PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 24/00893 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NQJB

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[F] [A]
[Y] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 15 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] 4 sise [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL KER GESTION dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Stéphane LIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [A], demeurant [Adresse 5]

Madame [Y] [M], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Sami SKANDER, avocat au barreau du VAL D’OISE

–==o0§0o==–

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] et [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL KER GESTION et Me [J] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] afin d’obtenir leur condamnation à payer les charges impayées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, outre des dommages et intérêts et les frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] et [Adresse 7] a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 18 999,40 euros (dont 55,17 euros de frais) correspondant aux charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,
– 500 euros à titre de dommages-intérêts,
– 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens, en ce compris la sommation du 18 janvier 2023.

Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M], représentés par Me [X], suivant dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2025, ont sollicité, à titre principal, un échéancier de 200 euros par mois pendant 24 mois et, à titre subsidiaire, un échéancier de 400 euros pendant 36 mois.

L’ordonnance de clôture rendue le 2 avril 2026 a fixé la date des plaidoiries au 18 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

– la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 5, 63 et 1073,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2025, 15 juin 2023, 17 juin 2022, 25 juin 2021, 6 novembre 2020, 3 juin 2019 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
– un relevé de compte individuel détaillé,
– le contrat de syndic,
– une sommation de payer les charges de copropriété du 18 janvier 2023 pour la somme de 12733,16 euros.

Il sera relevé que les défendeurs ne contestent pas le montant des charges et notamment le « solde antérieur » de 6691,67 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 18735,99 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 138,39 euros correspondant à une mise en demeure et aux frais d’état daté, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. En effet, il ne sera pas fait droit aux frias intitulés « RM associés frais huissier », ces frais n’étant pas explicités.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18.874,38 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus au premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du du 18 janvier 2023 sur la somme de 12733,16 euros et à compter du 13 février 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise qu’à défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Ce même article donne compétence au Président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

Force est de constater que l’assignation n’a pas été délivrée dans le cadre de la procédure accélérée au fond et que cette demande est donc irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements systématiques et répétés de Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] constitutifs d’une faute en lien direct et certain avec un préjudice subi par la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de ces délais n’est pas de droit. Il suppose que le débiteur rapporte la preuve de sa bonne foi, de difficultés financières réelles mais conjoncturelles, et surtout de sa capacité à apurer sa dette dans le délai maximal de 24 mois prévu par la loi, tout en ne faisant pas peser un préjudice disproportionné sur le créancier.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent, à titre principal, un échéancier de 200 € par mois sur 23 mois, le solde au 24ème mois, et à titre subsidiaire, un délai de grâce avec un échéancier de 400 € par mois sur 36 mois.

Le Tribunal relève en premier lieu que la demande subsidiaire formulée sur 36 mois excède la durée maximale de deux ans impérativement fixée par l’article 1343-5 du Code civil, de sorte qu’elle ne saurait être juridiquement accueillie en l’état.

En second lieu, s’il n’est pas contesté que les débiteurs ont traversé une période de précarité liée à la recherche d’un emploi (ce qui est étayé par la production d’un courrier de France Travail du 21 août 2025 et de certificats de scolarité de leurs enfants), il appartient aux défendeurs de justifier de leur situation financière actuelle et de leur capacité réelle à assumer l’échéancier proposé.

Or, ceux-ci soutiennent que leur situation s’est significativement améliorée au motif que Madame [M] aurait bénéficié d’un contrat à durée déterminée (CDD) et Monsieur [A] d’un contrat à durée indéterminée (CDI). Toutefois, le Tribunal constate qu’aucune pièce contractuelle (ni contrat de travail de Monsieur [A], ni contrats récents de Madame [M]) n’est versée aux débats pour formaliser et prouver la pérennité de ces situations professionnelles. De surcroît, les seuls bulletins de salaire produits concernant Madame [M] datent des mois de juin et juillet 2025, soit une situation ancienne qui ne permet pas d’évaluer les ressources actuelles du foyer à la date de la présente décision.

Il en résulte que les défendeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve qui leur incombe quant à leurs facultés actuelles de remboursement.

Enfin, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires est un créancier particulier qui a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble et le fonctionnement des services communs. La communauté des copropriétaires n’a pas vocation à faire crédit à ses membres. Les impayés de charges, qui durent en l’espèce depuis le mois de décembre 2019 (soit depuis près de cinq ans), contraignent les autres copropriétaires à avancer les fonds nécessaires pour pallier la carence des débiteurs afin d’éviter la paralysie de la copropriété.

Imposer au syndicat des copropriétaires un délai de paiement supplémentaire pour une dette ancienne de 18 874,38 €, alors même que l’apuration de la dette n’est pas sérieusement garantie par des justificatifs de revenus stables et actuels, causerait au créancier un préjudice manifestement disproportionné.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et d’échéancier formées par les Monsieur [A] et Madame [M].

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] et [Adresse 7] la somme 18.874,38 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus au premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du du 18 janvier 2023 sur la somme de 12733,13 euros et à compter du 13 février 2024;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues et des sommes restant dues au titre des exercices précédents ;

Condamne Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [F] [A] et Madame [Y] [M] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notifictaion le :
Me Stéphane LIN
Me Sami SKANDER