Servitude de passage et référé : maintien d’un portail accessible, retrait de l’astreinte de fermeture systématique et rejet de l’atteinte à la vie privée

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi qu’ordonner l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable. Le trouble doit résulter d’une violation manifeste d’une obligation ou interdiction préexistante, et la mesure doit rester strictement nécessaire au regard de la situation au jour où le juge statue.

La cour retient que les pannes antérieures du portail avaient entravé l’exercice de la servitude, mais que la remise d’une clé après l’installation d’une serrure avait fait disparaître l’entrave. Le portillon ne se trouvait pas sur l’assiette de la servitude et la réduction ponctuelle de largeur, acceptée lors de l’installation du portail, n’affectait pas l’usage normal du passage.

L’obligation de laisser un accès libre en tout temps demeure non sérieusement contestable. En revanche, l’obligation imposée au bénéficiaire de refermer systématiquement le portail n’était pas établie avec l’évidence requise en référé : aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’était démontré. La caméra orientée vers l’accès ne filmait ni le fonds dominant ni les activités privées ; aucune atteinte disproportionnée à la vie privée n’était caractérisée. L’interdiction préventive de futures caméras reposait seulement sur une éventualité. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

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La cour maintient les mesures garantissant au bénéficiaire l’accès au passage grevé d’une servitude conventionnelle et rejette les demandes relatives au portail, au portillon et aux caméras. Elle supprime toutefois l’obligation de fermeture systématique du portail après chaque passage, aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent n’étant établi.

Un propriétaire a acquis une parcelle bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage de quatre mètres, grevant le fonds voisin. L’acte prévoyait un passage libre à toute heure, sans obstruction, tout en autorisant la fermeture par portail avec l’accord des parties.

Les propriétaires du fonds servant ont installé un portail électrique, puis un portillon et des caméras de surveillance. Après plusieurs pannes, le portail est devenu manuel. Le bénéficiaire de la servitude, privé de certains moyens d’accès, a saisi le juge des référés pour obtenir la dépose du portail, le libre accès au passage et le retrait d’une caméra.

Le premier juge a imposé la remise d’une clé et le libre accès, mais aussi la fermeture systématique du portail après chaque passage. En appel, la cour maintient l’accès garanti et rejette les demandes relatives au portail, au portillon et aux caméras. Elle supprime toutefois l’obligation de fermeture systématique, faute de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent établi.

• Établir une obligation ou interdiction préexistante clairement identifiable.
• Démontrer une violation manifeste de cette obligation.
• Apprécier la situation au jour où le juge des référés statue.
• Limiter la mesure ordonnée à ce qui est strictement nécessaire.
• Vérifier que le bénéficiaire dispose d’un moyen d’ouverture libre et facile.
• Établir concrètement le dommage imminent ou le trouble actuel.

• Acte authentique fixant la servitude et ses modalités d’accès.
• Attestation de commissaire de justice établissant la remise de la clé.
• Procès-verbal du 2 mai 2025 décrivant un portail parfaitement coulissant.
• Plan de masse situant le portillon hors de l’assiette servitude.
• Photographies établissant la largeur et l’implantation du passage.
• Constats de commissaire de justice sur le champ de vision de la caméra.

Le bénéficiaire conserve un accès libre à la servitude grâce à la clé remise, sans obligation de verrouillage après chaque passage. Les propriétaires du fonds servant doivent maintenir les moyens d’accès et ne peuvent ajouter un dispositif de fermeture sans fournir le moyen correspondant. Les demandes relatives à la dépose du portail, aux caméras et aux frais irrépétibles sont rejetées.

• Maintien du portail et de la serrure existante.
• Remise obligatoire des clés ou moyens d’ouverture nécessaires.
• Interdiction d’ajouter une fermeture sans accès correspondant.
• Suppression de l’astreinte de fermeture systématique.
• Absence de retrait imposé de la caméra.
• Chaque partie conserve ses dépens d’appel.

À faire

• Vérifier les stipulations précises de l’acte constitutif.
• Remettre toutes les clés, codes ou cartes d’accès.
• Documenter le fonctionnement effectif du portail.
• Faire constater toute entrave actuelle au passage.
• Contrôler le champ de vision des caméras.

À éviter

• Ajouter une serrure sans remettre le moyen d’ouverture.
• Invoquer une simple éventualité de trouble en référé.
• Confondre le portillon avec l’assiette de la servitude.
• Réclamer une mesure non nécessaire à la situation actuelle.
• Alléguer une atteinte à la vie privée sans preuve technique.

Le trouble manifestement illicite en matière de servitude de passage

L’article 835 du code de procédure civile exige une violation manifeste d’une obligation ou interdiction préexistante. La panne du portail avait temporairement entravé le passage, mais l’installation d’une serrure et la remise d’une clé avaient supprimé l’entrave au jour où la cour statuait. La réduction ponctuelle de largeur n’affectait pas l’usage normal et avait été acceptée lors de l’installation du portail.

L’accès libre à la servitude et les obligations non contestables

L’acte de vente garantissait un passage libre « en tout temps et heures ». La présence d’un portail n’était pas illicite dès lors que le bénéficiaire disposait des moyens permettant son ouverture libre et facile. L’obligation corrélative des propriétaires du fonds servant de remettre la clé et de préserver cet accès était donc non sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

La fermeture systématique du portail en référé

Le juge des référés ne peut imposer cette obligation qu’en présence d’un dommage imminent, d’un trouble manifestement illicite ou d’une obligation certaine. L’acte de vente ne rendait pas incontestable la fermeture à clé après chaque passage. Les propriétaires ne démontraient ni atteinte manifestement illicite à leur propriété ni dommage imminent, d’autant que le portail était resté dépourvu de serrure pendant plusieurs années.

Article 805 du code de procédure civile, Article 907 du code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile