PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 25/07197 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O37R

Code NAC : 72A

S.D.C. CARRE MILLESIME

C/

[W] [V] [P]
[J] [V]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 15 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

–==o0§0o==–
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CARRE MILLESIME [Adresse 1] représenté par son syndic la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Jonathan THOMAS, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Audrey BENOIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [V] [P], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 3]

défaillante
–==o0§0o==–

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la société Manda et Me [S] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] afin d’obtenir leur condamnation in solidum à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

– 10087,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2022, correspondant aux charges de copropriété impayées au 7 novembre 2025,
– 1080 euros au titre des frais,
– 3000 euros à titre de dommages-intérêts,
– 2418,41 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la condamnation in solidum des défendeurs aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue le 9 avril 2026 a fixé la date des plaidoiries au 18 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
– la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 213 et 419,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2019, 5 octobre 2020, 25 mai 2021, 24 janvier 2022, 27 juillet 2023, 9 septembre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, les attestations de non recours,
– un relevé de compte individuel détaillé,
– le contrat de syndic,
– des courriers simples de relance des 27 avril, 21 octobre 2021, 2 février 2022, 8 novembre 2023, 19 septembre 2024, 23 janvier 2025, des courriers recommandés des 4 février 2022, 23 janvier 2024, 29 septembre 2025.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l’assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu’elle en est à l’origine.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10087,12 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 300 euros correspondant à trois mise en demeure et au temps facturé selon le contrat de syndic versé au débat, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. Ainsi, les frais intitulés « notes d’honoraires » entrent dans les cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ceux intitulés « suivi dossier huissier », « recouvrement », « transmission à l’avocat, suivi dossier avocat, création dossier avocat » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation in solidum, la preuve n’étant pas rapportée qu’il existe une solidarité légale (par mariage) ou contractuelle (le règlement de copropriété produit jusqu’à la page 78 ne contenant pas de clause de solidarité).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10387,12 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2022 (premier courrier recommandé envoyé) sur la somme de 1075,40 euros et à compter du 4 décembre 2025 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements de Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] en lien direct avec un préjudice subi par le syndicat, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V], partie qui succombe supporteront les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme 10387,12 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2022 (premier courrier recommandé envoyé) sur la somme de 1075,40 euros et à compter du 4 décembre 2025 pour le surplus;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne Monsieur [W] [V] [P] et Madame [J] [V] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :
Me Jonathan THOMAS