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il résulte de ces dispositions que:

– le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise;

– en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif de congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori ( et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de ma décision de reprise;

– pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Ainsi, il résulte de ces dispositions que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisèment le congé, indiquer les raisons de la reprise; en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce, dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (3ème Civ., 24 janvier 1996; 3ème Civ., 11 juin 1997, pourvoi n°96-20.020; 3ème Civ., 18 février 2004, pourvoi n°01-16.664).

En l’espèce, Mme [I] ne conteste pas la régularité formelle du congé mais seulement le caractère réel et sérieux du motif invoqué.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2022, Mme [R] a fait délivrer à Mme [I] un congé à effet du 29 septembre 2022 pour reprise au profit de:

« – soit Mme [M] [L], la fille de la requérante, demeurant avec cette dernière au [Adresse 4].

Cette décision de reprise est justifiée par le fait que Mme [M] [L], actuellement étudiante en droit à l’université de [Localité 7] et souhaitant effectuer sa quatrième année à [Localité 1], doit trouver où se loger et souhaite prendre son indépendance.

– soit Mme [H] [L], la fille de la requérante, demeurant avec cette dernière au [Adresse 4].

Cette décision de reprise est justifiée par le fait que Mme [H] [L], soeur jumelle de Mme [M] [L], actuellement étudiante en médecine, souhaite prendre son indépendance ».

Il n’est pas contesté que Mme [M] [L] et Mme [H] [L], nées le 3 mai 2021, étaient âgées de 20 ans au jour de la délivrance du congé, respectivement étudiante en droit à l’université de [Localité 8] et étudiante en médecine à l’université de [Localité 9] [Localité 10] et domiciliées au domicile familial situé à [Localité 11].

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, que le tribunal a retenu, d’une part, que la décision de reprendre le logement loué pour y loger une de ses deux filles, âgées de 20 ans au moment de la délivrance du congé, résidant à son domicile à Versailles et souhaitant prendre leur indépendance, caractérise suffisamment la volonté de Mme [R] de reprendre le logement, s’agissant d’un studio adapté à un jeune étudiant, et d’autre part, que le fait qu’aucune de ses filles ne soit inscrite dans un établissement d’étude parisien n’est pas suffisant à remettre en cause la légitimité de ce choix, le parcours d’études se construisant progressivement.

En outre, alors qu’il n’appartient pas au juge de contrôler l’opportunité de la décision de reprise, Mme [R] justifie en cause d’appel que ses deux filles sont toujours étudiantes en droit et en médecine, ne perçoivent pas de revenus propres leur permettant de prendre leur indépendance et résident encore au domicile familial situé à [Localité 11].

De plus, le seul fait qu’un congé pour vendre ait été délivré par Mme [R] en 2019 concernant le même logement est insuffisant à démontrer l’existence d’une fraude dans la délivrance du congé, le tribunal ayant justement relevé que le changement de projet de Mme [R] concernant cet appartement ne présentant pas en lui-même un caractère illégitime ou frauduleux.

En conséquence, le motif réel, légitime et sérieux du congé et de la décision de reprise n’est pas utilement contesté de sorte que le congé est valable, le bail étant résilié par l’effet du congé le 29 septembre 2022.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

En l’absence de toute contestation utile sur ces points, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives à l’expulsion de Mme [I] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’astreinte

Le tribunal a rejeté la demande de Mme [R] au titre du prononcé d’une astreinte.

Mme [R] sollicite l’infirmation du jugement entrepris de ce chef et demande à la cour de condamner Mme [I] au paiement d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération et restitution des lieux.

Elle soutient que cette astreinte permettra une libération plus rapide de l’appartement et que Mme [I] a été déboutée de sa demande de sursis à expulsion par jugement du 13 novembre 2024.

Elle précise que Mme [I] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux et qu’elle ne justifie ni de sa situation financière ni des démarches entreprises en vue de son relogement dans le parc public ou privé.

Mme [I] sollicite le rejet de cette demande.

Elle soutient qu’elle a toujours réglé les sommes dues et qu’une procédure d’expulsion est suffisante pour la reprise des lieux.

Elle précise avoir déposé des demandes de logement social qui n’ont pas abouti et être reconnue adulte handicapée.

Elle ajoute être dans l’incapacité de se reloger en raison principalement de l’absence de délivrance de quittances de loyer.

Il résulte des développements précédents que l’expulsion de Mme [I] a été ordonnée et le recours à la force publique autorisé pour ce faire.

Alors que Mme [I] ne justifie d’aucune circonstance rendant nécessaire le prononcé d’une astreinte, il y a lieu de rejeter sa demande à ce titre.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il apparaît équitable de la condamner à payer à Mme [R] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [I] à payer à Mme [X] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,