RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19721 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUWO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2023 – TJ de Paris – RG n° 22/12012

APPELANTE

S.N.C. BBR [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 822 549 416

Représentée par Me Sandra OHANA de la SELARL OHANA-ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée de Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, toque : 011

INTIMÉE

LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Mme Solène LORANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Mme Sonia JHALLI

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la our, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5 et par Mme Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte en date du 17 novembre 2016, enregistré le 8 décembre 2016, la société en nom collectif BBR [Adresse 4] a acquis en qualité de marchand de biens un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] pour la somme de 6 100 000 euros et a pris l’engagement de revendre le bien dans le délai de cinq ans, soit avant le 17 novembre 2021, bénéficiant en conséquence de droits d’enregistrement au taux réduit.

Par lettre du 9 novembre 2021, réceptionnée le 18 novembre 2021, la société BBR [Adresse 4] a informé l’administration fiscale qu’à l’expiration du délai précité, elle n’avait revendu que 11 lots sur les 31 constituant le bien immobilier et a réglé spontanément des droits supplémentaires à hauteur de 91 001,67 euros.

A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration lui a adressé une proposition de rectification le 2 décembre 2021, dans laquelle elle a constaté la déchéance du régime de faveur prévu à l’article 1115 du code général des impôts et recalculé les droits dus en conséquence qui ont été portés à la somme de 105 907 euros, outre les intérêts de retard pour un montant de 7 384 euros.

Par lettre du 1er février 2022, la société BBR [Adresse 4] a formulé ses observations, contestant l’application des intérêts de retard.

Par lettre du 4 février 2022, l’administration a maintenu l’intégralité du rehaussement qui a été mis en recouvrement par un avis du 15 avril 2022.

Par lettre du 5 mai 2022, la société BBR [Adresse 4] a formé une réclamation contentieuse que l’administration a rejetée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2022.

Le 20 novembre 2022, la société BRR [Adresse 4] a assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de décharge des intérêts de retard.

Par jugement du 22 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« -DÉBOUTE La SNC BBR [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

– CONDAMNE la SNC BBR [Adresse 4] aux dépens. »

La société BBR [Adresse 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration le 7 décembre 2023.

Par conclusions déposées au greffe le 1er mars 2024, la SNC BBR [Adresse 4] demande à la cour de :

« RECEVOIR la Société BBR [Adresse 4] en son appel,

AU FOND le dire bien fondé,

INFIRMER le jugement déféré rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 22 novembre 2023 en ce qu’il a :

– débouté La Société BBR [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes

– condamné la Société BBR [Adresse 4] aux entiers dépens.

Et, EN CONSEQUENCE

ORDONNER la décharge des intérêts mis à la charge de la Société BBR [Adresse 4] en application de l’article 1727 du Code Général des Impôts, tels qu’ils ont été mis en recouvrement aux termes de l’avis n°20220400259 en date du 15.04.2022.

CONDAMNER la Direction Générale de Finances Publiques à procéder au remboursement des intérêts payés par la Société BBR [Adresse 4] en exécution de l’avis de mise en recouvrement n° 20220400259 avec intérêts moratoires depuis le 25.04.2022.

CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques à payer à la SNC BBR [Adresse 4] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques aux entiers dépens. »

Par conclusions déposées au greffe le 30 mai 2024, l’administration fiscale demande à la cour de :

« CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 novembre 2023 ;

– CONFIRMER la décision de rejet du 20juillet 2022 ;

– DEBOUTER la SNC BBR [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, moyens et ns, y compris celle en paiement de frais irrépétibles ;

– CONDAMNER la SNC BBR [Adresse 4] aux entiers dépens ;

– CONDAMNER la SNC BBR [Adresse 4] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

La clôture a été prononcée par ordonnance du 18 mai 2026.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le point de départ du délai des intérêts de retard

L’article 1115 du code général des impôts dispose que « sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacune de ces personnes. »

L’article 1727 du même code dispose que « Toute créance de nature fiscale, dont l’établissement ou le recouvrement incombe aux administrations fiscales, qui n’a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d’un intérêt de retard. A cet intérêt s’ajoutent, le cas échéant, les sanctions prévues au présent code (…)

L’intérêt de retard est calculé à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l’impôt devait être acquitté jusqu’au dernier jour du mois du paiement (’) »

L’article 1840 G ter du même code prévoit que « I. Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise. »

Il résulte des dispositions combinées de ces articles 1115, alinéa 1, 1840 G ter et 1727, IV, 1, du code général des impôts qu’en cas de non-respect de l’engagement de revente, la déchéance du régime faveur, prévu à l’article 1115 précité, a pour effet de rendre exigibles les droits de mutation, dont l’acquéreur se trouvait exonéré du fait de son engagement de revente, et que les intérêts de retard afférents à ces droits, dont il doit s’acquitter dans le mois qui suit la rupture de son engagement, courent à compter du premier jour suivant le mois au cours duquel les droits auraient dû être acquittés, à savoir celui de l’enregistrement de l’acte de mutation (en ce sens, : Com., 6 octobre 1998, n° 96-19.382, Bull. n° 230, et Com., 6 novembre 2024, n° 23-11.616, publié).

Faire courir les intérêts de retard à compter à compter de l’expiration du délai pour revendre comme le demande la société BBR [Adresse 4], conduirait à faire bénéficier l’acquéreur d’un différé de paiement des droits d’enregistrement, en dépit de la déchéance du régime de faveur. Il importe peu, à cet égard, que l’administration fiscale ait consenti à un tel différé, puisque cette faveur n’est accordée qu’à la condition que l’engagement de revendre soit respecté.

En l’espèce, il est constant que selon l’acte en date du 17 novembre 2016, la société BBR [Adresse 4] a acquis un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] pour la somme de 6 100 000 euros, et qu’en sa qualité de marchand de biens, elle a bénéficié du régime de faveur énoncé à l’article 1115 du code général des impôts qui est subordonné à la condition que l’immeuble soit revendu dans les cinq ans.

Il n’est pas contesté que le bien n’a pas été revendu en intégralité dans le délai précité de sorte que la déchéance du régime de faveur dont la société BBR [Adresse 4] a bénéficié a rendu exigibles les droits de mutation à compter du premier jour du mois suivant l’enregistrement de mutation.

L’appelante ne discute pas le paiement des droits de mutation à compter du premier jour du mois suivant l’enregistrement mais l’application des intérêts de retard.

L’obligation de payer les droits dont la mutation a initialement été exonéré par l’article 1115 du code général des impôts s’accompagne de l’obligation de payer l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du même code, qui est dû à compter du premier jour suivant le mois au cours duquel les droits en principal auraient été acquittés, à savoir celui de l’enregistrement de l’acte de mutation.

La publication de la vente étant intervenue le 8 décembre 2016, les intérêts sont donc dus par la société BBR [Adresse 4] à compter du 1er janvier 2017.

Ainsi que le relève l’administration fiscale, la société BBR [Adresse 4] ne peut utilement se prévaloir de la doctrine administrative, publiée le 18 avril 2011 sous la référence 7 C-2-11 et reprise par les commentaires publiés le 29 avril 2014 sous la référence BOI-ENR-DMTOI-10-50, sur laquelle s’est fondé un arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2016, lequel a au demeurant été cassé par un arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2019, dès lors que, s’il résulte de cette doctrine qu’en cas de revente partielle de l’immeuble pour un prix supérieur au prix d’acquisition, l’acquéreur est libéré de son engagement, il n’en résulte pas pour autant qu’en cas de revente pour un prix inférieur, l’acquéreur aurait vocation à conserver le bénéfice du différé de paiement de la part des droits d’enregistrement dont il demeure redevable.

En conséquence, le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il estime la société BBR [Adresse 4] mal fondé à solliciter la décharge des intérêts et rejette sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile disposent :

– article 696 :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] »

– article 700 :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

En application du premier de ces textes, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la société BBR [Adresse 4] aux dépens de la procédure de première instance et cette dernière sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En application du second, le jugement sera confirmé en ce qu’il déboute la société BBR [Adresse 4] de sa demande de remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure de première instance et non compris dans les dépens et cette dernière sera déboutée de sa demande de remboursement de tels frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel et condamnée, à ce titre, à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société BBR [Adresse 4] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute la société BBR [Adresse 4] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne, sur ce fondement, à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,