RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00116 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HP43
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Octobre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. KANL, immatriculée au RCS de Saint Pierre sous le n° 430 202 648, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AS RUN immatriculée au RCS de Saint Pierre sous le n° 889 345 906, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Olivier SPERA, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Brigitte LAGIERE
Greffier : Emilie LEBON 
Audience Publique du : 17 Septembre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Octobre 2026, par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

Maître Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS
Me Olivier SPERA

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 25 mai 2022, la SCI KANL a donné à bail commercial à la SARL AS RUN un local n°103 sis [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant un loyer révisable fixé, à compter du 1er juin 2024, à 1 345,50 euros.

Suivant exploit délivré le 17 décembre 2025, la SCI KANL a assigné la SARL AS RUN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins principales de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonner l’expulsion de la preneuse, fixer une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ainsi que de voir condamner la preneuse au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et dire que le dépôt de garantie lui restera acquis.

Sur cette assignation, la SARL AS RUN a constitué avocat.

Par ordonnance du 18 février 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a ordonné le dépaysement de l’affaire et des parties devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis, aux motifs que l’un des gérants de la SARL AS RUN est juge consulaire au sein du tribunal de commerce de Saint-Pierre.

En l’état de ses dernières conclusions en réplique notifiées le 16 septembre 2026, la SCI KANL sollicite la juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de :
JUGER que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré à la SARL AS RUN est demeuré infructueux à l’expiration d’un délai d’un mois ; CONSTATER que le bail commercial en date du 25 mai 2022 est résilié au 13 novembre 2025 par l’acquisition de la clause résolutoire aux torts exclusifs de la SARL AS RUN ; ORDONNER l’expulsion de la SARL AS RUN et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu, aux frais, risques et périls de la SARL AS RUN ; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 345,50 € HT à compter du 13 novembre 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux ; CONDAMNER la SARL AS RUN à payer à la SCI KANL la somme provisionnelle d’un montant total de 4 276,50 € HT, selon décompte arrêté au mois de décembre 2025, somme à parfaire ; DIRE que le dépôt de garantie d’un montant de 2 600 € demeurera acquis à la SCI KANL ; DÉBOUTER la SARL AS RUN de toutes demandes ou prétentions plus amples et contraires ; CONDAMNER la SARL AS RUN à payer à la SCI KANL la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais liés au commandement de payer délivré par un commissaire de justice ; DIRE qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En l’état de ses dernières conclusions responsives notifiées électroniquement le 22 juin 2026, la SARL AS RUN sollicite de :
DÉBOUTER la SCI KANL de l’ensemble de ses prétentions ;CONDAMNER la SCI KANL à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;subsidiairement
l’AUTORISER à s’acquitter de l’arriéré locatif s’élevant à 2 851 euros en deux mensualités d’un montant égal de 1 425,50 euros ; ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire ;DÉBOUTER la SCI KANL de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, fins et prétentions.

L’affaire a été appelée en audience, la dernière le 17 septembre 2026, date à laquelle les parties, représentées par leurs avocats, s’en sont rapportées à leurs écritures. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, les parties en ayant été informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation, que les obligations du bail dont la violation est sanctionnée par la clause résolutoire ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Par ailleurs, il résulte des articles 1219 et 1220 du Code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ; elle peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le bail conclu les 6 et 10 février 2025 stipule expressément : « CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSE PENALE
Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice Ainsi, toutes les infractions du PRENEUR aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du PRENEUR en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.
Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel.
A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au PRENEUR, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le PRENEUR seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du PRENEUR.
En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

La SCI KANL justifie avoir fait délivrer à la SARL AS RUN, le 13 octobre 2025, un commandement de payer les loyers, faisant référence à la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant principal de 2 851 €, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés pour les mois d’août et septembre 2025.

Or, s’il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer sont demeurées inexécutées durant le délai imparti, la SARL AS RUN se prévaut toutefois d’une exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme du bien loué, exposant que le local serait affecté, de manière récurrente, par d’importantes infiltrations d’eau, lesquelles lui auraient causé des pertes de marchandises ainsi qu’un préjudice d’exploitation. Au soutien de son grief, elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 août 2025, duquel il résulte que, la boutique étant fermée à la clientèle, le sol est inondé, une flaque d’eau recouvrant une partie importante de la pièce, des gouttes tombant d’un spot lumineux ; des traces d’infiltrations actives suintantes sur le mur à l’entrée de la boutique et sur le mur opposé ; dans l’arrière-boutique, une infiltration en partie haute au niveau de tuyaux PVC fixés au plafond ; dans les toilettes, des traces d’infiltrations autour d’un tuyau d’évacuation.

En réplique, la SCI KANL fait valoir qu’elle n’est pas restée inactive face au dégât des eaux, exposant que dès le 18 août 2025, elle aurait alerté le syndic de l’immeuble, ayant conduit à une recherche de fuite. Elle ajoute avoir immédiatement ouvert un dossier sinistre auprès de son assureur PACIFICA, qui en a accusé réception le 25 septembre 2025. Elle fait toutefois valoir que les désordres sont extérieurs au local loué, de sorte qu’ils ne relèveraient aucunement de la sphère d’obligation du bailleur.

La lecture du rapport de recherche de fuite, en date du 6 octobre 2025, permet de constater que le local commercial est affecté par un défaut d’étanchéité du solin et du chevauchement transversal de la couverture du hall d’entrée de la résidence, qui est contiguë au local.

La SCI KANL produit en outre un devis en date du 1er avril 2026, signé par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], concernant des travaux de reprise des désordres.

De plus, la SARL AS RUN ne justifie d’aucune mise en demeure qu’elle aurait faite à la SCI KANL d’avoir à s’exécuter dans son obligation de délivrance conforme du local pris à bail ; au contraire, les échanges par messages textes versés aux débats permettent de constater que la SARL AS RUN envisageait une résiliation anticipée.

Toutefois, il doit être relevé que, bien que le compte locataire de la SARL AS RUN laisse apparaître des impayés pour les mois d’août à décembre 2025, la preneuse se prévaut d’une diminution de cet arriéré, qui serait réduit à l’impayé des seuls loyers d’août et de septembre. La SARL AS RUN se prévaut de quatre paiements, survenus entre le 22 juillet 2025 et le 16 juin 2026 pour un montant total de 9 978,50 euros, et la SCI KANL ne conteste nullement ce que le paiement des loyers aurait été régulièrement repris, pour se contenter de dénier sa responsabilité concernant les désordres affectant le local et donc la légitimité de l’exception d’inexécution soulevée en défense.

Dès lors, il s’évince de sérieuses contestations à l’acquisition de la clause résolutoire, en conséquence de quoi le litige échappe à l’évidence requise en matière de référé et les demandes de la SCI KANL tendant à ordonner l’expulsion de la SARL AS RUN, ses suites, et dire que le dépôt de garantie lui demeurera acquis seront rejetées.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut toujours accorder une provision au créancier.

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

Par ailleurs, selon l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SARL AS RUN ne conteste pas l’impayé de loyer pour les mois d’août et de septembre 2025, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle faite par la SCI KANL pour le quantum y afférent. Son surplus, la SCI KANL ne fournissant pas de relevé actualisé des paiements effectués par la preneuse, est sérieusement contestable et sera donc rejeté.

L’équité commande de faire droit à la demande de délai de deux mois réclamée par la SARL AS RUN.

Par ailleurs, l’issue du litige sera de condamner la SARL AS RUN aux entiers dépens ainsi qu’à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’endroit de la SCI KANL.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ concernant la résiliation du bail et l’expulsion et, en conséquence, REJETONS les demandes de la SCI KANL tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 25 mai 2022, ordonner l’expulsion de la SARL AS RUN, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la SARL AS RUN, fixer le montant d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux et dire que le dépôt de garantie lui demeurera acquis ;

CONDAMNONS la SARL AS RUN à payer à la SCI KANL la somme provisionnelle de 2 851 (deux mille huit cent cinquante et un) euros au titre des loyers et charges des mois d’août et septembre 2025 ;

ACCORDONS à la SARL AS RUN la faculté de se libérer de l’obligation qui lui est faite de s’acquitter en deniers ou quittance de la somme de 2 851 € (deux mille huit cent cinquante et un euros) au moyen de deux versements mensuels et égaux de 1 425,50 € (mille quatre cent vingt-cinq euros et cinquante centimes), en plus des loyers et charges courants, la première échéance au mois de novembre 2026 ;

CONDAMNONS la SARL AS RUN à payer à la SCI KANL la somme de 700 € (sept cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL AS RUN aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer délivré le 13 octobre 2025, de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente ordonnance a été signée par Brigitte LAGIERE, Juge des référés, et Émilie LEBON, Greffière.

La Greffière, La Juge des référés,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.