COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 26/00330 – N° Portalis DBVK-V-B7K-Q5M3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 DECEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER – N° RG 25/01451

APPELANTS :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocate au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-000897 du 18/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [Q] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocate au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-000-98 du 18/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [O] [W]

né le 01 janvier 1949

[Adresse 2],

[Adresse 2]

Représenté par Me Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [Y]

née le 01 janvier 1960

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 09 juin 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Greffière lors des débats : Mme Caroline BELTRAN

ARRÊT :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Caroline BELTRAN, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 18 avril 2019, avec prise d’effet au 29 avril 2019, M. [O] [W] a donné à bail à M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70 euros.

M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] ont fait délivrer aux époux [R], par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, un congé avec offre de vente prenant effet au 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] ont fait assigner M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu’il constate que le congé du 24 octobre 2024 avait valablement mis fin au bail au 28 avril 2025 et que M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] occupaient sans droit ni titre l’appartement objet du bail, qu’il ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et qu’il les condamne solidairement à leur verser en deniers ou quittance et par provison une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins équivalent à celui d’un terme de loyer et charges, qu’il fixera à 800 euros, depuis le mois de mai 2025 inclus jusqu’au mois de la libération effective des lieux et de la restitution des clés, ainsi qu’une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes d’une ordonnance contradictoire en date du 10 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

– déclaré recevable l’action en référé,

– constaté l’échéance du bail signé le 18 avril 2019 et ayant pris effet le 29 avril 2019 entre M. [O] [W] et Mme [Y] épouse [W], d’une part, et M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 28 avril 2025,

– déclaré en conséquence M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 avril 2025,

– débouté M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

– dit qu’à défaut pour M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

– fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] devraient payer à compter de la date d’échéance du bail le 28 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

– débouté M. [O] [W] et Mme [Y] épouse [W] de leurs autres demandes,

– condamné in solidum M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] aux dépens de l’instance,

– dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R],

– condamné in solidum M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] à payer à M. [O] [W] et Mme [Y] épouse [W] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– constaté l’exécution provisoire,

– dit qu’une copie de la présente décision serait transmise au représentant de l’Etat dans le département.

Par déclaration reçue le 23 janvier 2026, M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] ont relevé appel de cette ordonnance en chacune de ses dispositions.

Par avis en date du 4 février 2026, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 juin 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 12 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance du 10 décembre 2025 en toutes ses dispositions,

– quoi faisant, débouter M. et Mme [W] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

– leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

En tout état de cause,

– débouter M. et Mme [W] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner M. et Mme [W] à leur verser à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. et Mme [W] aux entiers dépens.

Ils invoquent les dispositions de l’article 15 II alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 et précisent qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le congé pour vendre adressé au locataire doit contenir une offre complète, précise et ferme, comportant le prix réel de vente tel qu’il serait proposé à un tiers, sans surcoût ni omission. Ils ajoutent que le congé pour vendre délivré par le bailleur ne doit pas contenir les honoraires d’agence car les honoraires ne sont pas dus. Ils précisent également que le non-respect de ces éléments constituent un grief substantiel affectant les droits du locataire, justifiant la nullité du congé et de l’offre de vente qui l’accompagnait.

Ils rappellent également les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, soulignent que M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] ne justififient d’aucune démarche concrète de vente et font valoir que congé visait uniquement le départ des locataires.

A titre subsidiaire, ils invoquent les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Ils exposent qu’ils sont en recherche active de logement social depuis le 24 octobre 2024 et qu’ils ont effectué un ’recours Dalo’ le 29 avril 2025 afin que leur demande de logement social soit reconnue prioritaire et urgente.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 13 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] demandent à la cour de :

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant au stade d’appel,

– condamner solidairement ou in solidum M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] à verser à M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] la somme de 2 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral, les tracas et démarches liées à la poursuite d’un contentieux bloquant, et celle de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner solidairement ou in solidum M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] aux entiers dépens d’appel.

Ils font valoir que dans la mesure où les époux [R] n’ont pas accepté l’offre de vente dans les deux premiers mois du délai de préavis, ceux-ci sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation en vertu de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que la dite offre a été formulée sans aucun honoraire d’agence, comme il est de règle dans ce cadre légal.

De plus, ils précisent qu’ils ont besoin de vendre dès que possible leur bien qui constitue une charge trop lourde pour eux.

Ils ajoutent que M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] n’ont jamais émis le moindre souhait d’acquérir et qu’ils ont déjà disposé d’un délai de plus d’un an et demi pour se réorganiser. Ils soulignent que la présente procédure d’appel les empêche de mener utilement la vente de leur bien à son terme et qu’ils subissent les tracas résultant de trois procédures judiciaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’échéance du bail conclu entre les parties

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon le premier alinéa de l’article 15 I de la loi n°89-1290 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

De plus, il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, que le congé vaut offre de vente au profit du locataire, que l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un congé pour vente délivré par des bailleurs.

En revanche, il lui revient d’apprécier si la contestation de sa validité par les preneurs constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de l’échéance bail sur le fondement de ce congé.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] ont fait signifier à M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] un congé pour vendre pour le 28 avril 2025.

Il est indiqué à cet acte que les bailleurs souhaitent vendre leur appartement, lequel est proposé à M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] moyennant un prix net vendeur hors frais d’acte de notaire de 170 000 euros.

Certes, le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite, qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

Il s’ensuit que le prix proposé au locataire ne doit pas comprendre de commission d’agence.

Mais en l’espèce, au vu du mandat de vente sans exclusivité conclu avec la SARL Montpelliéraine d’administration de biens, produit par les intimés, le prix proposé correspond au prix de vente, sans commission d’agence.

Il ne saurait donc être fait grief aux bailleurs d’avoir inclus les frais d’agence, ni de ne pas avoir précisé que le prix proposé était hors frais d’agence, alors qu’il est indiqué qu’il s’agit du ’prix net vendeur’.

Du reste, est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire, la charge de la preuve d’une fraude pesant sur le locataire.

Toutefois, en l’espèce, M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] justifient qu’ils ont conclu un mandat de vente sans exclusivité avec la SARL Montpelliéraine d’administration de biens le 20 novembre 2024.

De leur côté, M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] ne justifient d’aucun élément susceptible de démontrer que les bailleurs n’auraient pas eu l’intention sérieuse de vendre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que la validité du congé serait sérieusement contestable.

A l’expiration du délai de préavis, le congé a eu pour effet d’entraîner la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation sur le local du locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente étaient déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à compter du 28 avril 2025.

De même c’est à juste titre qu’il a considéré que M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] étant devenus occupants sans droit ni titre, il convenait d’ordonner leur expulsion et de les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

La décision déférée sera confirmée sur ces points.

Sur la demande de délais formée par M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R]

Selon les deux premiers alinéas de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

De plus, il ressort de l’article L. 412-4 du code des procédures d’exécution, dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, s’agissant de leur situation, les appelants justifient que Mme [Q] [R] a perçu entre le 1er janvier et le 31 mars 2026 une allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 1 653, 70 euros, soit 551 euros par mois en moyenne. Ils établissent également qu’ils perçoivent une allocation d’éducation de l’enfant handicapé de la part de la maison départementale des personnes handicapées de l’Hérault.

De plus, ils justifient qu’ils ont adressé un recours à la commission de médiation du département de l’Hérault en vue d’une offre de logement le 8 janvier 2025 et qu’ils ont fait des demandes tendant à l’attribution d’un logement social au mois de novembre 2025. Ils produisent également une attestation de suivi établie par une conseillère en économie sociale et familiale datée du 29 avril 2026, de laquelle il résulte qu’ils sont accompagnés depuis 2024 dans le cadre d’une recherche de logement, qu’une demande de logement social a été instruite, que le caractère prioritaire de leur demande a été reconnue et que parrallèlement, ils ont effectué des recherches dans le parc privé. Il est en outre précisé qu’un dossier Dalo a été instruit et que l’instruction de leur dossier s’est vu reconnaître le caractère prioritaire Dalo.

Ainsi, M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] justifient de diligences en vue de leur relogement.

Mais, ils ne démontrent pas avoir effectivement fait des recherches dans le parc privé.

De plus, ils ne justifient pas de manière exhaustive de leur situation financière. Ainsi, ils ne versent aucune pièce relative aux revenus perçus par M. [U] [R], ni aucune pièce relative à leurs charges. De même, ils ne produisent aucun élément relatif à leur situation familiale et aux personnes qui sont à leur charge.

Enfin, le congé a été délivré par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, avec effet au 28 avril 2025, de sorte que M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] ont, de fait, déjà bénéficié d’un délai de plus de seize mois pour se reloger.

Au vu de ces éléments, il n’y a lieu d’accorder à M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] un délai sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Il sera donc débouté de sa demande de délais.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral formée par M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W]

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

Ces éléments ne sont pas établis de la part de M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] en l’espèce.

M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] succombant, c’est à juste titre que le premier juge les a condamnés in solidim aux dépens de première instance outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, sans qu’il n’y ait lieu, au regard de leur situation économique, de les condamner au paiement d’une indemnité complémentaire en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts,

Déboute M. [O] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [U] [R] et Mme [Q] [J] épouse [R] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

La greffière La Présidente