COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2026

ac

N° 2026/ 186

N° RG 24/06212 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNA2B

[N] [Z]

[B] [O]

[K] [Z]

[F] [Z]

C/

[R] [P] [V]

[K] [Z]

[F] [Z]

[B] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL LX [Localité 1]

Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI,

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 19 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-16-0324.

APPELANTS

Madame [B] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [K] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [F] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉE

Madame [R] [P] [V]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [K] [Z] intervenant volontairement par conclusions du 29/04/2024 en sa qualité d’héritier de feu [N] [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [F] [Z], intervenant volontairement par conclusions du 29/04/2024 en sa qualité d’héritière de feu [N] [I] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [B] [O] intervenant volontairement par conclusions du 29/04/2024 en sa qualité d’héritière de feu [N] [I] [Z]

née le 23 Novembre 1959 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [Z] sont propriétaires de la parcelle HS n°[Cadastre 1] [Adresse 6]’» à [Localité 2]. Mme [R] [V] est propriétaire de la parcelle voisine section HS n°[Cadastre 2].

Les deux parcelles sont issues de la division de la parcelle HS n°[Cadastre 3], appartenant à Mme [A] [E], en 1985 et un document d’arpentage a été réalisé par M. [U] le 13 et 20 novembre 1985 pour la réalisation de cette division.

Souhaitant faire réaliser le bornage des parcelles, le’2 février 2016, Mme [V] a fait assigner devant le tribunal d’instance de Nice, M. [N] [Z], Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] afin de voir désigner un géomètre-expert. Par jugement du 25 octobre 2018, M. [S] a été désigné et a rendu son rapport le 20 mars 2023.

Par jugement du’19 mars 2024, le tribunal judiciaire’de Nice a statué de la manière suivante’:

«’- DIT que la limite divisoire des parcelles sis [Adresse 7], cadastrée section HS numéro [Cadastre 1] appartenant à Mme [B] [O], M. [J] [N] [Z] et Mme [F] [Z] et section HS numéro [Cadastre 2] appartenant à Mme [R] [V] sera fixée et matérialisée par le trait violet passant par les points D, E et F, selon le plan topographique de l’expert judiciaire M. [H] [W] [S] [D] annexe n°l de son rapport du 23 mars 2023;

– ORDONNE le bornage des parcelles sis [Adresse 7], cadastrée section HS numéro [Cadastre 1] appartenant à Mme [B] [O], M. [G] [N] [Z] et Mme [F] [Z] et section HS numéro [Cadastre 2] appartenant à Mme [R] [V] selon la ligne séparative représentée par le trait violet passant par les points D, E et F, selon le plan topographique de l’expert judiciaire M. [H] [W] [S] [D] annexe n°l de son rapport du 23 mars 2023;

– COMMET M. [H] [W] [S] [D], géomètre-expert, expert judiciaire, domicilié [Adresse 8] [Localité 3], pour procéder à l’implantation des bornes séparatives des fonds ;

– FIXE à la somme de 1 500,00 € la provision à valoir sur la mission de l’expert relative à l’implantation des bornes et dit que cette somme sera consignée par Mme [R] [V] dans le délai d’un mois au service Régie de la juridiction ;

– DIT qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, la désignation de l’expert sera caduque, sauf demande de prorogation de délai ou relevé de caducité pour motif légitime et l’instance sera poursuivie, sauf à ce que toutes conséquences soient tirées de l’abstention ou du refus de consigner ;

– DIT que l’expert saisira le magistrat chargé du contrôle des expertises, si besoin, de toutes éventuelles difficultés dans l’exécution de sa mission finale d’implantation des bornes ainsi que de l’achèvement de celle-ci ;

– ORDONNE la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble en application des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955′;

– DIT que les parties conserveront à leur charge leurs propres frais irrépétibles’;

– DIT que les dépens de l’instance (comprenant les frais d’expertise judiciaire : plan de bornage et implantation des bornes) seront partagés par moitié entre Mme [R] [V] d’une part et Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] d’autre part.’»

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le mur édifié par M. [N] [C] pour séparer les deux propriétés ne correspond pas à la limite séparative initiale et empiète sur le fonds de Mme [V]. Cette implantation découle d’une mauvaise réalisation du piquetage lors de la création du mur, suite à la division du fonds et qui ne correspond pas à la ligne divisoire présente dans le document d’arpentage de M. [U], que selon le rapport d’expertise la limite divisoire qui correspond à celle indiquée sur le document d’arpentage de M. [U] doit être retenue, étant précisé que la prescription trentenaire ne peut être invoquée.

Par déclaration du’14 mai 2024,’M. [N] [Z], Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] ont interjeté appel du jugement.

M. [N] [Z] est décédé le 2 juillet 2025. Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] sont intervenus volontairement en qualités d’héritier par conclusions en date du 29 avril 2026.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par RPVA le’29 avril 2026,’Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] demandent à la cour de’:

«’REFORMER, en toutes ses dispositions, le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE en date du 19 Mars 2024 :

DONNER ACTE de la reprise d’instance ensuite du décès de Monsieur [N] [Z] par Monsieur [J] [N] [Z], Madame [B] [Z] et Madame [F] [Z]

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que les limites des propriétés cadastrées section HS n° [Cadastre 1] et HS n° [Cadastre 2] seront établies et formalisées selon la limite issue du document d’arpentage de l’expert [U], hypothèse n° 3, présenté par l’expert,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

si la Cour ne devait pas retenir la proposition N° 3 de l’Expert, il conviendra alors de retenir la solution n° 2 aux fins de voire que la limite est issue de la limite apparente résultant de la possession avec obligation de régularisation foncière et publication d’un acte rectificatif chez le Notaire aux frais de Madame [R] [V]’ », même si cette hypothèse est contredite par les dispositions de l’acte authentique qui prévoit l’acquisition pour l’acquéreur et à son bénéfice exclusif pour le cas où la contenance ne serait pas conforme aux mesurages.

Madame [R] [V] sera condamnée à payer aux Consorts [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil, et aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX-EN-PROVENCE, avocats associés aux offres de droit.’»

Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] font valoir que’:

– Il résulte de l’analyse de l’historique des parcelles litigieuses que leurs contenances étaient incertaines suite à la division de la parcelle dont elles sont issues et que les auteurs des parties en étaient informés comme cela ressort de l’acte du 4 avril 1986.

– La clause contenue dans l’acte du 4 avril 1986, reprise dans l’acte du 20 janvier 2005, prévoyant que la parcelle pouvait avoir une contenance supérieure ou inférieure à 1/20ème de celle indiquée dans l’acte, exclue toute atteinte à la propriété.

– Il est démontré que Mme [E], auteure de Mme [V], était parfaitement informée de l’implantation du mur séparatif par M. [N] [Z] et, en l’absence de bornage, cette limite constituait celle reconnue par les propriétaires. Ce faisant, en tenant compte que le contenu de la parcelle était incertain, il n’y a pas d’atteinte au droit de propriété, mais il s’agit de la manifestation de la volonté des parties visant à matérialiser les limites deux propriétés.

– Le rapport d’expert de M. [S] [D] confirme ces éléments, que la volonté d’empiétement n’est pas caractérisée, que l’implantation de la clôture est née de la mauvaise exécution de la procédure de division et que les piquets plantés par M. [U] correspondant à son document d’arpentage, seul document dont disposaient les parties, ont participé à cette confusion. Il convient de préciser que le plan cadastral ne détermine pas les limites de propriétés de manière fiable.

– La volonté des parties de fixer la limite de propriété à cet emplacement est donc démontrée et est corroborée par les attestations produites.

– Les travaux réalisés par M. [Z] ont une ampleur importante et ont été réalisés en toute bonne foi. La destruction de ces ouvrages aurait un impact très important sur le fonds [Z] puisque le mur constitue la limite de propriété, mais il est un mur de soutènement et les travaux de remise en état auraient un coût très important évalué à la somme de 120’904,46’euros. De plus Mme [V] a pu profiter des avantages liés à la construction du mur pour construire sa maison, sa piscine et installer les évacuations d’eau.

– M. [N] [Z] n’est en rien responsable des erreurs liées à la division puisqu’il a respecté le piquetage de M. [U] que Mme [E] avait elle-même choisi pour fixer les limites de propriété.

Dans ses dernières conclusions, notifiées au greffe par RPVA le 1er mai 2026,’Mme [V] demande à

«’Vu les dispositions de l’article 646 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [H] [W] [S] [D] du 23 mars 2023,

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Nice du 19 mars 2024 en ce qu’il a :

-Dit que la limite divisoire des parcelles sis [Localité 2] [Adresse 9], cadastrée section HS numéro [Cadastre 1] appartenant à Mme [B] [O], M. [J] [N] [Z] et Mme [F] [Z] et section HS numéro [Cadastre 2] appartenant à Mme [R] [V] sera fixée et matérialisée par le trait violet passant par les points D, E et F, selon le plan topographique de l’expert judiciaire M. [H] [W] [S] [D] annexe n°l de son rapport du 23 mars 2023;

-Ordonné le bornage des parcelles sis [Adresse 7], cadastrée section HS numéro [Cadastre 1] appartenant à Mme [B] [O], M. [G] [N] [Z] et Mme [F] [Z] et section HS numéro [Cadastre 2] appartenant à Mme [R] [V] selon la ligne séparative représentée par le trait violet passant par les points D, E et F, selon le plan topographique de l’expert judiciaire M. [H] [W] [S] [D] annexe n°l de son rapport du 23 mars 2023;

-Commis M. [H] [W] [S] [D], géomètre-expert, expert judiciaire, domicilié [Adresse 8] [Localité 3], pour procéder à l’implantation des bornes séparatives des fonds;

-Fixé à la somme de 1 500,00 € la provision à valoir sur la mission de l’expert relative à l’implantation des bornes et dit que cette somme sera consignée par Mme [R] [V] dans le délai d’un mois au service Régie de la juridiction ;

-Dit qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, la désignation de l’expert sera caduque, sauf demande de prorogation de délai ou relevé de caducité pour motif légitime et l’instance sera poursuivie, sauf à ce que toutes conséquences soient tirées de l’abstention ou du refus de consigner ;

-Dit que l’expert saisira le magistrat chargé du contrôle des expertises, si besoin, de toutes éventuelles difficultés dans l’exécution de sa mission finale d’implantation des bornes ainsi que de l’achèvement de celle-ci ;

-Ordonné la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble en application des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955′;

-Dit que les dépens de l’instance (comprenant les frais d’expertise judiciaire : plan de bornage et implantation des bornes) seront partagés par moitié entre Mme [R] [V] d’une part et Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] d’autre part,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] comme fondées ni en droit, ni en fait.

Juger qu’il devra être fait pleine et entière application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum à ce titre Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] à payer à Mme [R] [V] la somme de 5 500 €.

Condamner in solidum Mme [B] [O], M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, en application de l’article 699 du code de procédure civile.’»

Mme [V] réplique que’:

– Le plan cadastral annexé à l’acte de vente du 4 avril 1986 est signé par les parties et, comme l’a retenu le premier juge, il constitue le seul document devant être pris en compte pour identifier la volonté des parties.

– Le mur a été édifié en deçà de la parcelle déterminée par le plan cadastral et la clause revendiquée par les consorts [Z] ne trouve donc pas à s’appliquer, d’autant plus que la surface concernée par l’empiétement est de 250’m² alors que la clause prévoit 1/20ème de la surface, soit 150’m².

– Contrairement à ce qu’affirment les consorts [Z], Mme [E] n’a pas assisté à l’édification du mur et le rapport de M. [T] ne démontre pas cela puisqu’il ne fait que rapporter les propos de M. [N] [Z] et est partial.

– La clôture a été édifiée 6 ans après l’achat de la parcelle et Mme [E] n’avait aucune raison de se déplacer sur sa parcelle à cette époque puisqu’il s’agissait d’un simple terrain et que Mme [V] était propriétaire depuis le 30 décembre 2009 et la difficulté est apparue lors de la réalisation d’un bornage en octobre 2012 avec la propriété de Mme [M].

– M. [S] [D] retient la proposition n°1 de son rapport qui correspond à la superposition du document d’arpentage de M. [U] et du plan cadastral’; cette solution étant très proche des superficies contenues dans l’acte de vente. En tenant compte de la construction des consorts [Z] on constate un empiétement important.

– Mme [V] n’a pas à supporter les conséquences de l’empiétement dont les consorts [Z] sont les seuls responsables. De plus, le portail dépasse les dimensions de l’assiette de la servitude et cela démontre leur mauvaise foi. Le mur n’apporte aucune protection à la propriété de Mme [V] et ne lui a apporté aucun avantage.

– Le caractère disproportionné de la suppression du mur ne peut pas être invoquée dans le cadre d’un empiètement.

L’instruction a été clôturée le’5 mai 2026.

L’arrêt sera qualifié de contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre du bornage

Sur ce,

L’article 646 du code civil prévoit que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

Les appelants sollicitent à nouveau que la solution n°3 soit retenue pour fixer les limites divisoires entre les parcelles en litige.

Ils soutiennent que le seul le plan réalisé par M. [U] le 13 novembre 1985 peut être pris en considération. Ce plan intitulé plan d’arpentage, qui représente les parcelles en litige, leurs contenances et les limites cadastrales, a été dressé à l’occasion de la division de la parcelle HS [Cadastre 3] d’une superficie de 67ares et 62centiares appartenant alors à Mme [E], en deux parcelles HS [Cadastre 1], vendue à M. [Z], et HS [Cadastre 2] demeurant [Adresse 10].

Il doit être relevé que ce plan a été signé par les deux parties lors de la division des parcelles puis annexé à l’acte de vente du 4 avril 1986 et que cet acte comprend une mention relative à une réserve quant à la surface réelle des parcelles divisées à hauteur de 1/20 ème.

Il est constant que M. [Z] a fait édifier un mur de clôture, suivant le piquetage représenté sur le plan d’arpentage de M. [U]. Pour autant, ce simple respect du piquetage doit être analysé avec les circonstances que le plan d’arpentage qui le mentionne n’est pas un plan de bornage et ne prévoit pas de manière précise les limites divisoires, et que cette incertitude est mentionnée à l’acte de vente des parcelles.

En ce sens le rapport d’expertise judiciaire de M. [S] [D] mentionne que l’expert a procédé à la superposition du plan cadastral de 1975 soit avant la division des terrains, puis le plan d’arpentage de M. [U] sur le plan parcellaire actuel, et retient un décalage de 0,50 m sur le plan [U]. Il en conclut que le document de M. [U] comporte une limite graphique non garantie, car la présence de piquets en bois qui auraient été implantés avec les parties propriétaires à l’époque, ne garantit pas la conformité des contenances des parcelles, ceci ayant été rappelé à l’acte d’achat ci-dessus mentionné.

Par ailleurs la note technique de M. [T] ou la correspondance de M. [U] ne conduisent aucunement à garantir ou démontrer que le piquetage a été effectivement implanté par un géomètre au moment de l’établissement du plan d’arpentage ou de la division des parcelles.

L’expert poursuit en indiquant que la superposition du plan [U] avec le plan topographique de M. [T] et la photo aérienne du 23 juillet 1985 ( soit contemporaine au plan [U]) permet de situer la présence d’anciens éléments remarquables de limites réelles de propriétés riveraines tels qu’une ruine, un mur remarquable à la limite Sud-Est et l’orientation du [Adresse 11], pour constater que les limites du plan [U] laissent un délaissé de 5 mètres sur la limite Est et que cette situation a conduit à une mauvaise interprétation des limites sur le terrain puisque le piquet Sud-Est du plan [U] se prolonge jusqu’à la limite naturelle visible alors que le mur litigieux s’arrête avant.

Il s’évince de ces éléments que le mur construit par M. [Y] résulte d’une mauvaise analyse des éléments remarquables permettant d’implanter la limite réelle entre les parcelles et donc à l’implantation erronée du mur par rapport au piquetage effectué sur le terrain. Le fait que le mur aurait été édifié en toute bonne foi par M. [Z] n’est pas de nature à faire disparaître la situation d’empiétement sur le fonds de l’intimée comme l’a relevé l’expert.

La partie appelante qui sollicite l’application d’une autre solution de bornage ne produit aucun élément pertinent pour remettre en cause les constatations de l’expert et l’application des limites selon la proposition n°1 qui correspond au limite fixée par le plan [U], dont la partie appelante revendique le bien fondé, entre les points D-E-F. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [O] M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] qui succombent seront condamnés in soliudm aux dépens distraits au profit de Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [V].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement

Condamne in solidum Mme [B] [O] M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] aux entiers dépens distraits au profit de Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI,’;

Condamne in solidum Mme [B] [O] M. [K] [Z] et Mme [F] [Z] à verser à Mme [R] [V] la somme de 5’000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Le Greffier, Le Président,