PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 26/00859 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDPH
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[J] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par Maître [R] [X], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4] à [Localité 2]

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 5], défaillante

–==o0§0o==–

Mme [J] [W] est propriétaire des lots n°310, 405 et 748 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], située [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 19 avril 2024, Maître [R] [X] de la Selarl [X] et associés, administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par ordonnance du 7 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a transformé la mission de la Selarl [X] et associés et a étendu ses pouvoirs au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d’un an.

La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée par ordonnance du 28 juillet 2025 pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 28 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] située [Adresse 3] à Villiers Le Bel (SDC [Adresse 2]), représenté par Maître [R] [X], administrateur judiciaire, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Mme [W], afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts échus, les sommes de :

– 9 078,65 euros au titre des charges et travaux de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 253,79 euros à compter du 20 novembre 2024,
– 60 euros au titre des frais nécessaires,
– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également que la défenderesse soit condamnée aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Mme [W] a été assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte aux lettres et sur le tableau des occupants de son adresse, sise [Adresse 6] à [Localité 3]. Elle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ils doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 2] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
– la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [W] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°310, 405 et 748,
– un décompte pour la période du 1er juillet 2021 au 29 janvier 2026,
– les extraits du grand livre au titre de l’année 2021, 2022, 2023 et 2024,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2026,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2021 et 12 mai 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les décisions de l’administrateur provisoire, en date des 21 mai 2025, 6 novembre 2024,28 novembre 2024, 17 décembre 2024, 16 janvier 2025, 7 février 2025, 5 novembre 2025 et 10 décembre 2025 ayant approuvé les comptes du syndicat,
– un courrier de mise en demeure du 20 novembre 2024,

Force est de constater que les attestations de non-recours relatives aux assemblées générales des 26 avril 2021 et 12 mai 2022 n’ont pas été versées aux débats. Toutefois, aucune contestation de ces assemblées n’est rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur de 9 078,65 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 29 janvier 2026.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le SDC [Adresse 2], soit la mise en demeure par courrier recommandé, pour un montant de 60 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [W] à verser au SDC [Adresse 2] la somme de 9 138,65 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 29 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 2] produit la copie d’une mise en demeure de payer la somme de 6 253,79 euros adressée à Mme [W] par courrier recommandé, présenté le 23 novembre 2024 et revenu avec la mention  » pli avisé et non réclamé  »

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter 24 novembre 2024 sur la somme de 6 253,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2024, à laquelle les défauts de paiement de Mme [W], ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [W], partie perdante, sera condamnée à payer les dépens de la présente instance.

S’agissant des frais de commandement, d’inscription d’hypothèque légale et d’exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 9 138,65 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 29 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter 24 novembre 2024 sur la somme de 6 253,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne Mme [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [J] [W] aux dépens de la présente instance ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS