Droit de préemption du locataire commercial : résiliation antérieure du bail par congé irrégulier mais efficace

L’article 4 du code de procédure civile impose au juge de rechercher, au-delà des termes employés, si les demandes tendent à faire reconnaître, dénier ou trancher un droit litigieux. Des demandes formulées en termes de « constat » ou de « déclaration » constituent des prétentions lorsqu’elles sollicitent une décision sur la résiliation du bail et ses conséquences.

L’article L. 145-4 du code de commerce autorise le preneur à donner congé à l’expiration d’une période triennale. L’irrégularité formelle du congé ne peut être invoquée par son auteur, la nullité ne protégeant que le destinataire. Une résiliation amiable peut en outre intervenir sans forme particulière sur le fondement de l’ancien article 1134 du code civil.

Après vérification des écritures conformément à l’article 287 du code de procédure civile, la cour retient l’authenticité du congé et l’inauthenticité de l’avenant opposé. La cessation des loyers, l’absence d’exploitation et les autres éléments produits ne suffisent pas à neutraliser cette résiliation. Le bail ayant pris fin, le droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne peut être invoqué.

La demande d’amende civile, présentée après les premières conclusions, est irrecevable au regard de l’article 910-4 du code de procédure civile. La société succombante supporte les dépens et l’indemnité fondée sur les articles 696 et 700 du même code.

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La cour retient l’authenticité du congé prenant effet au 30 juin 1996 et écarte l’avenant de reconduction. L’arrêt des loyers et l’absence d’exploitation commerciale durable établissent la résiliation du bail, de sorte que la société ne bénéficiait plus d’un droit de préemption lors de la vente envisagée en 2022. La demande d’amende civile est irrecevable comme tardive.

Les époux propriétaires d’un ensemble immobilier avaient donné à bail commercial un atelier à la société RTS [N], créée par leurs enfants. Après le transfert du siège et de l’activité vers un autre établissement, la société a signé un congé daté du 11 décembre 1995, prenant effet au 30 juin 1996.

Lorsqu’une vente de l’atelier a été envisagée en 2022, la société a revendiqué le droit de préemption du locataire commercial. La propriétaire a contesté ce droit en soutenant que le bail avait été résilié depuis 1996.

La société a invoqué la persistance du bail, un avenant de reconduction, le maintien de certains abonnements et l’occupation ponctuelle du local. La cour, après vérification des écritures, a retenu l’authenticité du congé et écarté l’avenant. Elle a également constaté l’arrêt des loyers et l’absence d’exploitation commerciale durable. Le bail étant résilié, le droit de préemption n’existait plus. La demande d’amende civile a par ailleurs été déclarée irrecevable comme tardive.

• Existence d’un congé donné par le preneur à l’issue d’une période triennale
• Authenticité de la signature apposée sur le congé
• Prise d’effet du congé au 30 juin 1996
• Cessation du paiement des loyers après le congé
• Absence de preuve d’une exploitation commerciale postérieure
• Absence de preuve suffisante d’un avenant prorogeant le bail
• Existence d’un bail commercial au moment de la vente pour exercer le droit de préemption

• Photocopie du congé du 11 décembre 1995
• Comparaison des signatures avec le bail initial
• Signature admise sur un acte contemporain
• Feuille de présence de l’assemblée générale de 1998
• Constatation de l’arrêt du paiement des loyers
• Attestation établissant seulement un accès partagé au local

La société locataire ne peut plus revendiquer le droit de préemption, le bail ayant pris fin en 1996. La propriétaire obtient la confirmation de l’absence de ce droit, tandis que la société succombante supporte les dépens et les frais irrépétibles.

• Exclusion de l’acquisition prioritaire du local
• Confirmation de la résiliation du bail commercial
• Rejet de la demande de signature d’un compromis
• Condamnation de la société aux dépens d’appel
• Paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Irrecevabilité de la demande d’amende civile adverse

À faire

• Vérifier l’authenticité des signatures contestées
• Identifier la date d’effet exacte du congé
• Contrôler l’historique du paiement des loyers
• Établir la réalité d’une exploitation commerciale postérieure
• Présenter toutes les prétentions dès les premières conclusions

À éviter

• Invoquer une irrégularité de congé par son propre auteur
• Confondre abonnements conservés et maintien du bail
• Produire un avenant non authentifié
• Fonder le droit de préemption sur un bail résilié
• Formuler tardivement une demande d’amende civile

Les prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile

Les demandes tendant à faire « constater » ou « déclarer » un droit ne sont pas appréciées selon leur seule formulation. Le juge doit rechercher si elles sollicitent une décision sur l’existence, la reconnaissance ou les conséquences d’un droit litigieux. En demandant que la résiliation soit déclarée régulière et que le droit de préemption soit dénié, la propriétaire avait effectivement saisi la juridiction de prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

La résiliation du bail commercial par congé du preneur

L’article L. 145-4 du code de commerce permet au preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale. L’irrégularité de forme ne peut être invoquée par l’auteur du congé, la nullité ne profitant qu’à son destinataire. La cour a retenu l’authenticité du congé après vérification d’écriture et a également admis la possibilité d’une résiliation amiable sans forme particulière sur le fondement de l’ancien article 1134 du code civil.

Les conditions du droit de préemption du locataire commercial

Le droit prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce suppose l’existence d’un bail commercial au moment de la vente. La résiliation du bail au 30 juin 1996 excluait ce droit. Le maintien d’un abonnement électrique, l’immatriculation comme établissement secondaire, la présence alléguée d’un véhicule ou l’accès partagé au local ne suffisaient pas à établir la poursuite du bail.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 287 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article L. 145-4 du Code de commerce, Article 1134 ancien du Code civil, Article 93 ancien du Code civil, Article L. 145-46-1 du Code de commerce, Article 1421 du Code civil, Article 910-4 du Code de procédure civile, Articles 905-2 et 908 à 910 du Code de procédure civile, Article 802 du Code de procédure civile, Article 909 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile