COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA
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N° : N° RG 24/02168 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O3G2
Pôle Civil section 1

Date : 10 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [T]
né le 06 Janvier 1946 à [Localité 2] – ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [T]
née le 02 Février 1948 à [Localité 3] – MAROC, demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [R] [E] [K]
née le 25 Janvier 1954 à [Localité 4] – EGYPTE, demeurant [Adresse 2]

S.C.I. KARMA, dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° 824 093 892, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.C.I. [M], dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au R.C.S. [Localité 1] sous le n° 392 451 795, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentés tous par Me Brice LAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 469 800 312 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

***
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 08 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 10 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Septembre 2026

FAITS ET PROCÉDURE

[V] et [P] [T], [J] [E] [R] [K], les SCI KARMA et [M] sont propriétaires ou usufruitiers au sein de la résidence en copropriété située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à Montpellier.

La SARL CITYA COGESIM a été désignée syndic de cette résidence lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2018 pour une durée de trois années, mandat renouvelé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2021 pour une durée de 2 ans et 14 jours, soit jusqu’au 30 juin 2023.

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018, les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°11 et 12 portant sur les travaux de réfection de la cage d’escalier entrée B confiés aux entreprises PEINTURE STYLE, [I], NEWSTAFF et MP ECHAFFAUDAGES pour un montant global de 52 913,75 € TTC, ainsi que le montant des honoraires du syndic pour ces travaux à hauteur de 4% HT des travaux, soit la somme de 1 924,14 € TTC.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2021, les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°9, 10 et 11 portant sur les travaux de ravalement de façade de la cour intérieure confiés à l’entreprise SBPR pour un montant de 101 343 €, la convention spéciale d’assurance dommages ouvrages, ainsi que le montant des honoraires du syndic pour ces travaux à hauteur de 4% HT des travaux, soit la somme de 4 754,72 € TTC.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, [V] et [P] [T], [J] [E] [R] [K], les SCI KARMA et [M] ont fait assigner la société CITYA COGESIM, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
– déclarer responsable la SARL CITYA COGESIM des conséquences dommageables liées à l’inexécution des travaux votés à l’occasion des assemblées générales organisées les 21 juin 2018 et 15 juin 2021
– condamner la SARL CITYA COGESIM à payer à Madame [J] [E] [R] [K] et à la SCI KARMA la somme de 10 483.27 €,
– condamner la SARL CITYA COGESIM à payer à la SCI [M] la somme de
2 046.56 €,
– condamner la SARL CITYA COGESIM à payer aux époux [T] la somme de
7 168.90 €,
– condamner la SARL CITYA COGESIM à payer aux requérant la somme de 3 600 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 4 novembre 2025, ils demandent au tribunal, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :
– déclarer responsable la SARL CITYA COGESIM des conséquences dommageables liées à l’inexécution des travaux votés à l’occasion des assemblées générales organisées les 21 juin 2018 et 15 juin 2021,
– condamner la SARL CITYA COGESIM à payer :
. à Madame [J] [E] [R] [K] et à la SCI KARMA la somme de
2 243,43 €,
. à Madame [J] [E] [R] [K] la somme de 13 760 €,
. à la SCI [M] la somme de 1 400,44 €,
. aux époux [T] la somme de 3 192,29 €,
– outre la condamnation de la SARL CITYA COGESIM à payer à chacun des requérants la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :
– les travaux votés lors des assemblée générales des copropriétaires des 21 juin 2018 et 15 juin 2021 n’ont pas été exécutés alors que l’intégralité des appels de fonds a été versée par les copropriétaires,
– ces travaux sont pourtant nécessaires et urgents,
– la SARL CITYA COGESIM, mandatée pour assurer l’exécution des travaux de réfection de la cage d’escalier entrée B ne démontre pas avoir rempli ses obligations, ou avoir été empêchée de le faire,
– le devis actualisé produit par la SARL CITYA COGESIM n’a été soumis ni au conseil syndical, ni à une assemblée générale,
– les travaux de ravalement de façade de la cour intérieure ont certes fait l’objet d’un arrêté d’opposition le 1er février 2022, mais ce dernier ne rejette pas le principe des travaux, la mairie de [Localité 1] sollicitant des précisions sur les travaux,
– la SARL CITYA COGESIM ne justifie d’aucune cause exonératoire.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 27 février 2026, la SARL CITYA COGESIM demande au tribunal, de :
– débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes injustes et mal fondées,
-condamner solidairement [V] [T], [P] [T], [J] [E] [R] [K], la SCI KARMA et la SCI [M] à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
– écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que
– n’étant ni artisan, ni architecte, il n’est tenu d’aucune obligation de résultat sur l’exécution des travaux décidés en assemblée générale,
– l’inexécution s’explique par les difficultés non ignorées des demandeurs et notamment [P] [T], en sa qualité de membre du conseil syndical,
– la demande de remboursement ne peut être dirigée qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires, détenteur des fonds litigieux,
– les demandeurs n’ont par ailleurs jamais sollicité l’annulation des travaux, objets du litige,
– les préjudices allégués sont totalement hypothétiques,
– ces travaux ont fait l’objet d’un nouveau vote lors de l’assemblée générale du 16 janvier 2026 et un nouveau devis inférieur à celui de 2018 a été approuvé concernant les travaux de réfection de la cage d’escalier,
– les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un trouble de jouissance personnel s’agissant des parties communes.

La clôture de la procédure a été différée au 11 mai 2026. A l’issue de l’audience du 8 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . Sur la responsabilité de la SARL CITYA COGESIM, en sa qualité de syndic

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment le devoir d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1241 du même code prévoit par ailleurs que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de principe que, si le syndic n’est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l’exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel.

Si la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cela n’exclut pas la responsabilité du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui étaient à sa disposition pour faire exécuter les travaux décidés en assemblée générale.
Les requérants entendent engager la responsabilité la SARL CITYA COGESIM, en sa qualité de syndic, pour son inertie depuis l’approbation des travaux lors des assemblée générales des copropriétaires des 21 juin 2018 et 15 juin 2021.

Ils reprochent au syndic une absence de diligence concernant les travaux n’ayant, à ce jour, pas été exécutés. Ils soutiennent également une absence de communication sur l’avancée administrative de ces derniers, soutenant avoir eu connaissance d’un nouveau devis concernant les travaux de réfection de la cage d’escalier B en cours d’instance. S’agissant des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble prévue au mois de mars 2022, ils déplorent l’attitude du syndic depuis l’arrêté d’opposition de la mairie de [Localité 1] en date du 1er février 2022 faisant suite à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France au regard des pièces fournies ne lui permettant pas de se prononcer. Ils font valoir la grave détérioration des parements de façade nécessitant la mise en place de filets de protection à divers endroits.

Ils sollicitent donc la condamnation la SARL CITYA COGESIM à les indemniser de leurs préjudices liés au surcoût des travaux et au trouble de jouissance ainsi détaillés :

la somme de 2 243,43 € au profit de [J] [E] [R] [K] et de la SCI KARMA au titre du surcoût des travaux de réfection de la cage d’escalier B,la somme de 1 326,29 € au profit de [J] [E] [R] [K] et de la SCI KARMA au titre du surcoût des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble,la somme de 260,44 € au profit de la SCI [M] au titre du surcoût des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeublela somme de 912,29 € au profit des époux [T] au titre du surcoût des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble,la somme de 9 240 € au profit de [J] [E] [R] [K] au titre de son préjudice de jouissance lié à la non-exécution des travaux de réfection de la cage d’escalier B,la somme de 4 560 € au profit de [J] [E] [R] [K] au titre de son préjudice de jouissance lié à la non-exécution des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble,la somme de 1 400,44 € au profit de la SCI [M] au titre de son préjudice de jouissance lié à la non-exécution des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble,la somme de 3 192,29 € au profit des époux [T] au titre de son préjudice de jouissance lié à la non-exécution des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble.
La SARL CITYA COGESIM, pour sa part, conclut au rejet de l’ensemble des demandes de condamnations, soutenant n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle. Elle invoque le projet établi sous la direction du maître d’œuvre, le cabinet [Z], en attente de validation par le [Localité 5] Coeur de [Localité 1]. Elle considère l’évaluation des préjudices liés au surcoût des travaux hypothétique, ajoutant avoir fait établir un nouveau devis à un prix inférieur concernant les travaux de réfection de la cage d’escalier B. Elle ajoute avoir remboursé une partie des honoraires concernant le suivi des travaux de façade de la cour intérieure au regard des difficultés rencontrées pour leur mise en œuvre. Enfin, elle conteste l’existence d’un trouble de jouissance personnel s’agissant de travaux à exécuter sur des parties communes.

S’agissant des travaux de réfection de la cage d’escalier de l’entrée B

Il n’est pas contesté que lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018 (pièce n°1des demandeurs), les copropriétaires ont approuvé la résolution n°11 concernant la réfection de la cage d’escalier de l’entrée B selon devis établi par les entreprises PEINTURE STYLE, [I], NEWSTAFF et MP ECHAFFAUDAGES pour un montant global de 52 913,75 € TTC, ainsi que la résolution n°12 validant le montant des honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux à hauteur de 4% HT des travaux, soit la somme de 1 924,14 € TTC. Il est également constant que le démarrage des travaux était prévu au mois de mars 2019. Il résulte, en outre, de la balance des charges de copropriété de l’exercice 2024 (pièce n° 3 du défendeur) que l’intégralité des fonds prévus pour ces travaux, honoraires du syndic compris, a été provisionnée sur le compte de la copropriété.

Or, aucune des pièces versées par la SARL CITYA COGESIM ne justifie des démarches entreprises pour faire exécuter les travaux de réfection de la cage d’escalier de l’entrée B décidés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018.

La SARL CITYA COGESIM n’a certes pas la qualité d’artisan ou d’architecte, mais elle a celle de syndic, tenu d’assurer notamment l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. La production d’un devis actualisé au 3 juillet 2024 et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2026 approuvant à nouveau la réfection de la cage d’escalier de l’entrée B ne peut suffire à démontrer les diligences entreprises par la SARL CITYA COGESIM aux fins d’exécuter la résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 juin 2018. Enfin le remboursement d’une partie des sommes versées au titre du suivi des travaux qui n’exonère pas la SARL CITYA COGESIM de ses obligations, confirme au contraire ses manquements.

La responsabilité de la SARL CITYA COGESIM, en sa qualité de syndic, sera, en conséquence, retenue concernant l’inexécution des travaux de réfection de la cage d’escalier de l’entrée B.

S’agissant des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble

Il résulte des pièces versées aux débats et des explications non contestées des parties que lors de l’assemblée générale du 15 juin 2021 (pièce n°2 des demandeurs), les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°9, 10 et 11 portant sur les travaux de ravalement de façade de la cour intérieure confiés à l’entreprise SBPR pour un montant de 101 343 €, la convention spéciale d’assurance dommages ouvrages, ainsi que le montant des honoraires du syndic pour ces travaux à hauteur de 4% HT des travaux, soit la somme de 4 754,72 € TTC. Il est également constant que la déclaration préalable de travaux déposée à la mairie de [Localité 1] par la SARL CITYA COGESIM le 3 décembre 2021 (pièce n°6 des demandeurs) a fait l’objet d’une opposition (pièce n°7 des demandeurs) tenant l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France émis le 19 janvier 2022 (pièce n°8 des demandeurs).

Il résulte par ailleurs de ce dernier document que le dossier présenté par la SARL CITYA COGESIM le 3 décembre 2021 n’a pas permis à l’architecte des bâtiments de France de se prononcer et qu’un certain nombre d’éléments devaient être respectés, soit :
«fournir un relevé précis en élévation de l’état des lieux des façades faisant apparaitre les éléments parasites tels que les climatiseurs, les cheminements des câbles et les réseaux de vannes/eaux usées,prévoir une intégration des descentes eaux vannes/eaux usées dans le volume du bâtiment (fournir des photographies des volumes intérieurs impactés, ainsi qu’un descriptif de travaux détaillé),mettre en place des descentes d’eau pluviales en zinc avec dauphin en fonte, en remplacement des dispositifs extérieurs non conformes, la rationalisation des câbles en façade est nécessaire au regard de la grande qualité architecturale de l’édifice. Pour vous aider à modifier le parcours des câbles, contacter la mission [Localité 5] Cœur.  PS Les façades présentent un intérêt qu’il convient de préserver et de mettre en valeur. Un RDV sur place (à demander au 0434887940 avec l’architecte des bâtiments de France doit être envisagé afin de préciser les orientations à prendre concernant l’intégration des réseaux et éléments parasites et ce avant de déposer une nouvelle demande d’autorisation de travaux. Une visite des locaux est souhaitable pour étudier le passage des réseaux eaux vannes/eaux usées, ou à défaut un reportage photographique ».
Or, la SARL CITYA COGESIM ne justifie pas plus des démarches entreprises postérieurement à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France rendu le 19 janvier 2022, qui mentionne la nécessité d’un rendez-vous sur place.

Le syndic produit uniquement une copie d’un courrier électronique en date du 28 janvier 2024, rappelant l’avis défavorable précité, rendant compte de la réunion du conseil syndical du 22 novembre 2023 et de la rencontre avec Monsieur [Y], maître d’œuvre, le 20 décembre 2023 pour faire le point sur le dossier et prévoir un rendez-vous avec la Mission [Localité 5] Cœur dans le courant du mois de janvier 2024.

Ces diligences intervenant près de deux années après les préconisations l’architecte des bâtiments de France pour obtenir un avis favorable apparaissent tardives et la négligence fautive du syndic dans la gestion des travaux votés de ravalement des façades de la cour intérieure de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 15 juin 2021 doit être retenue.

La responsabilité de la SARL CITYA COGESIM, en sa qualité de syndic, est donc également engagée concernant l’inexécution des travaux de ravalement de façade de la cour intérieure de l’immeuble.

II . SUR LES PREJUDICES

Les fautes commises par le syndic ne pourront permettre l’octroi de dommages et intérêts que si les demandeurs justifient d’un préjudice personnel direct et certain lié aux manquements commis.

S’agissant des travaux de ravalement face cour intérieure, le préjudice lié au surcoût ne peut être retenu comme certain, faute de tout devis produit, alors même que les contraintes imposées par l’architecte des bâtiments de France n’ont pas de lien de causalité avec la négligence fautive du syndic.

S’agissant des travaux de réfection de la cage d’escalier de l’entrée B, ces travaux votés en 2018 ont été relancés, selon devis actualisé d’un montant de 51.311,15 € du 3 juillet 2024 ; c’est-à-dire à des conditions tarifaires inférieures à celles de 2018 (52.913,75 €).

Aucun surcoût ne saurait dès lors être retenu.

S’agissant du préjudice de jouissance, il n’est pas plus justifié d’une perte d’usage des parties privatives de chacun des demandeurs du fait de l’inexécution des travaux à exécuter sur les parties communes. Les demandes fondées sur la valeur locative des lots propriétés des requérants seront rejetées.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de la présente décision, chaque partie succombant partiellement, chacune conservera la charge de ses propres frais et dépens.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DIT que la SARL CITYA COGESIM, en sa qualité de syndic des copropriétaires de la résidence située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] est responsable de l’inexécution de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 juin 2018 portant sur les travaux de réfection de la cage d’escalier de l’entrée B et des résolutions n°9, 10 et 11 de l’assemblée générale du 15 juin 2021 portant sur les travaux de ravalement de façade de la cour intérieure ;

DÉBOUTE [V] [T], [P] [T], [J] [E] [R] [K], la SCI KARMA et la SCI [M] de leurs demandes d’indemnisation,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.