TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00416
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IISK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/10/2026

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER sis [Adresse 2] PAR SON SYNDIC LE CABINET BSGI, SAS

C/

S.C.I. C3F

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

– SELARL BJA
– SCP FINKELSTEIN DAREL, AZOULAY, ROLLAND, CISSE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 OCTOBRE 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Nicole BIELER, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER sis [Adresse 2] PAR SON SYNDIC LE CABINET BSGI, SAS
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

S.C.I. C3F
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Eric AZOULAY de la SCP FINKELSTEIN, DAREL, AZOULAY, ROLLAND, CISSE, avocats au barreau de VAL D’OISE substituée par Maître Mélodie PANUICZKA, avocat au barreau de PARIS

Après débats à l’audience publique du 17 Septembre 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI C3F est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5].

Le 7 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS Cabinet BSGI, a fait assigner la SCI C3F devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SCI C3F à lui payer la somme de 3 819,30 €, au titre des charges impayées au 4e trimestre 2025,condamner la SCI C3F à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la SCI C3F à lui payer la somme de 1 320,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2026, après renvoi.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 5 160,48 €, arrêtée au 4 août 2026.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose qu’il produit les appels de fonds et un décompte qui justifient du bien fondé de l’ensemble de ses demandes. Il souligne rencontrer de graves difficultés financières nécessitant un appel exceptionnel de trésorerie de 25 000 euros le 1er novembre 2025, soit une quote-part pour la débitrice de 1 589,13 euros. Enfin, il considère que la SCI C3F fait preuve de résistance abusive privant la copropriété des fonds nécessaires à sa gestion.

Initialement citée par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI C3F comparaît représentée par son avocat. Elle conclut au rejet des prétentions adverses et, subsidiairement, à ce que soit ordonnée une mesure de vérification de comptes ou d’expertise et à ce que sa dette soit limitée au montant résiduel qui serait reconnu certain, liquide et exigible à l’issue de cette vérification. En tout état de cause, elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée, et que le syndicat soit condamné aux dépens et à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir notamment que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas pleinement de sa créance en ne produisant pas les factures, marchés, etc. afférents aux charges. Elle souligne qu’elle a voté contre l’appel exceptionnel de trésorerie de 25 000 euros lors de l’assemblée générale et qu’aucune réponse n’a été donnée par le syndic à ses demandes d’explications.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 19 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’article 42 de la même loi dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la SCI C3F n’a introduit aucune action en contestation des décisions d’assemblées générales et n’invoque aucune erreur précise de conformité entre les décisions votées en assemblées générales et la répartition effectives des fonds et des appels effectués.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI C3F est propriétaire des lots 6, 13 et 14 situés [Adresse 5],un décompte daté du 4 août 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 5 mars 2024, 6 novembre 2023, 18 septembre 2023, 8 septembre 2022 et 10 septembre 2021, 11 septembre 2024, 24 septembre 2025 et 26 juin 2026, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants, appel exceptionnel de 25 000 euros inclus.
Conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, la SCI C3F ne démontre aucune erreur d’imputation des paiements effectués.

Elle sera donc déboutée de sa demande de vérification de compte ou d’expertise, une telle demande n’étant pas justifiée dans son principe au regard des éléments probants produits.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI C3F n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 115,55 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI C3F au paiement de la somme de 5 115,55 €, au titre des charges dues à la date du 4 août 2026, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2022 au 3e trimestre 2026 et répartition de charges 2025 du 03/07/2026 incluses.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI C3F seule, la somme de 153,53 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI C3F sera condamnée à payer la somme de 153,53 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] rapporte de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil, dès lors qu’un appel de fonds exceptionnel d’un montant de 25 000,00 euros a dû être ratifié pour défaut de trésorerie, dont la SCI C3F est responsable pour partie.

Par ailleurs, compte tenu des développements précédents, de l’absence de tout paiement des charges depuis le 3 août 2023, alors qu’elle n’allègue aucune difficulté financière, le refus de la SCI C3F de payer les sommes dues est constitutif de mauvaise foi.

En conséquence, la SCI C3F sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre du préjudice subi.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI C3F, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] la somme de 1 320,00 € en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI C3F à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS Cabinet BSGI :

– la somme de 5 115,55 €, au titre des charges dues à la date du 4 août 2026, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2022 au 3e trimestre 2026 et répartition de charges 2025 du 03/07/2026 incluses,
– la somme de 153,53 € au titre des frais de recouvrement,
– la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

DIT que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI C3F à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS Cabinet BSGI, la somme de 1 320,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI C3F aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.