TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00616
N° Portalis DB2I-W-B7J-C5NH

Minute :

JUGEMENT DU
08 Septembre 2026

ASSOCIATION TUTELAIRE DES MAJEURS PROTÉGÉS DU RHÔNE (ATMP), agissant ès qualités de tuteur de Monsieur [S] [C],

C/

[L] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 07 Juillet 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 08 Septembre 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

ASSOCIATION TUTELAIRE DES MAJEURS PROTÉGÉS DU RHÔNE (ATMP), dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant ès qualités de tuteur de Monsieur [S] [C], majeur protégé, né le 29 janvier 1969 à [Localité 2], de nationalité française, sans emploi, demeurant [Adresse 3],
représentée par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Alexandra CRET, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 69264-2025-002014 du 19/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 mars 2003, M. [P] [C] a donné à bail à Mme [L] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 385,00 € révisé au montant de 426,54 € par avenant du 12 mars 2008.

M. [P] [C] a fait délivrer le 14 septembre 2023 à Mme [L] [W] un congé pour un retard de loyer d’un montant de 1 796,85 € demandant de quitter les lieux le 31 juillet 2025 à l’expiration du contrat de bail.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 août 2025, M. [P] [C] a attrait Mme [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
de constater que Mme [L] [W] est occupante sans droit ni titre du logement ;d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [W] ;de condamner Mme [L] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;de condamner Mme [L] [W] au paiement d’une somme de :1 320 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
M. [P] [C] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 21 août 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience du 7 juillet 2026 après plusieurs renvois.

M. [P] [C], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Mme [L] [W], également représentée par son conseil, a demandé que soit prononcé la nullité du congé délivré par le bailleur et subsidiairement qu’un délai lui soit accordé pour pouvoir être relogée. Elle a également sollicité que M. [P] [C] soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que la locataire ne s’était pas présentée aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

– SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 21 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

– SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU CONGE ENVOYE PAR LE BAILLEUR

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 15-II dispose quant à lui que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Enfin, il est constant que la nullité pour vice de forme d’un congé délivré par commissaire de justice est régie par l’article 114 du code de procédure civile et qu’il est alors nécessaire de démontrer l’existence d’un grief pour retenir une telle nullité.

Au soutien de sa demande de nullité du congé, Mme [L] [W] fait valoir que les termes de celui-ci ne lui a pas permis de comprendre qu’il s’agissait d’une offre. Elle ajoute que la vente concerne le tènement immobilier dans son ensemble et non seulement l’appartement qu’elle loue, de sorte que la valeur ne correspond pas au bien qu’elle occupe, de sorte que la proposition de vente ne concerne pas le bien immobilier objet de son contrat de bail. Elle pointe également l’imprécision de l’offre s’agissant du prix et les modalités de vente.

M. [P] [C] argue quant à lui que le congé est régulier dans la forme, qu’il a été délivré plus de 6 mois avant le terme du bail, que l’offre apparaît dans ledit congé et que celle-ci comprend le prix du bien conforme aux évaluations immobilières. Il ajoute qu’elle contient une description suffisamment précise du bien et que Mme [L] [W] est censée connaître les caractéristiques du bien qu’elle loue. En outre, M. [P] [C] pointe que Mme [L] [W] n’a jamais manifesté sa volonté d’acheter et qu’ainsi un éventuel vice de forme ne lui cause aucun grief.

En l’espèce, M. [P] [C] a notifié par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023 un congé pour vendre signifiant à Mme [L] [W] qu’il lui donne congé pour la date du 31 mars 2024, soit plus de six mois avant le terme du bail conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le congé est donc régulier sur ce point. Le congé reproduit en outre les cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que celui-ci est régulier dans sa forme.

Par ailleurs, concernant la validité de l’offre, le congé fait état d’une  » offre de vente  » mentionnant que le présent congé  » comporte offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix net vendeur de 160 000 € « . Il contient également les mentions suivantes :  » faute par vous d’accepter au plus tard dans le délai de deux mois cette offre de vente aux conditions susvisées, vous serez déchu de votre droit de préférence comme acquéreur, de sorte que votre propriétaire pourra procéder à la vente du logement à tout tiers et vous serez déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local que vous devez libérer à la date dans les conditions indiquées plus haut « .

Il en résulte que le congé délivré à Mme [L] [W] contient une offre de vente lisible et valable respectant le droit de préemption de cette dernière de sorte qu’elle ne peut invoquer ne pas avoir compris qu’il s’agissant d’une offre.

Concernant le prix et les conditions de la vente : Mme [L] [W] argue que l’offre concernent l’intégralité du bien immobilier composé de deux logements alors que l’objet de son bail ne concerne qu’un logement, que l’offre devait alors porter sur celui-ci.

En effet, il est constant que l’objet de la vente doit être déterminé et correspondre aux locaux donnés à bail. Dès lors, lorsque le propriétaire souhaite vendre un immeuble divisé en appartement distinct occupé par différents locataires, l’offre de vente contenue dans le congé ne peut porter sur l’intégralité de l’immeuble de sorte que chaque locataire doit recevoir une proposition d’achat conforme au logement qu’il occupe personnellement. Néanmoins, lorsque les locaux donnés à bail ne sont pas dissociables du reste de l’immeuble, le bailleur peut adresser au locataire une offre de vente portant sur l’immeuble entier.

En l’espèce, il apparaît au regard de l’estimation versée par M. [P] [C] que le bien immobilier est une maison d’habitation composée de deux logements distincts en location. Celle-ci est composée d’un chauffage central au fioul et d’un assainissement individuel de type fosse septique. Dès lors, bien que la maison d’habitation soit composée de deux logements d’habitation donnés à bail, ceux-ci ne peuvent être dissociés du reste de l’immeuble, la maison d’habitation formant un ensemble.

En conséquence, l’objet de l’offre faite à Mme [L] [W] était suffisamment déterminé.

Au surplus, Mme [L] [W] ne démontre pas avoir subi de grief puisqu’elle n’a jamais manifesté son intention d’acheter le bien.

En conséquence, le congé délivré par M. [P] [C] est donc valable et Mme [L] [W] a été déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, six mois après la délivrance de ce congé.

– SUR L’EXPULSION DE LA LOCATAIRE, OCCUPANTE SANS DROIT, NI TITRE :

Mme [L] [W] est occupante sans droit ni titre par l’effet du congé valablement délivré par M. [P] [C] et n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [W] et de dire que faute par Mme [L] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,  » les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire « .

– SUR LA DEMANDE DE DELAI POUR QUITTER LES LIEUX

Sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L414-4 du même code prévoit que La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [L] [W] sollicite un délai pour quitter le logement, elle argue que son fils majeur qui vit avec elle souffre de troubles du spectre autistique avec notamment des troubles de l’intégration sensorielle, que son environnement est donc important dans sa prise en charge et qu’une telle situation complique son relogement, le logement devant être adapté à son fils.

M. [P] [C] s’oppose à toute demande de délais, il argue que le bail est résilié depuis le 30 septembre 2024 par l’effet du congé, que Mme [L] [W] se maintient alors dans les lieux depuis plus de deux ans sans droit ni titre et qu’elle ne justifie d’aucune démarche active de relogement. Il considère avoir laissé le temps nécessaire à Mme [L] [W] pour se reloger.

En l’espèce, si Mme [L] [W] justifie de la situation de son fils et des difficultés qu’implique un changement d’environnement pour lui, elle ne justifie d’aucune démarche pour obtenir un logement ou des difficultés qu’elle a pu rencontrer. En outre, il convient de souligner que Mme [L] [W] se maintient dans les lieux depuis plus de deux ans suivant le congé valablement délivré par le bailleur de sorte que ce dernier, qui n’a pas diligenté de procédure avant la présente, lui a laissé suffisamment de temps pour se reloger.

En conséquence, Mme [L] [W] sera déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux. Le délai applicable sera le délai légal de deux mois suivant la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, et demeuré infructueux, et portant mention de la présente décision.

– SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Mme [L] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à M. [P] [C] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Mme [L] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

– SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [W], en tant que partie qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 septembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Mme [L] [W] à payer à M. [P] [C] la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par M. [P] [C] ;

REJETTE l’exception de nullité relative au congé délivré le 14 septembre 2023 ;

CONSTATE la validité du congé notifié par commissaire de justice en date du 14 septembre 2023 ;

CONSTATE que le bail conclu le 10 mars 2003 entre M. [P] [C] et Mme [L] [W] concernant le bien sis [Adresse 5] [Localité 4] a pris fin le 31 mars 2024 par application dudit congé ;

CONDAMNE Mme [L] [W] à payer à M. [P] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de délai pour se reloger présentée par Mme [L] [W] ;

DIT que faute par Mme [L] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, 2 mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,  » les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire  » ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [L] [W] à payer à M. [P] [C] la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 septembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNÉ PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ.

LE GREFFIER LA JUGE