TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

AUDIENCE DU 08 Septembre 2026

AFFAIRE N° RG 25/01415 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E5DQ

MINUTE N° 26/36

JUGE DE L’EXÉCUTION

Rendu le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Par Olivia REMOND, Juge du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge chargée de l’exécution,

Assistée de Emmanuelle BEDOUET, Greffière,

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. PACT TWO
7, Avenue Chantepie – 44000 NANTES

Monsieur [I] [E]
7, Avenue Chantepie – 44000 NANTES

Madame [W] [E]
7, Avenue Chantepie – 44000 NANTES

Monsieur [S] [E]
7, Avenue Chantepie – 44000 NANTES

Tous représentés par Maître Maud DIETSCH de la SELARL P & A, avocat au barreau de VANNES

ET

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.A. LE LOGIS BRETON
58, rue de la Terre Noire
29000 QUIMPER

Représentée par Maître Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER, substitué par Maître Elsa GUENNO-LE PARC, avocat au barreau de VANNES

DÉBATS : L’affaire a été plaidée le 23 Juin 2026, et mise en délibéré pour jugement rendu le 08 Septembre 2026.

Suivant acte authentique du 14 décembre 2012, Madame [W] [E], Monsieur [I] [E] et Monsieur [S] [E] ont acquis une parcelle cadastrée section CE n°155 sise Domaine de Kerio sur le territoire de la commune de SARZEAU.

Suivant acte authentique en date du 19 novembre 2022 la SCI PACT TWO a acquis une maison d’habitation, une dépendance et un terrain attenant figurant au cadastre à la section CE n°154, et sise 2 rue des quatre vents sur la commune de SARZEAU.

Ces deux parcelles jouxtent la propriété de la SA LE LOGIS BRETON, cadastrée section CE 377, 378 et 379 sur la même commune.

Le maire de SARZEAU a délivré un permis de construire à la SA LE LOGIS BRETON pour la construction de 22 appartements sur ce lot n°29 du Domaine des pins.

Suite au litige né du comportement de la SA LE LOGIS BRETON lors de ses travaux (bornes ôtées, terrassement au-delà des limites de propriété, abattage indû, suppression d’un ancien mur de pierres sèches…), deux protocoles d’accord ont été signés (le 3 décembre 2021 et le 3 mars 2023) entre les parties.
Les Consorts [E] et la SCI PACT TWO, déplorant le non-respect de ses obligations par la SA LE LOGIS BRETON et également des difficultés apparues lors de la réalisation des travaux en limite, l’ont mise en demeure le 3 novembre 2023.

Après une vaine tentative de conciliation, le Juge des référés de Vannes a été saisi par les demandeurs et celui-ci a, par ordonnance du 3 octobre 2024 :

Condamné la société LE LOGIS BRETON à respecter les obligations prévues par l’avenant au protocole d’accord signé le 3 mars 2023 dans les 3 mois de la réception de l’immeuble en cours d’achèvement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant trois mois, après quoi il sera à nouveau statué à charge de cette société de justifier à première demande des demandeurs de la réception ou non de l’immeuble ;
Condamné la société LE LOGIS BRETON à remettre en état le mur situé entre les parcelles CE 154 et CE 155 c’est-à-dire à sa reconstruction à l’identique et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’écoulement d’un délai de 2 mois suivant signification de la présente ordonnance ;
Ordonné une expertise judiciaire afin de vérifier le bon emplacement des bornes et l’existence ou non d’un empiètement.

Dans le corps de cette décision, s’il est renvoyé au protocole d’accord du 3 mars 2023, il est également rappelé que parmi les obligations du LOGIS BRETON figuraient les suivantes :

– remettre en état les parcelles CE 154 et CE 155 ayant subi l’emprise régulière et non régulière lors des travaux,
– compléter cette remise en état par l’ajout de terre végétale indispensable pour recevoir les plantations,
– effectuer les travaux de plantation des six arbres de quatre mètres et visés au protocole conformément au point 2.9 du protocole,
– reprendre la construction des murs en limite et effectuer le parement conformément aux points 2.7 et 2.8 du protocole,
– signer la convention de servitude d’élagage prévue au point 2.12 du protocole
– payer la somme de 10.000 euros à la SCI PACT TWO conformément au point 2.13 du protocole
– remettre en état le mur situé entre les parcelles CE 154 et CE 155.

L’ordonnance a été signifiée à la société LE LOGIS BRETON le 24 octobre 2024.

Se plaignant que plusieurs obligations n’avaient pas été exécutées ou pas correctement, les consorts [E] et la société PACT TWO ont fait assigner la SA LE LOGIS BRETON devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Vannes en vue d’obtenir la liquidation des astreintes qui avaient été fixées par le Juge des référés et la fixation de nouvelles astreintes plus dissuasives pour prévenir d’autres manquements.

Après plusieurs renvois à la demandes parties pour se mettre en état, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 juin 2026 avant d’être mise en délibéré au 8 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la liquidation de l’astreinte

L’article L131-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution énonce que :
Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.
Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.
L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

S’il appartient en principe au demandeur de prouver les faits qui établissent ses droits, c’est au débiteur d’une obligation de faire de rapporter la preuve de ce qu’il s’est exécuté selon les prévisions de la décision juridictionnelle le condamnant.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante qu’une exécution partielle ou tardive équivaut à une inexécution, sauf difficultés particulières avérées ou cause étrangère.

En l’espèce, plusieurs manquements sont reprochés à la SA LE LOGIS BRETON et il convient de les reprendre successivement.

▪ Murs de clôture et de soutènement point 8 de l’avenant
Les murs devaient avoir une hauteur de 1,80 m côté parcelle CE 155 et CE 154 (article 2.7 du protocole) or le mur ne mesurerait selon les demandeurs qu’un mètre cinquante de hauteur sur une longueur de 6.40m.
La défenderesse indique que la mesure n’est pas contradictoire et que les demandeurs ont pu rehausser leur terrain, dont la hauteur lui parait anormale alors qu’il y a une déclivité naturelle d’après elle.
Toutefois, c’est bien à la SA LE LOGIS BRETON de prouver qu’en tous points, le mur est de la bonne hauteur et elle n’avance aucun élément au soutien de sa théorie du réhaussement, sachant qu’à l’inverse, elle soutient dans le même temps qu’ils auraient décaissé leur terrain pour découvrir les fondations du mur, toujours sans rapporter le moindre élément de preuve d’ailleurs.
Dès lors, la défenderesse, sur qui pèse la charge de démontrer qu’elle a respecté ses obligations, verra sa carence probatoire retenue à son encontre et il sera considéré qu’elle n’a pas rempli ses engagements s’agissant du mur puisque le protocole prévoit bien une hauteur de mur de 1,80 m.

▪ Pare vue, point 11 de l’avenant :
Le pare vue est incomplet et trop bas selon les demandeurs. La SA LE LOGIS BRETON avait indiqué modifier celui-ci lors des opérations d’expertise mais cela n’aurait pas été fait d’après eux. Par ailleurs, les demandeurs déplorent que le parement serait manquant sur le mur de soubassement du pare vue.
Or, en l’espèce, non seulement le protocole ne prévoit aucune hauteur particulière pour ledit pare vue mais de plus, aucune mesure n’a été réalisée ici de manière précise et il n’est en outre pas justifié de son caractère insuffisant par la production d’une photo de la vue subsistante par exemple.
Les demandeurs seront donc déboutés de ce chef.

▪ Servitude d’élagage du chêne en limite séparative point 12 :
Les demandeurs reprochent à la défenderesse que la convention de servitude n’a toujours pas été actée chez le notaire en charge de sa rédaction.
A cet égard, s’ils estiment que le rapport d’expertise établit que le chêne est mitoyen et qu’une convention de mitoyenneté doit donc être signée à la place de celle de servitude qui n’est pas possible, la SA LE LOGIS BRETON considère pour sa part que rien dans le rapport ne permet de l’établir et que les dispositions du protocole relatives à la création de la servitude sont devenues caduques.
En l’espèce, dès lors que l’expert n’avait nullement pour mission de se prononcer sur ce point et que le Juge de l’exécution ne peut compléter une décision sous couvert de l’assortir d’une astreinte ou a fortiori, de liquider celle prévue, il ne pourra utilement être tiré prétexte de la violation de l’obligation susvisée dès lors que de l’accord de tous, aucune convention de servitude n’a plus lieu d’être.

▪ Sur le non-respect de l’obligation de placement des fonds sur un compte séquestre de l’étude de Maître [U] et de déblocage des fonds prévues au point 13 du protocole :
Sur ce point, la défenderesse justifie avoir exécuté son obligation par la production d’une attestation de sa banque. Toutefois, le protocole prévoyait que le séquestre soit constitué auprès d’une étude notariale. L’exécution est donc imparfaite, sachant que son objectif était précisément de permettre à la SCI PACT TWO d’avoir la certitude d’être indemnisée en cas de manquement de la SA LE LOGIS BRETON à ses obligations.

▪ Remise en état du terrain point 17 de l’avenant :
Les demandeurs soutiennent qu’il apparait toujours aujourd’hui du côté des parcelles 154 et 155 une membrane d’étanchéité sur 30 cm de haut. Or, la SA LE LOGIS BRETON s’était engagée à remblayer le terrain.
En défense, il est plaidé que l’expert a lui-même reconnu que la remise en état des lieux était intervenue et que l’aspect esthétique va au-delà des engagements pris, suspectant en outre les demandeurs d’avoir volontairement décaissé le terrain.
En l’espèce, il est exact que l’expert a noté dans son rapport que le terrain avait été remis en état, bien qu’il ait également souligné qu’il ne lui appartenait pas de vérifier de quelle façon.
Par suite, le seul fait que la membrane soit visible ne saurait faire présumer une remise en état imparfaite, étant observé que l’état initial des lieux n’est pas connu de la juridiction.

Ainsi, au total, sur 5 obligations, seules deux ont été jugées partiellement inexécutées (le mur de moins de 1,80m et la constitution d’un séquestre). Dès lors, s’il convient de liquider l’astreinte, cela ne peut être le cas que de manière plus modérée que ne le prévoyait la décision du Juge des référés, afin de tenir compte de certains efforts de la défenderesse.

Par ailleurs, l’ordonnance a été signifiée le 24 octobre 2024 et s’il n’est pas justifié de la réception de l’immeuble, il n’est pas contesté que celui-ci est occupé depuis le mois de septembre 2024.

Aussi, la SA LE LOGIS BRETON sera condamnée à régler aux consorts [E] et à la SCI PACT TWO la somme de 900 euros décomposée comme suit : 10 euros (pour 2 obligations partiellement inexécutées sur 5 au lieu de 50 euros) X 30 jours X 3 mois.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Il est constant que c’est à celui qui demande la fixation d’une astreinte d’en démontrer la nécessité, laquelle est appréciée souverainement par le Juge de l’exécution.

Si la liquidation de la précédente astreinte fait présumer de la nécessité d’en fixer une nouvelle, en l’espèce, le protocole signé entre les parties permet de remédier aux défaillances de la SA LE LOGIS BRETON (par le mécanisme de séquestre et même s’il n’a pas été constitué auprès du notaire) et point n’est donc besoin de fixer une nouvelle astreinte.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant pour une part de ses prétentions, il sera dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et chacun conservera la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

– LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de VANNES en date du 4 octobre 2024 à la somme de 900 euros ;

– CONDAMNE la SA LE LOGIS BRETON à payer cette somme à la SCI PACT TWO et aux consorts [E] [I], [S] et [W] ;

– DEBOUTE la SCI PACT TWO et aux consorts [E] [I], [S] et [W] de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

– DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– DIT que chacun conservera la charge de ses propres frais et dépens.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la Juge de l’Exécution et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION