Vente immobilière parfaite : absence d’accord complet sur la chose et irrecevabilité d’une demande nouvelle de remboursement de travaux

L’article 1583 du code civil subordonne la perfection de la vente à l’accord des parties sur la chose et sur le prix. La cour relève que l’offre à 400 000 euros était précise quant au prix, mais que les échanges demeuraient ambigus sur la consistance exacte des lots et l’organisation des appartements. L’offre antérieure à 410 000 euros était également imprécise sur le prix accepté et sur les lots concernés. La vente forcée est donc rejetée.

Sur le fondement des articles 564 et 566 du code de procédure civile, une demande nouvelle en appel est irrecevable lorsqu’elle ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire de la prétention initiale. La demande de remboursement de travaux, analysée comme une créance distincte, est ainsi déclarée irrecevable.

Enfin, l’article 32-1 du code de procédure civile exige une faute caractérisant l’abus du droit d’agir. Le seul rejet des prétentions ne suffit pas. La demande indemnitaire pour procédure abusive est donc rejetée. La partie succombante supporte les dépens et une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après avoir accepté plusieurs offres d’achat portant sur des lots de copropriété, la venderesse s’est rétractée. L’acquéreur a sollicité la vente forcée et subsidiairement le remboursement de travaux. La cour d’appel relève que les échanges ne caractérisent pas un accord complet sur la chose et le prix, ni sur les lots concernés. Elle confirme le rejet des demandes, déclare irrecevable la demande nouvelle et écarte les dommages-intérêts pour procédure abusive.

Une venderesse a confié à une agence la vente de deux lots de copropriété comprenant plusieurs appartements. Un acquéreur potentiel a formulé plusieurs offres, dont une à 400 000 euros acceptée par courriel, puis une offre à 410 000 euros. La venderesse s’est ensuite rétractée.

L’acquéreur a demandé la vente forcée, subsidiairement le remboursement de travaux. Le tribunal a rejeté ses demandes et l’a condamné à indemniser la venderesse. En appel, la cour considère que les échanges ne démontrent pas un accord complet sur la chose et, pour l’offre antérieure, ni sur le prix ni sur les lots concernés. Elle déclare irrecevable la demande nouvelle de remboursement des travaux, confirme le jugement et écarte la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

• Accord certain des parties sur la chose vendue
• Accord certain sur le prix de vente
• Identification complète des lots concernés
• Absence d’ambiguïté sur la portée des échanges
• Demande d’appel constituant l’accessoire ou le complément de la prétention initiale
• Faute caractérisant un abus du droit d’agir

• Mandat de vente décrivant deux lots de 105 et 106,98 m²
• Offre du 9 août 2018 mentionnant quatre studios et quatre deux-pièces
• Courriel d’acceptation renvoyant à l’organisation de deux appartements
• Échanges d’avril 2017 exprimant des montants d’offre différents
• Nouvelle offre formulée en août 2018 après l’acceptation alléguée

L’acquéreur potentiel ne peut obtenir ni la vente forcée ni le remboursement des travaux demandés pour la première fois en appel. La venderesse conserve le bénéfice du rejet de la vente forcée, mais sa demande indemnitaire pour procédure abusive est écartée.

• Absence de transfert forcé de propriété
• Irrecevabilité de la créance de remboursement des travaux
• Rejet de la demande pour procédure abusive
• Condamnation de l’acquéreur aux dépens d’appel
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément chaque lot dans l’offre
• Indiquer un prix unique et non ambigu
• Formaliser l’accord dans un acte préparatoire
• Communiquer les pièces conformément aux injonctions procédurales
• Présenter dès la première instance toutes les demandes indemnitaires

À éviter

• Décrire les biens par une simple répartition en appartements
• Maintenir des offres successives aux montants divergents
• Réclamer en appel une créance autonome
• Confondre rejet des demandes et abus procédural
• Négliger les conséquences des dépens et de l’article 700

Les conditions de perfection de la vente immobilière

L’article 1583 du code civil exige un accord sur la chose et le prix. L’offre à 400 000 euros établissait l’accord sur le prix, mais les échanges restaient incertains sur la consistance complète des lots et l’organisation de certains appartements. L’offre à 410 000 euros était également imprécise quant au prix accepté et aux lots visés. Aucune vente parfaite ni vente forcée ne pouvait donc être retenue.

Les demandes nouvelles en cause d’appel

Selon les articles 564 et 566 du code de procédure civile, une prétention nouvelle est irrecevable sauf exceptions ou lorsqu’elle constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale. Le remboursement de travaux constituait une créance distincte de l’action en vente forcée et ne répondait à aucune de ces qualifications.

L’abus du droit d’agir en justice

L’article 32-1 du code de procédure civile suppose une faute faisant dégénérer l’exercice du droit d’agir en abus. Le rejet des demandes, même lorsqu’elles sont infondées, ne suffit pas à caractériser cette faute. La demande indemnitaire fondée sur une procédure abusive a donc été rejetée.

Article 804 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 1583 du code civil, Article 564 du code de procédure civile, Article 566 du code de procédure civile, Article 32-1 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile