Vente forcée après échec de la vente amiable : absence d’engagement écrit d’acquisition et délai supplémentaire limité à trois mois

En application de l’article R. 322-25, alinéa 4, du Code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonne la vente forcée lorsqu’à l’audience de rappel la vente amiable ne peut être constatée. L’article R. 322-21 du même code ne permet d’accorder un délai supplémentaire que si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique ; ce délai est limité à trois mois.

La seule existence de difficultés liées à l’occupation sans droit ni titre des biens ne suffit donc pas à maintenir l’autorisation de vente amiable. En l’absence d’acte authentique ou d’engagement écrit d’acquisition, la juridiction ordonne la vente forcée. Les dépens excédant les frais taxés sont mis à la charge du débiteur, tandis que les frais nécessaires aux visites et diagnostics sont intégrés aux frais privilégiés de vente forcée, conformément notamment à l’article 699 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Faute de compromis ou d’engagement écrit d’acquisition, le juge refuse de maintenir la vente amiable d’un bien saisi pour recouvrer une créance fiscale. Il ordonne la vente forcée, fixe la date d’adjudication et organise les visites ainsi que les diagnostics. Les dépens excédant les frais taxés sont mis à la charge du débiteur.

Un comptable public a engagé une procédure de saisie immobilière contre une société civile monégasque pour recouvrer une créance fiscale. Le commandement de payer valant saisie a été publié, puis le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Une précédente décision avait autorisé la vente amiable et fixé un prix minimal. À l’audience de rappel, le créancier poursuivant a demandé la conversion en vente forcée, faute de compromis ou d’attestation notariale. Le débiteur a sollicité le maintien de la vente amiable et un délai de quatre mois, en invoquant l’occupation sans droit ni titre des biens.

La juridiction constate l’absence d’acte authentique et d’engagement écrit d’acquisition. Elle ordonne la vente forcée, fixe la date d’adjudication, organise les visites et les diagnostics, et met les dépens excédant les frais taxés à la charge du débiteur.

• Constater l’absence de réalisation de la vente amiable.
• Vérifier le dépôt du cahier des conditions de vente.
• Rechercher un engagement écrit d’acquisition produit par le débiteur.
• Vérifier l’existence d’un acte authentique de vente.
• Respecter la limite maximale de trois mois du délai supplémentaire.
• Écarter les difficultés d’occupation non accompagnées des justificatifs requis.

• Commandement de payer valant saisie immobilière publié.
• Cahier des conditions de vente déposé au greffe.
• Absence d’acte authentique de vente produit par le débiteur.
• Absence d’engagement écrit d’acquisition produit à l’audience.
• Absence de compromis ou d’attestation notariale versée aux débats.

Le débiteur doit subir la conversion de la procédure en vente forcée, avec adjudication et organisation des visites. Le créancier poursuivant bénéficie de la poursuite de la réalisation des biens, tandis que les dépens et frais de procédure sont récupérables selon leur nature.

• Vente forcée des biens saisis
• Fixation d’une audience d’adjudication
• Organisation de deux visites immobilières
• Possibilité d’ouverture des portes avec serrurier ou force publique
• Imputation des dépens excédentaires au débiteur
• Intégration des diagnostics aux frais privilégiés de vente

À faire

• Produire un engagement écrit d’acquisition
• Obtenir un acte authentique de vente
• Déposer les justificatifs au greffe
• Préparer les diagnostics immobiliers actualisés
• Notifier les dates de visite au débiteur

À éviter

• Solliciter un délai sans engagement écrit
• Se limiter à invoquer une occupation irrégulière
• Omettre le dépôt du cahier des conditions
• Empêcher l’accès aux biens saisis
• Négliger les frais et dépens de vente

La conversion en vente forcée après l’échec de la vente amiable

À l’audience de rappel, l’absence de vente amiable constatée conduit le juge à ordonner la vente forcée conformément à l’article R. 322-25, alinéa 4, du Code des procédures civiles d’exécution. La juridiction constate également que le cahier des conditions de vente a été déposé.

Les conditions du délai supplémentaire en procédure de vente amiable

Selon l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, un délai supplémentaire ne peut être accordé que si le débiteur produit un engagement écrit d’acquisition, destiné à permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique. Ce délai ne peut excéder trois mois. L’absence de tout engagement écrit justifie le refus de la demande.

La portée de l’occupation sans droit ni titre sur la vente

Les difficultés liées à l’occupation sans droit ni titre des biens saisis ne permettent pas, à elles seules, de maintenir l’autorisation de vente amiable lors de l’audience de rappel. En l’absence des justificatifs exigés par l’article R. 322-21, cet argument ne fait pas obstacle à la vente forcée.

Article 1727 IV 5 du Code général des impôts, Article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 699 du Code de procédure civile, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-37 du Code des procédures civiles d’exécution