TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/00572
N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSX

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Décembre 2021

JUGEMENT
rendu le 10 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0076

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Claire COYOLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0832

Madame [H] [L] divorcée [D]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Capucine BOHUON de la SELEURL SEL CAPUCINE BOHUON AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0090
Décision du 10 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/00572 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSX

La société GENERALI IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0085

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 5 décembre 2005, M. [E] [D] et Mme [H] [L], alors mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, ont acquis un studio constituant le lot n° 102 situé au rez-de-chaussée sur rue du bâtiment A de l’immeuble.

Ils ont loué ce studio, jusqu’en septembre 2007.

Par lettre en date du 18 juillet 2008, M. [D] a demandé au syndic de « prendre les mesures qui s’imposent immédiatement pour remettre en état » le mur pignon en pierres apparentes à l’intérieur de son studio, partie commune, en expliquant que ce mur « continu(ait) de se dégrader », qu’il avait constaté que « les pierres » de ce mur « s’effrit(aient) à nouveau et (que) la poussière de ces pierre tomb(ait) sur le sol à l’intérieur de (son) studio ». Il précisait : « depuis mon acquisition, j’ai gratté au durcisseur ce mur de pierres une première fois en décembre 2005 et, depuis octobre 2007, chaque mois ». Il exposait que « ce studio é(tait) destiné à la location et (que) cette détérioration du mur commun n’incit(ait) guère les locataires potentiels à y vivre ».

L’humidité affectant ce mur pignon, partie commune, a persisté en dépit de la réalisation en 2008/2009 de travaux de ravalement par la société BATISOL 3000 sous la maîtrise d’œuvre de M. [A].

Un devis de remise en état du mur, établi le 18 mars 2009 par la société MJ pour un montant de 4.550 €, a proposé les travaux suivants : « dégarnissage de tous les joints, retaille de la pierre moellon à l’outils, traitement des pierres par minéralisation, traitement des joints à la chaux ton pierre ».

Lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2009, les copropriétaires ont, dans le cadre de la résolution n° 17 portant sur la « remise en état du mur » litigieux selon devis « MJ » de 4.550 €, décidé « d’attendre (taux d’humidité 30 % max) que le mur s’assèche pour faire d’autres devis selon les préconisations du cabinet ARLIA, qui contrôlera le taux d’humidité » tout en « mandatant » le conseil syndical pour retenir un devis inférieur à 2.000 € TTC. Ladite résolution précisait que les bouches d’aération de l’appartement avaient pu être recréées à l’occasion des travaux de ravalement et que depuis, le mur s’asséchait de sorte que « seule la ventilation permettra l’assèchement ».

Lors de cette même assemblée, les copropriétaires ont rejeté, aux termes d’une résolution n° 18, la proposition de conciliation des époux [D] consistant au versement d’une indemnité de 8.500 € au titre de leur préjudice locatif en échange de leur renonciation à tout recours contre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Par ordonnance de référé du 6 avril 2011, le juge des référés de [Localité 1], saisi par les époux [N], a :
– d’une part, désigné M. [O] [G] en qualité d’expert judiciaire, fixé la provision à la somme de 4.000 € et mis ladite provision à la charge du syndicat des copropriétaires,
– d’autre part, condamné in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur la société GENERALI IARD à verser aux époux [D] la somme de 10.000 euros à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 17 février 2012, la cour d’appel de [Localité 1] a :
– confirmé l’ordonnance précitée sur la mesure d’expertise, qu’il a infirmée sur le surplus,
– et, statuant à nouveau, a :
* dit que la provision concernant les frais d’expertise devrait être consignée par les époux [N],
* dit n’y avoir lieu à référé sur leur demande de provision,
– condamné les époux [D] aux dépens,
– condamné les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires et à son assureur la somme de 1.500 € chacun.

Décision du 10 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/00572 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSX

L’expertise a été rendue commune à trois copropriétaires ou locataires des appartements contigus au lot des époux [D] (M. [Y] [R] [C], M. [J], M. [Z] [K]) par ordonnance du 10 novembre 2011, ainsi qu’à la société BATISOL 3000 et à son assureur, la société AXA France IARD, et à M. [T] [A] et à son assureur, la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, par ordonnance du 14 juin 2016.

M. [O] [G] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 26 décembre 2018.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le délégué du premier président de la cour d’appel de [Localité 1] a réduit le montant de la rémunération sollicitée par l’expert, en la fixant à la somme de 8.843,75 €, après avoir constaté l’ensemble des diligences réalisées mais a retenu que l’expert judiciaire « n’explique ni ne justifie les raisons pour lesquelles aucune diligence n’a été accomplie entre le 19 septembre 2012, date à laquelle il a donné son accord pour la mise en cause de l’architecte et de l’entrepreneur chargée du ravalement, et le 8 mars 2016, date de la 4ème réunion d’expertise, cependant que la constatation des désordres allégués reprend exactement le contenu des constatations précédemment diligentées par l’architecte M. [A] le 8 août 2008 ».

Lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2020, les copropriétaires ont voté le principe de la réalisation des travaux de remise en état du mur pignon au droit du lot n° 102 du bâtiment A préconisés par l’expert pour un montant de 10.000 € TTC et ont adopté un montant à provisionner de 11.500 € en fixant la date des appels de provisions, tout en reportant à la prochaine assemblée générale le choix de l’entreprise, celui du maître d’œuvre chargé du suivi des travaux, celui de la détermination des honoraires de suivi des travaux du syndic, celui de retenir une proposition de diagnostiqueur pour effectuer un repérage amiante et plomb avant travaux.

Monsieur [E] [D] et Madame [H] [L] ont divorcé le 24 octobre 2017. Une procédure aux fins de liquidation partage du régime matrimonial est pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par actes d’huissier de justice en date du 31 décembre 2021 et du 3 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 19ème a assigné M. [E] [D], Mme [H] [L] et la société GENERALI IARD, en sa qualité d’assureur de l’immeuble, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 12.780,50 €, somme à parfaire.

Les travaux recommandés par l’expert ont été réalisés le 16 novembre 2022. Le procès-verbal de réception du chantier a été signé sans réserve le 27 février 2023.

Par ordonnance en date du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication sous astreinte des conditions particulières du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie GENERALI IARD pour la période 2008, 2009 et 2010 – police n° 561 075 88.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 19ème demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6], vu subsidiairement et infiniment subsidiairement le code civil, et notamment ses article 1240 à 1242, vu l’articles 514 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [E] [D], Madame [H] [L], épouse [D], et la société GENERALI IARD à lui payer la somme de 14.001,50 euros au titre de son préjudice matériel (sous réserve et à parfaire),

Débouter Monsieur [E] [D] et Madame [H] [L], épouse [D], de leurs demandes reconventionnelles,

Condamner in solidum, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [D], Madame [H] [L], épouse [D], et la société GENERALI IARD à lui payer la somme de 8.000,00 euros,

Condamner les mêmes in solidum aux dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 aout 2025, Monsieur [E] [D] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, les dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le rapport d’expertise judiciaire déposé le 16 décembre 2018, les pièces produites,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre les consorts [X],

Débouter la compagnie GENERALI IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre les consorts [X],
Subsidiairement,

Fixer la part de responsabilité des ex-époux [X] à un montant qui ne saurait excéder 5 % des sommes retenues,
Reconventionnellement,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 5] au paiement des sommes suivantes :
– 105.500 euros au titre du préjudice de jouissance (à parfaire),
– 2.000 euros au titre de la remise en état de la salle d’eau de l’appartement situé [Adresse 7] à [Localité 5],

Subsidiairement,

Apprécier la perte de chance subie par les consorts [D] -[L] d’obtenir un revenu locatif pendant 17 ans et 7 mois (à parfaire) en raison du marché propre au lieu ([Localité 6],

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 5] au paiement des sommes correspondantes sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros,

Condamner la société GENERALI IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 5] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Condamner le même syndicat au paiement des sommes suivantes :
– 5 000 euros hors taxes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– les entiers dépens de la présente instance, y compris les frais d’expertise,

Débouter madame [L] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Suspendre l’exécution provisoire de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, Madame [H] [L] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil, l’article 1343-5 du code civil, l’article 514 du code de procédure civile, l’article 700 du code de procédure civile, le règlement de copropriété,

Recevoir Madame [L] en l’ensemble de ses demandes et les déclarer bien fondées,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], Monsieur [D] et la société GENERALI IARD de leurs demandes plus amples ou contraires,

Et y faisant droit,

A titre principal,

Condamner Monsieur [D] à verser la somme de 12.780,50 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] au titre de l’article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire,

Condamner personnellement Monsieur [D] à la réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] au titre de l’article 1421 du code civil,

Condamner Monsieur [D] à verser la somme de 12.780,50 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5],

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire, le tribunal devait considérer que les ex-époux [D] / [L] doivent indemniser in solidum le syndicat des copropriétaires,

Condamner Monsieur [D] et Madame [L] [D] in solidum à verser la somme de 12.780,50 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], de manière échelonnée durant deux années, en versant la somme mensuelle de 532,52 euros au demandeur,

Ordonner que Madame [L] bénéficiera d’une action récursoire contre Monsieur [D],

En conséquence,

Condamner Monsieur [D] à restituer à Madame [L] la moitié des condamnations, à charge de comptes entre eux dans le cadre de la liquidation et du partage de leur régime matrimonial,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], Monsieur [D] de sa demande au titre de l’exécution provisoire,

Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, la société GENERALI IARD demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1353 du code civil,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 5] de toutes ses demandes dirigées contre GENERALI IARD,

Débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie GENERALI IARD,

Subsidiairement,

Condamner les consorts [D] à relever et garantir la compagnie GENERALI IARD indemne de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la compagnie GENERALI IARD la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens au profit de la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 12 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 mai 2026, a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, comme le relève à juste titre la société GENERALI IARD dans ses dernières conclusions (page 5), M. [D] ne peut plaider par procureur et demander la condamnation de « la société GENERALI IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 5] de toutes condamnations prononcées à son encontre ». Cette demande sera déclarée irrecevable.

Par ailleurs, le tribunal constate que M. [D] cite dans ses conclusions plusieurs notes aux parties de l’expert, alors que le rapport d’expertise judiciaire est versé aux débats sans ses annexes (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires) et que seule la note aux parties n° 4 est produite (pièces n° 14 du syndicat des copropriétaires).

1 – Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] de condamnation in solidum de Monsieur [E] [D], Madame [H] [L], épouse [D], et la société GENERALI IARD au paiement de la somme de 14.001,50 euros au titre de son préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] soutient que les responsabilités de M. [D] et de Mme [L] doivent être retenues, à titre principal sur le fondement du règlement de copropriété (article 7, II et article 11 g, lequel dispose que « chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes, que ce soit pas son fait, par le fait de ses occupants ou de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui »), à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de l’article 1242 du code civil dès lors :
– il ressort du rapport d’expertise que les désordres affectant le mur pignon intérieur du studio [D] ont essentiellement pour origine l’application par M. [D] d’une émulsion acrylique CPC 1175 T de chez [U] de 2005 à 2008 ayant imperméabilisé les joints entre pierres et des moellons calcaires empêchant toute évacuation de la vapeur d’eau en l’enfermant dans la maçonnerie,
– l’expert conclut que le sinistre « trouve son origine à la fois dans l’application sur la partie du mur pignon litigieux situé dans son studio d’un produit étanchéifiant totalement inapproprié et dans l’application par la ville de [Localité 1] sur le mur pignon situé sur rue d’une peinture anti-graffiti également inappropriée ».

En réponse aux arguments de Monsieur [D], le syndicat des copropriétaires avance que :
– le sinistre est apparu en 2005, soit concomitamment à l’acquisition et à la prise de possession du studio par les époux [D], aucun problème d’humidité n’ayant été à déplorer antérieurement,
– aucune mesure réparatoire ne pouvait être entreprise avant que le mur pignon litigieux présente un taux d’humidité inférieur à un seuil de 30 %,
– l’expertise judiciaire s’est révélée indispensable à la détermination des causes des désordres affectant ce mur,
– le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu pour responsable de la durée de l’expertise judiciaire qu’il ne maitrisait pas et dont la direction a été exclusivement assurée par l’expert,
– l’expert a relevé que M. [D] avait lui-même contribué à la longueur des opérations d’expertise en attendant la 6ème réunion pour préciser une information capitale à la détermination de l’origine du sinistre, à savoir la nature du produit appliqué sur la face intérieure du mur litigieux,
– les notes techniques de la société [P] EXPERTISE n’ont pas été établies contradictoirement et ne concluent pas à la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la présence d’humidité constatée dans le studio :
i) la note du 2 mai 2023 mentionne un studio vacant dépourvu de radiateur, d’eau et d’électricité, de sorte que l’humidité constatée n’est pas surprenante,
ii) elle passe en revue toutes les causes possibles sans délivrer un avis circonstancié sur l’origine exacte du sinistre et des conclusions certaines ; elle évoque des « causes probables » et des défauts « possibles » d’étanchéité,
iii) tout ce qui concerne les pentes de la voirie relève de la responsabilité de la ville de [Localité 1], ce qui concerne les chambres de concessionnaires relève de la responsabilité desdits concessionnaires, et ce qui concerne les réseaux d’alimentations et/ou d’évacuations enterrés à proximité du bâtiment relève soit de la ville de [Localité 1] soit de concessionnaires en charge de l’exploitation desdits réseaux,
iv) la note du 11 novembre 2024 émet des recommandations dont le caractère péremptoire contraste avec l’incertitude totale des causes exactes du sinistre ; ces recommandations de travaux doivent être écartées pour avoir été formulées de façon non contradictoire.

Il soutient par ailleurs que son assureur, la société GENERALI IARD, lui doit sa garantie dès lors que :
– la société GENERALI assurait l’immeuble à la date de la survenance du sinistre et lui doit sa garantie dommages aux biens à ce titre,
– ses conditions générales garantissent les désordres causés par les remontées capillaires s’ils résultent d’un dégât des eaux et garantissent, au titre des dégâts des eaux (conditions générales, page 8 et 9), les infiltrations accidentelles provenant d’eau de pluie au travers des façades pour les dommages matériels causés à l’intérieur du bâtiment ; or, « il ressort du rapport d’expertise que, outre la responsabilité des époux [D], les désordres ayant affecté le mur pignon de la copropriété sont la conséquence de remontées capillaires dues à des infiltrations accidentelles provenant d’eaux de pluies » (page 18 de ses dernières conclusions).

M. [E] [D] conteste toute responsabilité. Il expose que, suite au départ de leur locataire, en 2007, les époux [D] ont fait rénover « à neuf » le studio, mais que ce dernier n’a pu être reloué dès lors que le mur pignon de la copropriété, partie commune, s’était anormalement dégradé.

Il estime que l’origine des désordres, à savoir un blocage de l’humidité résultant de l’imperméabilisation des deux côtés, intérieur et extérieur, vernis et ciment, avait été identifiée par l’architecte mandaté par le syndic dès le 8 août 2008 et que l’application par Mme [L] et lui-même, une première fois en décembre 2005 puis une fois par mois jusqu’au mois d’octobre 2008, d’une émulsion visant précisément à résorber l’humidité existante ne peut être à l’origine de celle-ci. Il ajoute qu’il ne peut pas davantage être responsable de l’enduit présent sur la face extérieur du mur.

Il critique la durée des opérations d’expertise et les conclusions de l’expert, en faisant valoir que :
– l’expert a eu connaissance, dès le début de l’expertise, de l’avis de l’architecte mandaté par la copropriété en 2008, du devis de travaux établi le 18 mars 2009 ainsi que de l’application par M. [D] du durcisseur litigieux,
– il a dirigé de façon incohérente et excessivement longue ses investigations, pour aboutir, en définitive, à la même conclusion que celle de l’architecte mandaté par la copropriété en 2008, s’agissant de l’origine des désordres, et aux mêmes recommandations de travaux que ceux proposés en 2009 par la société MJ, sans aucunement analyser la cave de l’immeuble située sous le studio,
– les conclusions des deux rapports amiables du cabinet [P] EXPERTISE, versés à la discussion contradictoire, concluent au fait que les travaux réalisés n’ont non seulement pas réglé les problèmes d’humidité mais les ont de surcroît aggravés.

A titre subsidiaire, il expose avoir appliqué de bonne foi, en qualité de non-professionnel, un produit vendu comme ne dénaturant pas le support.

A titre très subsidiaire, il estime que sa responsabilité et celle de Mme [L] ne pourraient être retenues qu’à hauteur de 5 % des montants réclamés, dès lors que ce sont eux qui ont, après maintes relances du syndicat des copropriétaires aux fins de réalisations des travaux et vaines tentatives de résolution amiable, sollicité une expertise judiciaire.

Madame [H] [L] soutient, sur le fondement des dispositions de l’article 1240, des dispositions des articles 7 II et 11 g) du règlement de copropriété ainsi que des dispositions de l’article 1421 du code civil aux termes duquel « chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion », que :
– M. [D] a seul commis une faute en appliquant un produit inadapté sur le mur pignon de la copropriété, de 2005 à 2008, produit à l’origine du désordre dont le syndicat demande réparation, comme cela ressort de l’expertise judiciaire, étant relevé que M. [D] a continué à appliquer ce produit alors que la difficulté perdurait, ce qui aurait dû l’alerter,
– cette faute est aggravée par le fait que Monsieur [D] a tardé à révéler à l’expert judiciaire l’origine du produit appliqué.

La société GENERALI IARD soutient que sa garantie n’est pas mobilisable dès lors que :
– l’origine des dommages subis ne correspond pas à un évènement couvert par sa garantie « dégât des eaux », puisqu’ils ont, selon le rapport d’expertise judiciaire, été intégralement causés par l’application par M. [D] d’un produit ayant imperméabilisé « les joints entre la pierre et des moellons calcaires empêchant toute évacuation de la vapeur d’eau en l’enfermant dans la maçonnerie »,
– en tout état de cause, sa garantie « dégât des eaux » exclut ceux résultant de « l’humidité du bâtiment, la condensation, la buée ou par capillarité, sauf si phénomènes résultent eux même d’un dégât des eaux » ; or, si l’humidité présente dans le mur provient des remontées capillaires, le dégât des eaux ne provient pas de cette humidité mais du fait que son évaporation a été empêchée par le produit appliqué sur ledit mur par M. [D], ayant empêché toute évaporation.

***

L’article 544 du code civil dispose que “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”. Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).Le trouble est sanctionné : – dans tous les cas, s’il provient d’un usage du lot contraire au règlement de copropriété (Civ. 3èmepard fs22, 15 janvier 2003, s’agissant d’une disposition du règlement de copropriété imposant de ne produire « aucun bruit de nature à gêner les voisins »), – et, en l’absence de dispositions particulières du règlement, seulement s’il présente un caractère anormal. Par ailleurs, en application de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.L’alinéa 1er de l’article 1242 du code civil prévoit qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.Le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire. Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (ex. : Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710, Bull. 2012, Ch. mixte, n° 2 Civ. 3ème, 14 mai 2020, n° 19-16.278, 19-16.279).

Toutefois, le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, dès lors que le contenu de ce document est corroboré par des pièces, fussent-elles annexées au rapport, qui ne sont pas l’œuvre de l’expert (Com., 1er avril 2026, n° 24-17.785).

Décision du 10 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/00572 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSX

1-1 Sur les désordres

Suite au courrier adressé par M. [D] au syndic daté du 18 juillet 2008, mentionné au sein de l’exposé du litige (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), l’architecte mandaté par le syndic a établi un compte-rendu de visite du 29 juillet 2008, dont les termes sont ainsi rapportés au sein de la chronologie des faits exposée par l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires, page 23) : « la face interne du mur pignon est très humide, la pierre se délitant et de l’eau de condensation étant visible sur les joints entre les moellons de pierre ».

Du procès-verbal dressé à la demande des époux [D] par huissier de justice le 17 novembre 2010 pièce n° 9 de M. [D]), il ressort que :
– le mur pignon du studio litigieux présente « une humidité de 100 % sur toute la hauteur et la largeur du mur » ; « les pierres tombent en poussière et s’effritent du fait de l’humidité générale de ce mur pignon » ; de « l’eau suinte de ce mur au niveau des joints entre les pierres » ; le coin cuisine est inutilisable du fait de l’effritement des pierres du mur pignon ; la faïence murale se décolle du mur du fait de l’humidité ; le « studio est inhabitable en l’état » ;
– la façade extérieure du mur présente « des auréoles et décoloration » sur l’enduit de la façade et « des fissures en bordure au niveau du soubassement sur toute la largeur du mur pignon et en retour en façade rue » ;
– au sein des « caves situées sous les logements en rez-de-chaussée », une « fuite d’eau importante » est constatée « au niveau du plancher haut au droit d’un poteau en partie centrale ».

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [G] en date du 26 décembre 2018 constate « la saturation en humidité du mur apparent en moellons calcaires et de ses joints au mortier de ciment » sur une surface de 10,55 m² ainsi que la permanence de celle-ci entre la première réunion d’expertise tenue le 22 septembre 2011 et la dernière réunion tenue le 25 juillet 2018 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, rapport d’expertise judiciaire, pages 25 et 33).

1-2 Sur leur origine

L’architecte mandaté par le syndic a établi un compte-rendu de visite du 29 juillet 2008, dont les termes sont ainsi rapportés au sein de la chronologie des faits exposée par l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires, page 23) :
– « pour des raisons esthétiques, la face interne du pignon a été pioché pour mettre à nu l’appareillage de maçonnerie et un vernis général a recouvert l’ensemble. L’humidité apparaissant, M. [D] a fait retirer le vernis sur les moellons mais il a été appliqué sur la pierre humide »,
– « nous pensons vraisemblable que l’eau de pluie bloquée côté extérieur par l’enduit ciment et côté intérieur par le vernis mis en place a stagné dans la maçonnerie dégradant la pierre jusqu’à la rendre pulvérulente »,
– « un décapage complet de la pierre et des joints est à faire et un minéralisant adapté pourra être appliqué par une entreprise qualifié », précision faite que « le minéralisant devra être contrôlé car certains doivent être appliqués sur une surface humide et d’autres sur une surface sèche ».

Le rapport d’expertise judiciaire du 26 décembre 2018 exclut que l’humidité du mur pignon orienté à l’est dans le studio de M. [W] et Mme [L] puisse provenir du studio contigu du rez-de-chaussée, de l’appartement situé à l’aplomb au 1er étage et des appartements contigus, compte tenu des constats réalisés dans lesdites locaux (rapport d’expertise, page 26). Il précise que « l’absence de rebouchement des canalisations ouvertes et fuyardes dans le sol de la salle d’eau [D] » (ouverture pratiquée par le syndic pour accéder à la canalisation d’évacuation fuyarde de la douche de l’appartement « GUETTA» du rez-de-chaussée à l’origine de la fuite constatée sur la voûte de la cave, page 27 du rapport d’expertise judiciaire), encore constaté lors de la 6ème réunion d’expertise du 14 mars 2017, n’a pu que contribuer à l’humidité ambiante constatée dans le studio, ce qui ne contribue pas à sa résorption vis-à-vis du mur en moellons litigieux » (rapport d’expertise, page 28). Ce faisant, il est clair que l’expert judiciaire n’identifie pas ce fait (l’absence de rebouchement de canalisation précité) comme étant à l’origine des désordres affectant le mur litigieux.

L’expert judiciaire exclut également la survenance d’infiltrations par l’extérieur du mur pignon litigieux, en estimant à cet égard que « l’humidité présente dans le mur pignon en moellons apparents dans le studio ne provient pas d’un défaut du ravalement (réalisé en 2009/2010) et de sa face-extérieure sur la rampe du parking du [Adresse 8] dont l’exécution et l’état constaté lors des six réunions est sans reproche » (rapport d’expertise judiciaire, pages 27 et 28).

Contrairement à ce que soutient M. [D], l’expert judiciaire n’a pas exclu de son analyse l’examen de la cave située sous le studio litigieux : il a exclu que la fuite constatée sous la voûte de la cave située sous le studio de M. [W] et Mme [L] puisse être à l’origine des désordres, au motif que cette fuite était située à l’opposé du mur litigieux (rapport d’expertise judiciaire, page 27).

Il a également examiné l’hypothèse de remontées capillaires provenant d’une fondation du mur litigieux à rez-de-chaussée qui serait sur la terre, mais a conclu à l’inexistence d’une telle fondation compte tenu des mesures réalisées pendant l’expertise dont il ressort que le mur litigieux est strictement à l’aplomb du mur contre terre en cave, sans décalage aucun (rapport d’expertise judiciaires, pages 27, 30).

S’il relève que le mur « de cave » est « très humide » (rapport d’expertise judiciaire, page 30) et s’il fait état des « remontées capillaires » (page 29), ses conclusions (page 33) sont claires : il estime que ce ne sont pas ces remontées capillaires qui sont principalement à l’origine des désordres mais le fait, déterminant et confirmé par les analyses des prélèvements de la société ECB réalisées en cours d’expertise et le rapport de ladite société du 22 novembre 2018, que « la maçonnerie est encapsulée dans un système totalement imperméable entre le mur extérieur peint (par la ville de [Localité 1] pour traitement anti-graffiti) et le mur intérieur recouvert de polyacétate de vinyle ainsi que d’un joint plastique (appliqués sans doute par M. [D]) qui maintiennent une humidité élevée, piègent l’eau, font migrer les sels et ferment totalement la porosité à l’épiderme ».

Il est constant que M. [D] a, depuis son courrier du 18 juillet 2008, déclaré avoir appliqué en face intérieure du mur objet des désordres un produit « durcisseur », une première fois en décembre 2005 puis mensuellement à compter de 2007 et jusqu’à l’automne 2008. L’expert expose, dans le corps de son expertise (point 5 « Avis de l’expert judiciaire »), que la nature exacte dudit produit ne lui a été révélée que lors de la 6ème réunion d’expertise du 14 mars 2017. Il s’agit d’une « émulsion acrylique IMLAR CPC 1175 T de chez [U] » dont l’expert expose qu’elle a imperméabilisé les joints entre pierres et des moellons calcaires (rapport d’expertise judiciaire, page 29).

L’expert explique que l’analyse des quatre prélèvements réalisés lors de la 7ème réunion d’expertise le 25 juillet 2018 par M. [V] [F] du laboratoire ECP « confirme que le vernis appliqué sur ce mur empêche l’indispensable échange gazeux du carbonate de potassium en créant une cristallisation derrière la partie filmogène démontée par le fait que les deux derniers rangs de pierre en haut en majorité de silex sont moins attaqués et altérés » (rapport d’expertise judiciaire, page 29). Il rapporte précisément, dans le corps de son rapport, les conclusions du rapport précité du 22 novembre 2018 : « Une fois à saturation en milieu humide les sels vont cristalliser altérant l’épiderme, générant un début de décohésion qui permet un assèchement de la maçonnerie puis une accélération de la cristallisation expansive engendrant de nouvelles décohésion…) ; les désordres sont dus, selon le rapport de M. [Q] « à la conjonction des deux facteurs de desquamations et désagrégations sableuses :
– présence d’une peinture filmogène en façade extérieure,
– mur à joint imperméable recouvert d’un revêtement imperméable (polyacétate de vinyle) empêchant la ventilation de ce dernier, condition nécessaire à la vie de la maçonnerie,
– présence en excès (au-delà des seuils admissibles) de chlorures et sodium, ions participant à la formation des sels expansifs provoquant les décohésions à l’épiderme (vraisemblablement l’eau de javel appliquée à l’époque de l’apparition des moisissures afin de les éliminer » (rapport d’expertise judiciaire, page 30).

M. [D] fait valoir que l’application par ses soins du produit litigieux, à compter de décembre 2005, soit immédiatement après l’achat du bien, visait nécessairement à remédier à un phénomène d’humidité préexistant. Il fait valoir à cet égard l’attestation de M. [M] [I], proche de M. [D], en date du 26 septembre 2022 (pièce n° 13 de M. [D]), aux termes de laquelle :
– le mur litigieux « présentait », fin 2005, avant toute intervention des époux [D], « des traces de salpêtres » avec effritement de « certaines pierres » « sur une mince couche »,
– ce mur « avait été recouvert d’un vernis avant la vente, ce vernis d’aspect légèrement jaune a ensuite été retiré à l’aide de brosse métalliques, puis un produit « respirant » spécial pierre a été appliqué dans le but de protéger le mur contre ces symptômes, donnant également un aspect plus naturel à la pierre ».

Néanmoins, en l’état des pièces produites, M. [D] ne démontre pas, en se contentant de produire l’attestation d’un proche, que le désordre objet du litige (cf. paragraphe 1.1 du présent jugement) existait en décembre 2005, avant le retrait du vernis en place et l’application du produit litigieux, dès lors que :
– aucun constat de l’état des murs n’est versé aux débats, avant ceux réalisés à compter de l’été 2008,
– l’acte de vente du studio, en date du 5 décembre 2005 (pièce n° 6 de Mme [L]), ne mentionne aucun désordre,
– dans leur assignation en référé-expertise, les époux [D] citaient leur propre courrier adressé au syndic le 31 octobre 2008, aux termes duquel ceux-ci ne mentionnaient aucun désordre antérieur à juillet 2008 et exposaient qu’ils avaient loué leur appartement jusqu’en septembre 2007, date à laquelle ils avaient dû engager des travaux de rénovation à neuf du studio en raison des dégradations commises par leur locataire.
Par ailleurs, M. [D] estime que les deux expertises amiables établies à sa demande et de façon non contradictoire par le cabinet [P] EXPERTISES démontrent que les désordres se seraient aggravés après la réalisation des travaux réparatoires préconisés par l’expert, ce qui attesterait de la non suppression de la cause des désordres et invaliderait les conclusions de l’expert judiciaire.

La première de ces expertises, réalisée le 2 mai 2023 (pièce n° 19 de M. [D]), plus de cinq mois après la réalisation – le 16 novembre 2022 – des travaux préconisés par l’expert (pièce n° 27 du syndicat des copropriétaires), au sortir de l’hiver, constate sur le mur litigieux du studio décrit comme étant « inoccupé, aux apparences de chantier » (pages 8 et 11) et démuni de « radiateurs », « des taux d’humidité très élevés compris entre 69 et 100 % » (pages 9 et 10). Il constate également des taux d’humidité élevés dans tout le studio (pages 10 et 11) et relève en outre de l’humidité en parties communes, à l’entrée du sous-sol et dans la cave de l’immeuble (pages 12 et 13).

La seconde de ces expertises, réalisée le 19 novembre 2024 (pièce n° 20 de M. [D]), fait état d’une « une aggravation des désordres » (conclusions, page 12), sur le mur litigieux, et estime que « les travaux réceptionnés en février 2023 n’ont pas permis de résoudre durablement les désordres identifiés » (page 13). Elle constate « des dépôts blanchâtres caractéristiques de sels solubles (salpêtre) » sur les « joints, accompagnés de résidus de désagrégations sableuses et de sels accumulés au pied du mur » et des taux d’humidité élevés (page 5), qui « altèrent significativement la salubrité, l’habitabilité et la durabilité du bien » (page 8). Elle relève également des « efflorescences et décollements des revêtements » dans le couloir de la cave de l’immeuble, encombrée (page 6), ainsi que, sur la face extérieure du mur litigieux, une « dégradation de la peinture et une altération du mur au soubassement » et « l’apparition de fissures verticales ».

L’expertise du cabinet [P] du 2 mai 2023 dresse un inventaire « à la Prévert » de causes « probables » des désordres constatés à l’intérieur du studio et au sous-sol (notamment « des défauts de pentes aux pieds des façades extérieures de l’immeuble, des défauts possibles d’étanchéité sur des chambres de concessionnaires et des réseaux d’alimentations et/ou d’évacuations enterrés positionnés à proximité du bâtiment, un défaut d’enduit de façade, un défaut d’origine de la ventilation du sous-sol aggravé par la présence d’un stockage massif d’objets, l’absence ou l’insuffisance de cunettes périphériques permettant de drainer les ruissèlement d’eau présents dans certaines caves ou sous-sol enterrés lorsque l’évacuation près des murs périphériques est mauvaises, un manque d’entretien, la nature du sol », et à l’intérieur du studio de M. et Mme [N] « des défauts possibles d’étanchéité à l’air et à l’eau au droit de la menuiserie extérieure compris la porte d’entrée principale du studio », « l’inoccupation des lieux », « des périodes hivernales sans chauffage », pièce n° 19 de M. [D], pages 15 et 16), tandis que l’expertise de ce même cabinet du 19 novembre 2024 affirme que « les désordres constatés à l’intérieur du local proviennent principalement de remontées capillaires, aggravées par des infiltrations possibles par le pignon et la rampe de parking voisine » (pages 8 et 12) et que les désordres constatés à l’extérieur du local « résultent d’un ensemble de facteur : une humidité persistante liée à des remontées capillaires et une gestion insuffisante des eaux pluviales, l’absence de traitement préventif adéquat des enduits extérieurs avant dégradation, la détérioration progressive des matériaux due à l’âge de l’immeuble et des tassements différentiels possibles » (pièce n° 20 de M. [D], pages 9 et 12)

La seule production de deux expertises amiables non contradictoires, réalisées par le même cabinet, et reposant sur les seuls constats et analyses de ce cabinet (sans appui aucun sur des pièces qui ne sont pas l’œuvre dudit cabinet), est un élément insuffisant pour démontrer que les désordres constatés par le cabinet [P] auraient la même origine que les désordres objet du présent litige, analysés contradictoirement dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Au surplus, le tribunal relève que M. [D] ne fait pas valoir, dans ses dernières conclusions, que les expertises du cabinet [P] auraient identifié la ou les causes certaines des désordres et, en particulier, l’identification d’une origine en parties communes. Le tribunal n’a donc pas à procéder à cette recherche, de sorte qu’il est inutile de répondre sur ce point au moyen exposé en défense par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, si M. [D] conteste les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, force est de constater que le seul dire de M. [D] versé aux débats, soit un dire non numéroté produit en pièce n° 15, n’interroge pas l’expert sur une origine des désordres autre que celle des vernis appliqués.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la seule cause certaine et déterminante des désordres objets du litige réside dans l’imperméabilisation totale de la maçonnerie, en face intérieure du mur litigieux, par le vernis de poly acétate de vinyle et le joint plastique, et en face extérieure du mur, par la peinture anti-graffiti appliquée sur le mur extérieur par la ville de [Localité 1]. Le tribunal relève qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier et en partie de l’expertise judiciaire qu’il soit possible de déterminer la part d’imputabilité, dans la survenance des désordres, de chacune de ces causes, qui ont ensemble concouru à ladite survenance.

1-3 Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires soutient, « à titre principal », que les responsabilités de M. [W] et Mme [L] doivent être retenues pour violation des dispositions de l’article 11 g) du règlement de copropriété aux termes desquelles « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes (…) que ce soit par son fait, par le fait des occupants ou de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui » (règlement de copropriété, page 44, pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires).

Ce faisant, il recherche la responsabilité de M. [W] et de Mme [L] en application des stipulations du règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle et prévoyant une responsabilité objective des copropriétaires pour les dégradations qui leur sont imputables et qui ont été causées aux parties communes, notamment de leur fait.

Cet article 11 g) constitue en outre une application particulière à l’immeuble concerné des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, instituant une responsabilité objective, de plein droit, d’un copropriétaire à l’égard des autres copropriétaires ou du syndicat, pour les conséquences dommageables provenant de son lot (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 26 novembre 2025, n° 22/14469).

Il est constant que le mur litigieux est un mur pignon, relevant des parties communes aux termes de l’article 7, II du règlement de copropriété (pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires, page 35).

S’agissant d’une responsabilité objective, la bonne foi de M. [W], qui a commis une faute d’imprudence en appliquant « l’émulsion acrylique IMLAR CPC 1175 T de chez [U] » sans supposer qu’il pourrait être à l’origine de dégradations, est indifférente. Il en est de même concernant Mme [L], qui n’a pas elle-même appliqué le produit litigieux mais ne démontre aucunement qu’elle n’était pas informée de ladite application et qu’elle se serait opposée à celle-ci.

En outre, le tribunal relève que, même à supposer que le verni posé par la précédent propriétaire ait pu participer à une partie de l’origine des désordres jusqu’à fin 2005, voire postérieurement, dans l’hypothèse où une partie du vernis ou du « plastique » n’aurait pas été enlevée par M. [D] comme soutenu par ce dernier dans son dire (non numéroté) produit en pièce n° 15 (aux termes duquel son avocat expose que les opérations d’expertise ont mis en lumière l’application de trois vernis différents et que M. [D] conteste avoir appliqué le « produit brillant qui reste sur les joints »), M. [D] et Mme [L] demeurent responsables en qualité de propriétaires actuels du bien au sein duquel l’origine des désordres a subsisté, après la vente, peu important que le vernis posé par leur vendeur ait pu contribuer à la naissance du désordre (en ce sens, Civ. 3ème, 16 mars 2022, n° 18-23.954).

Si la ville de [Localité 1] n’a pas été attraite à la cause, l’impossibilité de distinguer l’imputabilité, dans la survenance des désordres, de chacune des causes retenues (cf. paragraphe 1-2 du présent jugement) implique une absence de partage de responsabilités entre les coresponsables des désordres.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucun élément versé aux débats que l’inaction reprochée au syndicat des copropriétaires par M. [D], entre 2009 et le début de l’expertise judiciaire, pendant et après l’expertise judiciaire, serait à l’origine des désordres objets du litige ou de leur aggravation. En outre, le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable de la durée des opérations d’expertise.
Décision du 10 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/00572 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSX

Dès lors, la demande de partage de responsabilité formée par M. [D] n’est pas justifiée.

Dans ces conditions, la responsabilité in solidum de M [E] [D] et de Mme [H] [L] sera retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

1-4 Sur la mobilisation de la garantie de la société GENERALI IARD

En l’espèce, il est constant que la société GENERALI IARD était l’assureur en risque du syndicat des copropriétaires au moment de la survenance du sinistre.

Il ressort des conditions générales de la société GENERALI IARD (pages 8 et 9, pièce n° 1 de la société GENERALI IARD) que sa garantie « dégât des eaux » couvrait « les dommages matériels causés au bâtime

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