PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 26/00045 – N° Portalis DB3U-W-B7K-OR7Y
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. KONEXI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.C.I. KONEXI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante
–==o0§0o==–

La SCI Konexi est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à Argenteuil.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné [R] [E], Convergence Immobilier, comme administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette désignation a été renouvelée à deux reprises, par décisions du 11 juillet 2024 et du 21 octobre 2025.

Par acte en date du 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Argenteuil, représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner devant ce tribunal la SCI Konexi et demande sa condamnation à payer les sommes de :

– 44 631,11 euros, au titre des charges de copropriété et des frais, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse ;
– la capitalisation des intérêts,
– 3 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que la SCI Konexi soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Konexi, bien que régulièrement assigné par acte notifié à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 2 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de cette disposition, lors que le défendeur n’a pas constitué avocat, le juge contrôle la régularité de la demande, sa recevabilité et son bien-fondé.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

– la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI Konexi est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 17, 36 et 61,
– l’extrait Kbis de la SCI,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 1er février 2017 , 29 janvier 2018, 27 janvier 2020, 30 septembre 2020, 26 avril 2021 et 30 novembre 2022 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,
– un relevé de compte individuel détaillé,
– un commandement de payer en date du 22 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun des procès-verbaux de décision pris par l’administrateur provisoire à compter de sa nomination le 7 juillet 2023.

En conséquence, seuls les charges appelées correspondant aux budgets prévisionnels ou aux comptes approuvés par l’assemblée générale antérieurement à sa désignation, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2023, peuvent être retenues

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 27 774,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant d’engager les frais de recouvrement jusqu’au commandement de payer du 22 octobre 2024. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont alléguées, les courriers correspondants et, le cas échéant, les accusés de réception, ne sont pas produits.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu avant le commandement de payer.

Enfin, les frais invoqués pour le pré état daté et l’hypothèque judiciaire ne sont pas davantage justifiés, le pré état daté n’étant pas en toute hypothèse inclus dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement.

Ainsi, seuls seront retenus les frais du commandement de payer à hauteur de 261,42 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Konexi à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 28 035,77 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC [Adresse 5] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, qu’il n’a pas sollicités.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

La SCI Konexi, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande au titre des charges échues pour la période du 31 décembre 2023 au 1er octobre 2025 ;

Condamne la SCI Konexi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Argenteuil la somme de 28 035,77 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023 et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2025;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne la SCI Konexi aux dépens ;

Condamne la SCI Konexi à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :
Me Aurélie GUERRE