PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 26/00043 – N° Portalis DB3U-W-B7K-OR5R

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 7]

C/

[Y] [B]
[K] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 15 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7] sis [Adresse 1] – [Adresse 6] représenté par son administrateur provisoire, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 8]

défaillant

Madame [K] [B], demeurant [Adresse 8]

défaillante

–==o0§0o==–

M. [Y] [B] et Mme [K] [B] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3].

Par ordonnance du 18 mars 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné M. [D] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3]. Cette désignation a été prorogée par décisions du 28 février 2023, du 15 mars 2024 et du 3 avril 2025.

Par acte en date du 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [B] et demande leur condamnation solidiare à payer les sommes de :

– 12 603,59 euros,
– la capitalisation des intérêts,
– 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. et Mme [B] soient condamnés aux dépens et à la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [B] ont été assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice ayant adressé la lettre recommandée avec accusé de réception revenue signée le 10 janvier 2026.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 2 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

– la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [B] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots X et Y,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2019, 30 décembre 2020 et 30 mars 2021 ayant approuvé les comptes des années 2018 et 2019 et voté les budgets prévisionnels pour les années 2019 à 2021,
– les extraits du grand livre au titre de l’année 2020
– un relevé de compte individuel détaillé,
– un commandement de payer du 29 mars 2024.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

L’extrait du grand livre pour l’année 2020 fait apparaître un « apurement des charges 2019 » au débit d’un montant de 5 341,58 euros, ainsi qu’une provision pour charge au crédit pour un montant de 1 720,95 euros. Ces lignes ne sont pas justifiées dans la mesure où :

-Le budget adopté pour l’année 2019 était de 85 000 euros, alors que les comptes approuvés sont d’un montant de 81 610,93 euros.

Les conclusions du demandeur ne fournissent aucune explication s’agissant de ces mouvements de compte sans lien apparent avec les budgets votés et les comptes approuvés.

Seuls seront retenus les charges et frais postérieurs, à compter de l’année 2021.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 323,79 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant d’engager certains frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu avant le commandement de payer en date du 29 mars 2024.

Les frais suivants ne sont justifiés par aucune pièce et seront donc écartés :
-Frais de transfert de dossier pour assignation
-Frais de relance.

En revanche, il sera fait droit aux frais du commandement de payer et de la demande d’état daté soit la somme totale de 558,76 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 882,55 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente ne sont produits aux débats permettant de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, qu’il n’a pas réclamés, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. et Mme [B], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 9 882,55 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum M. et Mme [B] aux dépens ;

Condamne in solidum M. et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :
Me Aurélie GUERRE