JP/PM

Numéro 26/ 2394

COUR D’APPEL [X] PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 8 SEPTEMBRE 2026

Dossier : N° RG 25/00209 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCHG

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

S.A.R.L. INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESS

C/

S.C.I. [X] LA MATURE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 8 SEPTEMBRE 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Mai 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame GABAIX HIALE, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Philippe DABADIE, avocat au barreau de PAU

assistée de Me Kaoutare CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE :

S.C.I. [X] LA MATURE agissant poursuites et diligences de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 17 DECEMBRE 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP [X] [Localité 3]

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Pau a’:

Jugé que la SARL ISDE est redevable envers la SCI [X] LA MATURE de la somme totale de 37.968,99€ assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 ;

Jugé que la SCI [X] LA MATURE est redevable envers la SARL ISDE de la somme de 3600€ ;

Condamné en conséquence la SARL ISDE à verser à la SCI [X] LA MATURE la somme 34368,99€ assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 ;

Condamné la SARL ISDE à verser à la SCI [X] LA MATURE à verser à la SCI [X] LAMATURE la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SARL ISDE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL ISDE aux dépens dont distraction au profit de la SELARL DUALELIGNEY BOURDALLE en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 janvier 2025, la Sarl International Shipments Delevery Express (ci-après dénommée ISDE) a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026.

Dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2025, la société ISDE demande à la cour de’:

Vu le contrat de bail du 20 août 2019,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2024, sauf en ce qu’il a jugé la SCI [X] LA MATURE redevable envers la SARL ISDE de la 3.600 €,

DEBOUTER l’intimée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SCI [X] LA MATURE à verser à la SARL ISD EXPRESS la somme de 3.600 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

CONDAMNER la SCI [X] LA MATURE à payer à la SARL ISD EXPRESS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dans ses dernières conclusions du 16 avril 2026, la sci [X] la Mature demande à la cour de’:

DIRE mal fondé l’appel interjeté par la Société ISDE.

L’EN DEBOUTER purement et simplement ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Vu les dispositions des Articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu le contrat liant les parties,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle a considéré que la société ISDE était redevable auprès de la SCI [X] LA MATURE d’une somme de 37.968,99 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023, date de la mise en demeure.

REFORMER sur le montant des condamnations.

CONDAMNER la SARL ISDE à payer à la SCI [X] LA MATURE une somme de 37.968,99 €.

REFORMER la décision de première instance en ce qu’elle a ordonné la restitution du dépôt de garantie par la SCI [X] LA MATURE au profit de la SARL ISDE.

DIRE ET JUGER que la SCI [X] LA MATURE pourra conserver le dépôt de garantie dont le montant viendra s’imputer sur la condamnation ci-dessus prononcée.

CONDAMNER la SARL INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESS (ISDE) au paiement d’une somme de 6.000 € sur la base de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SARL INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESS (ISDE) aux entiers dépens de première instance et d’appel.

OCTROYER à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE le bénéfice des dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

SUR CE,

Par acte authentique du 20 août 2019, la SCI [X] LA MATURE a donné à bail commercial à la société INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESS (ci-après ISDE) des locaux sis [Adresse 3] à Lons (64140), pour une durée de neuf années, aux fins d’exploitation d’une activité de transport routier de marchandises.

La société ISDE a délivré congé de ce bail.

Le 28 juin 2022, dans la perspective de la restitution des lieux, un pré-état des lieux contradictoire a été établi par Maître [P], commissaire de justice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2022, la SCI [X] LA MATURE, par l’intermédiaire de son conseil, a convoqué la société ISDE à l’état de lieux définitif fixé au 19 août 2022, afin de constater l’exécution des travaux de réparation mentionnés dans un précédent courrier du 8 juillet 2022.

Le 19 août 2022, Maître [W], commissaire de justice, a relevé que lesdits travaux n’avaient pas été réalisés et Monsieur [F], représentant de la société ISDE, s’est engagé à les réaliser dans un délai de 7 jours.

Il a été procédé à un second état des lieux définitif le 29 août 2022.

La SCI [X] LA MATURE a finalement procédé elle-même aux travaux de remise en état.

Elle a par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2023, mis en demeure la société ISDE de lui régler la somme de 38’001, 33 euros au titre des réparations locatives et frais divers.

Faute de règlement, la SCI [X] LA MATURE a, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, assigné la société ISDE devant le tribunal judiciaire de Pau afin de la voir condamner au paiement de la somme de 37’968, 99 euros correspondant au coût de travaux de remise en état et de frais divers.

Sur le caractère probant de l’état des lieux d’entrée et son opposabilité à la société ISDE :

La société ISDE soutient que le constat d’état des lieux d’entrée en date du 24 novembre 2023 produit par la SCI MATURE est irrecevable aux motifs qu’il est postérieur à la conclusion du bail, réalisé non contradictoirement et que sa date ne coïncide pas avec la date de l’état des lieux du 19 août 2019 invoquée par le bailleur.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, l’état des lieux d’entrée du 19 août 2019 est également antérieur à la conclusion du bail.

En réponse, la SCI MATURE soutient qu’un état des lieux d’entrée a été régulièrement établi contradictoirement par huissier de justice le 19 août 2019.Elle fait valoir que la société ISDE n’est pas fondée à en contester l’existence, dès lors qu’elle a elle-même acquitté la moitié des frais afférents à l’établissement de ce constat et que le bail mentionne, en page 9, qu’un état des lieux a été dressé le 19 août 2019.

Elle expose que la date du 24 novembre 2023 figurant sur l’exemplaire du constat versé aux débats correspond uniquement à la date de transmission d’une nouvelle copie de l’acte et ne saurait remettre en cause la date à laquelle l’état des lieux a été effectivement réalisé. Elle ajoute que l’huissier de justice a, par une mention manuscrite apposée sur le constat, confirmé que celui-ci avait été établi le 19 août 2019.

En l’espèce, le bail stipule expressément, en page 9, qu’un « état des lieux a été dressé le 19 août 2019 par Maître [L] [H], Huissier de justice à [Adresse 4], établi à frais partagés entre le [I] et le PRENEUR ».

Il ressort, en outre, de la facture n° SCIM190803, en date du 22 août 2019, adressée par la SCI MATURE à la société ISDE, que cette dernière a acquitté la moitié des frais afférents à l’établissement de cet état des lieux, conformément aux stipulations contractuelles.

Dans ces conditions, la société ISDE ne peut utilement soutenir qu’elle n’aurait pas eu connaissance de l’état des lieux d’entrée, alors qu’elle a signé le bail qui y fait expressément référence et qu’elle a participé au règlement des frais exposés pour son établissement.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat porte, en première page, la date du 19 août 2019. Il y est également indiqué que l’huissier de justice s’est rendu dans les lieux loués en présence des représentants des deux parties.

Enfin, Maître [J] [P] a attesté, par une mention manuscrite apposée sur la copie du procès-verbal de constat, que l’état des lieux avait bien été établi le 19 août 2019 par son ancien associé, Maître [H].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un état des lieux d’entrée a été régulièrement établi de manière contradictoire par huissier de justice entre la SCI LA MATURE et la société ISDE le 19 août 2019 et que cet état des lieux contradictoire est donc opposable à la société ISDE.

Sur les réparations locatives :

La société ISDE soutient qu’à son entrée dans les lieux, les locaux étaient inexploitables, de sorte qu’elle a été contrainte de réaliser d’importants travaux afin de pouvoir y débuter son activité.

Elle fait valoir que ces travaux avaient été convenus entre les parties avant la signature du bail, de sorte que l’absence d’autorisation écrite du bailleur est sans incidence.

Elle soutient également que la réalisation de la rampe d’accès implantée à la place de l’escalier avait été autorisée par le bailleur dans le cadre des stipulations du bail, en conséquence de quoi aucune remise en état ne saurait être mise à sa charge.

Elle ajoute qu’au regard des stipulations contractuelles, les devis devaient préalablement lui être soumis par le bailleur, de sorte que les factures produites ne peuvent donner lieu à remboursement.

Elle fait enfin valoir que les factures produites sont dépourvues de lien avec les travaux de remise en état invoqués.

En réponse, la SCI [X] LA MATURE soutient qu’il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et les deux états des lieux de sortie que la société ISDE a procédé à des transformations des locaux loués sans avoir préalablement sollicité l’avis de l’architecte du bailleur, en méconnaissance des stipulations du bail, notamment par la construction d’une rampe d’accès en béton et d’un bureau. Elle ajoute que les procès-verbaux de constat ont mis en évidence l’existence de nombreuses dégradations.

Elle fait valoir que le pré-état des lieux a été dénoncé à la société ISDE, ainsi qu’il ressort de l’attestation de l’huissier de justice.

Elle soutient enfin que la société ISDE n’a pas procédé aux travaux de réfection et de remise en état, alors qu’elle s’y était engagée dans un délai de sept jours lors des constatations effectuées par l’huissier de justice le 19 août 2022, ainsi que celui-ci l’a indiqué dans son procès-verbal du 29 août 2022.

’

Cela posé en droit, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux d’entrée entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même code le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de l’article 1728 que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient pour apprécier l’état des locaux à l’expiration du bail de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 19 août 2019 par Maître [H] constate le bon état des locaux loués.

Par ailleurs, aux termes du bail les parties sont convenues qu’avant le terme du contrat seraient établis un pré-état des lieux puis un état des lieux définitif afin de permettre au preneur de procéder, le cas échéant, aux travaux de réparation et de remise en état lui incombant.

Le 28 juin 2022, le pré-état des lieux de sortie a été dressé par Maître [P], en présence de Madame [K] [O], secrétaire salariée de la société ISDE, lequel a relevé plusieurs désordres et des transformations non autorisées, notamment l’implantation d’une rampe en béton et d’un bureau.

Maître [P] a, par attestation, certifié avoir envoyé au preneur par courrier électronique, à l’adresse [Courriel 1], le procès-verbal de constat, accompagné de la liste des travaux à réaliser ainsi que celles des architectes et entreprises recommandés, et constaté le téléchargement de ces documents.

Le preneur ne peut dès lors utilement soutenir qu’il n’aurait pas été destinataire du procès-verbal de pré-état des lieux.

La liste des travaux énumérés dans un courrier du 8 juillet 2022, mentionnait notamment le nettoyage du bâtiment, le retrait de la rampe en béton, de la chambre froide et la remise en état du quai en bois ainsi que de nombreuses réparations locatives.

La société ISDE avait ainsi, à compter du téléchargement desdites pièces, connaissance de l’état des lieux de sortie et des travaux attendus par son bailleur, ce qui lui permettait, en cas de désaccord, de former opposition, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2022, la SCI LA MATURE a rappelé à la société ISDE la tenue de l’état des lieux définitif fixée au 19 août 2022.

Lors de cette opération l’huissier de justice a constaté que les travaux préconisés n’avaient pas été réalisés.

Il ressort en outre du procès-verbal que Monsieur [F] a interrompu les constatations au motif qu’il n’aurait pas réceptionné le premier état des lieux et a indiqué qu’il s’engageait, dans le délai de 7 jours, soit au 29 août 2022, à la réfection du quai de déchargement ainsi qu’à la démolition du bureau situé sur le quai et de la chambre positive, sans l’intention de recueillir l’aval de l’architecte du bailleur.

Dans son procès-verbal de constat du 29 août 2022, l’huissier de justice conclut que les travaux n’avaient pas réalisés ou pas dans les règles de l’art.

Par ailleurs, la société ISDE a librement décidé d’entreprendre les travaux de réfection sans respecter les conditions qui encadraient cette faculté.

Le bail lui offrait la possibilité soit de réaliser elle-même les travaux par des entreprises qualifiées sous la surveillance de l’architecte du bailleur soit de les laisser à la charge du bailleur, lequel devait lui communiquer au préalable les devis.

Ainsi, ayant exécuté lui-même les travaux, le preneur ne peut utilement reprocher à la SCI [X] LA MATURE de ne pas lui avoir communiqué les devis avant l’exécution des travaux par cette dernière. En effet, cette formalité, prévue uniquement en cas d’intervention du bailleur, était devenue inapplicable du fait de l’exercice de l’option contractuelle par le preneur.

De surcroît, s’agissant des transformations, la société ISDE s’est engagée aux termes du contrat à recueillir préalablement l’avis favorable de l’architecte du bailleur et à réaliser lesdits travaux sous sa supervision.

Or, elle a manqué à cette obligation.

Si un accord lui a été donné pour l’installation de la rampe d’accès, celui-ci ne la dispensait pas du respect des conditions attachées aux transformations.

En conséquence, le preneur a manqué à ses obligations légales et contractuelles.

Il s’ensuit que la société ISDE sera tenue de procéder au remboursement du coût de la remise en état des lieux en leur configuration antérieure aux transformations irrégulièrement effectuées et à celui des travaux de réparation des dégradations locatives.

Concernant les travaux de remise en état, le premier juge a exactement retenu que leur coût s’élève à 34’002, 76 euros au regard des justificatifs produits par la SCI LA MATURE, la facture de Castorama de 41.85 € et celle de [R] [Q] concernant des cylindres devant être écartées en l’absence de lien avec la remise en état des lieux. Il a également été fait application du coefficient de vétusté de 20 % concernant le portail et le mur ainsi que le rideau métallique.

Sur la facture d’eau :

La SARL [X] LA MATURE justifie en pièce n°8 que la société ISDE lui est redevable de la somme de 37, 15 euros au titre de la facture d’eau.

Sur la perte de loyers du 30 août 2022 au 12 octobre 2022 :

La SCI [X] LA MATURE sollicite la somme de 3570, 96 € au titre de la perte des loyers sur la période du 30 août 2022 au 12 octobre 2022.

En droit, selon l’article 1103 du code civil les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail dispose qu’«’à titre de stipulation de pénalité, et pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, le preneur s’engage à verser au bailleur, qui accepte, des indemnités journalières égales à la fraction journalière du denier loyer en cours’».

La SCI [X] LA MATURE produit un procès-verbal de réception de chantier au 13 octobre 2022.

Dans ces conditions, le premier jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société ISDE à payer à la SCI [X] LA MATURE la somme de 3570, 96 euros au titre de la perte des loyers sur la période du 30 août 2022 au 12 octobre 2022.

Sur le paiement de la moitié du coût des constats de commissaire de justice :

En droit, selon l’article 1103 du code civil les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat stipule que l’état des lieux de sortie devra être établi à frais partagés par huissier de justice lors de la restitution des lieux entre le bailleur et le preneur.

Deux états des lieux définitifs ont été établis, le 19 août 2022 et le 29 août 2022, du fait du preneur.

La société ISDE sera donc condamnée à payer à la SCI [X] LA MATURE la somme de 358, 12 euros en paiement de la moitié du coût de ces deux actes en exécution du contrat.

Sur le dépôt de garantie :

La SCI [X] LA MATURE sollicite la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 3600€ dont le montant viendra s’imputer sur la condamnation.

En l’espèce, du coût important des travaux de remise en état et de réparation engagé par le bailleur, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Après compensation entre les créances respectives des parties SARL ISDE sera donc condamnée à verser à la SCI [X] LA MATURE la somme de 34’368,99 € assortis des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2003 date de la mise en demeure.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

La somme de 3000 € sera allouée à la SCI [X] LA MATURE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, aprés en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Déboute la SARL INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESSS ( ISDE) de l’ensemble de ses prétentions,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

Condamne la SARL INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESSS ( ISDE) à payer à la SCI LA MATURE la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit la SARL INTERNATIONAL SHIPMENTS DELIVERY EXPRESSS ( ISDE) tenue aux dépens dont distraction à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame GABAIX HIALE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,