Arrêt N°

PF

R.G : N° RG 24/01518 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GHM3

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C/

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 21 NOVEMBRE 2024 suivant déclaration d’appel en date du 28 NOVEMBRE 2024 rg n°: 24/00245

APPELANTS :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame [G] [O] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉES :

Madame [U] [H] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame [F] [U] [J] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame [A] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Clôture: 17 février 2026

DÉBATS : en application des dispositions des articles 906 et 906-4 alinéa 1 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Avril 2026 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 04 Septembre 2026.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  04 Septembre 2026.

Greffier : Mme Véronique FONTAINE

LA COUR

Par actes de commissaire de justice des 3 juin 2024, M. [E] [I] et son épouse Mme [O] (les époux [I]) ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de St Denis, Mme [U] [H] [I], Mme [K] et Mme [A] [I] aux fins de les voir retirer les obstacles à l’accès à leur terrain et de les voir condamner sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires à l’établissement de la servitude leur ayant été consentie.

Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge a:

’- Débouté les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

– Ordonné aux époux [I] de retirer les colonnes montants de la CISE sur la propriété de Mme [U] [H] [I], ceci à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à partir de la signification de la présente décision et sous astreinte, passé ce délai, de 100 € par jour de retard,

– Assortit cette obligation, passé le délai de trois mois, d’une astreinte provisoire de 80 € par jour de retard, pour une durée de trois mois ;

– Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– Condamné les époux [I] aux entiers dépens ;

– Rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Pour se déterminer ainsi, le juge a relevé qu’il ne pouvait statuer sur une question relative à l’assiette de la servitude dont se prévalent les époux [I], déjà débattue devant le juge du fond et que l’appréciation de l’obstruction alléguée par ceux-ci pour voir retirer le portail n’était pas évidente et ne pouvait relever d’un trouble manifestement illicite. Il a en revanche constaté que les pièces produites en la cause révélaient un empiétement sur le terrain de Mme [U] [H] [I] des compteurs d’eau installés par les époux [I].

Par déclaration du 28 novembre 2024 au greffe de la cour, les époux [I] ont formé appel de l’ordonnance.

Ils demandent à la cour de:

– D’infirmer l’ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2024 par la Présidente du Tribunal judiciaire de Saint-Denis (RG n° 24/00245) ;

Statuant à nouveau,

’ Dire qu’ils sont recevables et bien fondés en leur action ;

’ Dire et juger qu’il existe un droit de passage leur bénéficiant, afin de garantir un accès libre et non obstrué à leur propriété pour eux-mêmes ou toutes personnes autorisées de leur chef pour leurs besoins personnels et de leur exploitation.

’ Dire et juger que constitue un trouble manifestement illicite l’atteinte portée à l’exercice d’une servitude qui en diminue l’usage.

En conséquence,

’ Condamner Mme [U] [H] [I], Mme [K] et Mme [A] [I] à supprimer tout obstacle, notamment le portail, qui entrave le droit de passage bénéficiant aux requérants, afin de garantir un accès libre et non obstrué à leur propriété pour eux-mêmes ou toutes personnes autorisées de leur chef;

’ Ordonner à Mme [U] [H] [I], Mme [K] et Mme [A] [I] de réaliser les travaux nécessaires pour établir la servitude de passage conformément aux termes de l’acte de vente, sous astreinte de 150 € par jour à compter de la notification de la décision à venir. Cela inclut spécifiquement la création d’un accès carrossable conforme aux normes convenues dans le contrat initial, ainsi que tout autre aménagement requis pour assurer un accès pratique et sécurisé à la propriété des requérants.

’ Ordonner qu’il soit procédé, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, à un constat d’huissier sur les lieux, aux fins de vérifier la mise en conformité du passage et des réseaux en tréfonds conformément à l’acte authentique du 27 août 2019, et, le cas échéant, de constater l’absence de constitution effective de la servitude depuis 2019 ;

’ Dire que les frais de ce constat seront avancés par les intimées.

’ Condamner Mme [U] [H] [I], Mme [K] et Mme [A] [I] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance.

Mme [U] [H] [I] sollicite de la cour de:

– Confirmer l’ordonnance du 21 novembre 2024 en toutes ses dispositions,

– Condamner les appelants au paiement de 5000 € pour appel abusif et 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Mme [K] demande à la cour de:

o Débouter les époux [I] des fins de leur appel et rejeter en conséquence toutes leurs demandes, fins et conclusions devant la Cour ;

o Réparer l’erreur matérielle commise par le premier Juge qui a débouté les époux [I] de leurs demandes après avoir considéré dans les motifs de sa décision que leur action était irrecevable ;

o Infirmer en tant que de besoin l’ordonnance entreprise sur ce point et statuant à nouveau,

o Prononcer l’irrecevabilité de l’action des époux [I] ;

Subsidiairement,

o Dire n’y avoir lieu à référé et en conséquence,

o Débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions;

En tout état de cause,

o Condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [G] [O] à lui verser la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, Avocat aux offres de droit ;

Sur la demande reconventionnelle de Mme [U] [H] [I],

o Confirmer l’ordonnance entreprise ;

Subsidiairement, ordonner la production, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 500€ par jour de retard jusqu’à complète exécution:

. d’une part, par la CISE Réunion, de tous documents en sa possession relatifs au raccordement du ou des compteurs de la CISE à la demande de M. [E] [I] ;

. d’autre part, par les époux [I], de tous documents tels que devis, factures, plans et croquis en relation avec l’installation de la colonne montante et des compteurs d’eau de leur maison et des logements de leurs locataires.

L’appel a été signifié par acte d’huissier remis à domicile le 31 janvier 2025 à Mme [A] [I], laquelle n’a pas constitué avocat et est donc réputée solliciter confirmation de l’ordonnance par adoption de ses motifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions des époux [I] du 9 septembre 2025, celles de Mme [U] [H] [I] du 13 mars 2025 et celles de Mme [K] du 15 décembre 2025 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 17 février 2026;

Sur la recevabilité de la demande des époux [I]

Mme [K] fait valoir que les époux [I] ont saisi le juge des référés de demandes déjà pendantes devant le tribunal juge du fond, rendant irrecevables les demandes ainsi formées.

Les époux [I] objectent que le juge des référés est compétent en cas de trouble manifestement illicite comme en l’espèce et, alors que les juges du fond ont refusé de statuer sur leurs demandes, le juge des référés a dès lors commis un déni de justice.

Sur ce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile;

A titre liminaire, il résulte du jugement du tribunal judiciaire de St Denis du 19 décembre 2023, saisi par Mmes [U] [H] [I] et [K] d’une demande en rescision pour lésion de la vente aux époux [I] d’une parcelle AK [Cadastre 1], détachée par division d’une parcelle AK [Cadastre 2], devenue AK [Cadastre 3], sise [Adresse 4] à St André leur appartenant, que les appelants ont sollicité du tribunal, à titre reconventionnel, qu’il fixe la servitude de passage et condamne Mmes [U] [H] [I] et [K] à libérer sous astreinte ladite servitude.

Contrairement à ce que font valoir les époux [I], le juge du fond n’a pas refusé de statuer sur leurs demandes en fixation de la servitude et en condamnation des intimés à libérer cette dernière, il les a réservées après avoir ordonné une expertise avant dire droit.

Pour autant, la saisine du juge du fond n’interdit pas, par principe, la saisine postérieure du juge du référés au titre de mêmes demandes, les deux juridictions de fond et de référé ayant des pouvoirs distincts et autonomes.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, la fin de non recevoir opposée à l’action en référé introduite par les époux [I] à l’encontre de Mmes [U] [H] [I] et [K] doit être écartée.

Il est néanmoins rappelé que, lorsqu’il a préalablement été désigné et jusqu’à son dessaisissement, le juge de la mise en état est seul compétent pour ordonner des mesures provisoires en l’absence de contestation sérieuse, impliquant l’irrecevabilité des demandes formées devant le juge des référés dépendant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En outre, la décision de référé est une décision provisoire, qui n’a pas autorité de chose jugée au fond, de sorte qu’en cas d’exécution de cette dernière, la partie en bénéficiant supporte le risque d’une décision du juge du fond postérieure qui lui serait contraire.

Enfin, aucune erreur purement matérielle dans le dispositif de l’ordonnance du juge des référés à ne pas avoir déclarer l’action des époux [I] irrecevable n’est démontrée.

Sur la demande de suppression des obstacles à l’usage de la servitude et de l’établissement de cette dernière conformément à l’acte de vente.

Les appelants font valoir que l’acte de vente du 27 août 2019 a créé au bénéfice de leur fonds un droit de passage sur l’assiette de la servitude, lequel ne peut être entravé, même de manière intermittente, par la fermeture du portail et par un passage non carrossable. Ils ajoutent que les intimés ont omis que la réalisation de ce passage était à leur charge et que l’assiette de la servitude fait l’objet d’un plan annexé à l’acte de vente.

Mme [U] [H] [I] objecte que la servitude existe, que le portail est rarement fermé et qu’il n’est pas fermé à clé. Elle précise que l’argument tiré du défaut d’accès du facteur à raison de l’entrave est sans portée dès lors que les boites aux lettres doivent être implantées sur une voie ouverte à la circulation publique et en tout état de cause, non établi. Mme [K] ajoute qu’il existe une contestation sur l’assiette de la servitude à raison de la différence existant entre le plan annexé au compromis et celui modifié à leur insu tel qu’annexé à l’acte de vente. Elle précise d’ailleurs que les acheteurs eux-mêmes se sont appuyés sur le plan annexé au compromis pour établir leur demande de permis et réaliser les fouilles, et qu’ils ont sollicité du tribunal judiciaire au fond de voir fixer l’assiette de la servitude.

Sur ce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile;

L’acte de vente du 27 août 2019, créant la servitude litigieuse stipule que (p.6) « A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules ainsi qu’un droit de passage en tréfonds d’une canalisation souterraine des eaux ainsi que le droit de passage des gaines permettant l’alimentation en gaz et électricité du fonds dominant ».

S’agissant des modalités d’exercice de la servitude, l’acte prévoit (p.7) « Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Son emprise est figurée au plan annexé approuvé par les parties.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Les frais de réalisation de ce passage seront à la charge du VENDEUR.

Le propriétaire du fonds SERVANT ET DOMINANT entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour

emprunter un tel passage.[…] ».

Il résulte des procès verbaux de constats réalisés à la demande des appelants les 29 mars 2021 (pièce 5), 12 octobre 2022 (pièce 4) et 23 mai 2024 (pièce 7) que la voie de circulation ouverte au public se termine par un accès à l’ancienne parcelle AK [Cadastre 2] sur laquelle se poursuit un chemin desservant les différentes habitations qui y sont implantées.

Tout comme la voie de circulation menant au lotissement, la voie de desserte des habitations implantées sur l’ancienne parcelle AK [Cadastre 2] est constituée d’une surface aplanie gravillonnée sur laquelle il est manifeste que les véhicules circulent, nonobstant l’appréciation de l’huissier estimant le chemin non carrossable.

Le défaut d’accomplissement de l’obligation de création d’une servitude carrossable incombant aux intimées fait dès lors l’objet d’une contestation sérieuse.

Les photographies produites en la cause sont en outre insuffisamment précises pour permettre d’apprécier si l’emprise exacte de la servitude telle que définie par l’acte authentique l’ayant créée est respectée ou non, ce d’autant que les annexes à l’acte de vente devant définir l’emprise de la servitude consentie comportent deux versions différentes de plan: une première, signée des parties, copiée sur celle annexée à la promesse de vente et une seconde, ne supportant aucune signature, présentant une surface d’assiette de ladite servitude plus étendue.

Il s’ensuit que les époux [I] ne justifient ni d’une atteinte manifestement illicite à leur droit réel de servitude ni d’une obligation non sérieusement contestable dont ils pourraient se prévaloir à l’encontre des intimés pour les voir condamner à réaliser les travaux nécessaires pour établir la servitude de passage conformément aux termes de l’acte de vente, avec la création d’un accès carrossable et tout autre aménagement requis pour assurer un accès pratique et sécurisé à leur propriété des requérants.

Par ailleurs, il est visible qu’un portail coulissant subsiste sur la limite de l’ancienne parcelle AK [Cadastre 2] entre la fin de la voie ouverte à la circulation publique et la voie de desserte des habitations édifiées sur l’assiette de cette ancienne parcelle lotie. Sur les trois passages de l’huissier précités, celui-ci n’a constaté la fermeture du portail qu’à une seule occasion, le portail n’étant néanmoins pas fermé à clé et ayant pu être coulissé pour son ouverture. Si les époux [I] allèguent que ledit portail est parfois fermé à clé, ce fait n’est nullement démontré. Enfin, Mme [U] [H] [I] est fondée à relever que l’argument tiré du défaut d’accès du facteur aux boites aux lettres à raison de la fermeture du portail n’est, en tout état de cause, pas pertinent, les boites devant être accessibles depuis la voie publique, non pas sur un terrain privé.

En conséquence de ce qui précède, alors qu’il n’est pas établi que le portail litigieux est fermé à clé par les propriétaires du fonds servant, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas établie. Il n’est pas davantage démontré que l’enlèvement du dit portail est rattachable à une obligation non sérieusement contestable leur incombant.

L’ordonnance ayant débouté les époux [I] de leurs demandes en référé doit être confirmée.

Sur la demande de retrait des colonnes d’alimentation en eau

Mmes [U] [H] [I] et [K] exposent que les colonnes d’alimentation en eau des habitations construites sur la parcelle acquise par les époux [I] empiètent sur leur terrain. Mme [U] [H] [I] ajoute qu’en cas de doute, il conviendra d’ordonner la production des pièces qu’elle n’a pu obtenir de la Cise, concessionnaire du réseau d’alimentation d’eau.

Les époux [I] objectent que la localisation de ces colonnes n’est pas connue.

Sur ce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile;

Si Mme [U] [H] [I] se prévaut de ce que les colonnes d’alimentation en eau installées à la demande des époux [I] se situent en deçà d’une ligne établie dans le prolongement du rail de l’ancien portail pour plaider que lesdites colonnes sont situées sur son terrain et non sur le domaine public, ce seul constat ne suffit pas à constituer une preuve évidente, ce d’autant que lesdites colonnes se situent à l’extérieur du mur de clôture de Mme [U] [H] [I]. Par ailleurs, le fait que les colonnes disposent de colliers de serrage vissés sur ledit mur est insuffisant à caractériser un trouble manifestement illicite.

En outre, il n’est pas démontré en quoi les pièces dont la production est demandée sont susceptibles d’éclairer le point de droit en litige.

Enfin, au surplus, il est relevé que les réseaux en alimentation en eau sont des réseaux publics dont l’exploitation relève d’un concessionnaire délégué par les communes et que la Cise, concessionnaire, n’est, au demeurant, pas attraite en la cause.

L’ordonnance sera ainsi infirmée en ce qu’elle a ordonné sous astreinte aux époux [I] de procéder au retrait des colonnes montantes d’alimentation en eau.

La demande subsidiaire de production de pièces sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile, ensemble l’article 1240 du code civil;

Alors qu’il n’est pas justifié que l’action des époux [I] est manifestement infondée, l’acharnement dénoncé par Mme [K] n’est pas établi.

Sa demande indemnitaire au titre de l’abus de droit sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Les époux [I], qui succombent, supporteront les dépens.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à Mmes [U] [H] [I] et [F] [U] [J] [K] la somme de 3.000 euros, chacune, au titre des frais irrépétibles de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

– Dit n’y avoir lieu à la rectification de l’ordonnance entreprise au titre d’une erreur matérielle;

– Écarte la fin de non recevoir opposée aux demandes en référé des époux [I];

– Confirme l’ordonnance en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes formées en référé par les époux [I];

– L’infirme en ce qu’elle a ordonné à ces derniers sous astreinte de retirer les colonnes montantes d’alimentation en eau de la Cise;

Statuant à nouveau dans cette mesure,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande formée reconventionnellement par Mmes [U] [H] [I] et [F] [U] [J] [K];

Y ajoutant,

– Déboute Mme [U] [H] [I] de sa demande de production de pièces;

– Déboute Mme [K] de sa demande formée au titre de la procédure abusive;

– Condamne in solidum M. [E] [I] et Mme [G] [O] épouse [I] à verser à Mmes [U] [H] [I] et [F] [U] [J] [K] la somme de 3.000 euros, chacune, au titre des frais irrépétibles de l’appel;

– Condamne in solidum M. [E] [I] et Mme [G] [O] épouse [I] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT