RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00106 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCCY

MINUTE N° : 26/1071

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

aux défendeurs

Copie exécutoire délivrée

le :

au demandeur
COUR D’APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 SEPTEMBRE 2026

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. LE CLOS DE LA VILLE
120 Route de St Denis
95170 DEUIL-LA-BARRE

Pris en la personne de son représentant légal le syndic de copropriété SARL KER GESTION (57 rue Constantin Pecqueur – 95150 TAVERNY)
Partie représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [R]
120 Route de Saint-Denis
95170 DEUIL-LA-BARRE
comparant en personne

Madame [C] [G] épouse [R]
120 Route de Saint-Denis
95170 DEUIL-LA-BARRE
comparante au premier appel de l’affaire,
non comparante, ni représentée à l’audience de plaidoiries

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cyrielle ROUSSELLE, Juge,

Assistée de : Marlène PONIARD, Greffier, à l’audience,
Assistée de : Natacha DUGAL, Directrice des services de greffe judiciaires, à la mise à disposition ;

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assistée de Natacha DUGAL, Directrice des services de greffe judiciaires,
EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse [R] sont propriétaires indivis des lots n°32 et 73, représentant 178 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « Résidence Le Clos de la Ville » sis 120 route de Saint-Denis à Deuil-la-Barre (95170), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit de commissaire de justice délivré à étude le 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos de la Ville, pris en la personne de son syndic la SARL KER GESTION, a fait sommation à Monsieur [U] [R] et à « Monsieur [H] [G] » d’avoir à lui payer sous 30 jours la somme de 4 040,09 € au titre des impayés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mai 2024, appel du 2er trimestre 2024 inclus.

Par exploit délivré à étude le 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait assigner les époux [R] à l’audience du 10 février 2026 du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– les condamner au paiement de la somme de 6 489,81 €, au titre des charges impayées jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus ;
– les condamner au paiement de la somme de 518,62 € au titre des frais de recouvrement ;
– ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;
– dire que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer ;
– ordonner la capitalisation des intérêts par année ;
– les condamner à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;
– les condamner à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 juillet 2024 ;
– ordonner l’exécution provisoire ;
– rappeler que l’intégralité de ces sommes seront dues en sus des charges courantes, qui doivent toujours être réglées à échéance.

À l’audience utile du 9 juin 2026, le demandeur, représenté par son conseil, actualise la créance à la somme de 4 668,88 € au titre des charges et 1 956,07 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Outre ses moyens tirés de l’assignation, à laquelle il est expressément renvoyé vu l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que les défendeurs respectent d’ores et déjà un apurement amiable par des versements de 200 € par mois en sus des charges courantes ; il indique qu’il s’agit de la première procédure engagée contre les époux [R].

Monsieur [U] [R], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette ; il sollicite des délais de paiement à raison de 200 € par mois.

Il fait notamment valoir que le couple a repris les paiements courants sans faute depuis janvier 2026 ; que Madame [C] [G] épouse [R] travaille et perçoit environ 1 500 € par mois ; qu’il perçoit pour sa part les allocations d’aide au retour à l’emploi pour environ 1 300 € par mois et que ses droits au chômage sont ouverts pour encore environ un an ; que le foyer a trois enfants à charge.

Madame [C] [G] épouse [R] a comparu en personne au premier appel de l’affaire le 10 février 2026. Elle n’est ni comparante ni représentée à l’audience de plaidoiries du 9 juin 2026. Dans ces conditions et vu l’article 469 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 septembre 2026.

MOTIFS

Sur l’exigibilité des provisions non encore échues :

Conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent juge, saisi aux fins de condamnation en paiement des dettes échues des copropriétaires, est ainsi incompétent pour statuer sur cette demande.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos de la Ville, qui justifie de la qualité de propriétaires indivis des époux [R] par un relevé de matrice cadastrale, verse aux débats :
– les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2024 et 30 juin 2025 portant approbation des comptes de charges et des travaux spécifiques, pour les exercices écoulés 2022, 2023 et 2024, ainsi que des budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2026 ;
– les appels de charges et travaux pour les exercices 2024 et 2025 ;
– le décompte des sommes dues par les époux [R] jusqu’au 5 juin 2026, appel du 2ème trimestre 2026 inclus ;
– le contrat de syndic ;
– une sommation de payer par exploit de commissaire de justice délivrée le 4 juillet 2024.

Les sommes ainsi sollicitées au titre des charges de copropriété sont justifiées. En conséquence, il convient de condamner les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 668,88 €, au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 5 juin 2026, appel du 2ème trimestre 2026 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il est en l’espèce justifié de la signification d’une sommation de payer le 4 juillet 2024, de sorte que les frais antérieurs n’entrent pas dans le champ d’application de cet article. Le coût de cette sommation, nécessaire au recouvrement, sera mis à la charge des copropriétaires sur ce fondement, soit 160,62 €.

S’agissant des frais postérieurs correspondant aux honoraires du conseil du syndic dans la présente procédure, ils n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 susvisé mais sont traités au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le coût de l’assignation est quant à lui pris en compte au titre des dépens d’instance. Ces sommes seront donc écartées.

La demande de condamnation au titre des frais de recouvrement sera donc accueillie pour la somme de 160,62 €.

Sur les intérêts :

Vu l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les époux [R] ont en l’espèce été mis en demeure par sommation de payer du 4 juillet 2024, sur la somme de 4 040,09 €. Vu tout ce qui précède, ils étaient effectivement redevables, à cette date, de la somme de 3 492,95 €.

En outre et conformément à l’article 1256 du code civil, les paiements intervenus postérieurement doivent s’imputer sur la dette échue que les débiteurs avaient le plus d’intérêt à acquitter, et à défaut, sur la dette la plus ancienne.

En conséquence, les paiements postérieurs, qui s’imputent sur ce montant de 3 492,95 €, ont permis de l’acquitter au 18 décembre 2025, sans préjudice des charges courantes entre la sommation de payer et cette dernière date. Dans ces conditions, la somme finale de condamnation en paiement ne saurait porter intérêts à une date antérieure au 18 décembre 2025, à laquelle il convient de fixer le point de départ des intérêts.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts ainsi courus seront capitalisés par année.

Sur la demande indemnitaire :

En application de l’article 1231-6 du code civil, en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

Dans le cas d’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer d’une part un préjudice spécifique et d’autre part la mauvaise foi des époux [R], qui ne peut résider dans le seul retard de paiement des charges, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

Vu l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Dans le cas d’espèce, les parties font valoir un accord amiable pour un échéancier de paiement à hauteur de 200 € par mois. Cet échéancier est d’ores et déjà respecté depuis plusieurs mois par les époux [R], qui règlent également en intégralité les charges courantes. Dans ces conditions, il sera fait droit à leur demande, qui permet d’apurer la dette en 24 mensualités.

Il sera rappelé qu’à la première échéance non respectée, et après une mise en demeure de régulariser la situation sous 15 jours, l’échéancier de paiement deviendra caduc et l’intégralité des sommes sera immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les époux [R] seront tenus in solidum aux entiers dépens, dont est expressément exclue la sommation de payer du 4 juillet 2024 dès lors qu’elle entre dans le calcul des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de les condamner in solidum à payer au syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, la somme de 600 € en compensation des frais irrépétibles engagés pour sa représentation en justice.

Enfin et conformément à l’article 514 du même code, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement et à juge unique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur la demande relative à l’exigibilité des provisions non encore échues ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Le Clos de la Ville », sis 120 route de Saint-Denis à Deuil-la-Barre (95170), représenté par son syndic en exercice la SARL KER GESTION, la somme de 4 668,88 €, au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 5 juin 2026, appel du 2ème trimestre 2026 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Le Clos de la Ville » sis 120 route de Saint-Denis à Deuil-la-Barre (95170), représenté par son syndic en exercice la SARL KER GESTION, la somme de 160,62 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année, selon l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Le Clos de la Ville » sis 120 route de Saint-Denis à Deuil-la-Barre (95170), représenté par son syndic en exercice la SARL KER GESTION, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONSTATE l’accord des parties pour l’octroi de délais de paiement suspensifs des procédures d’exécution ;

AUTORISE Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse à s’acquitter de leur dette par 23 versements mensuels de 200 €, et un 24ème versement couvrant le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

DIT que les mensualités d’échéancier de paiement sont dues en sus des charges courantes ;

DIT que la première mensualité est due le mois suivant le prononcé du présent jugement, et que les échéances sont dues chaque mois, avant le 10 du mois ;

DIT que tant que l’échéancier de paiement est respecté, et que les charges courantes sont réglées, toute procédure d’exécution à l’encontre de Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse est suspendue ;

DIT qu’en revanche, à la première mensualité de paiement non réglée et après une mise en demeure de régulariser l’impayé dans les 15 jours, restée infructueuse, les délais de paiement deviendront caducs et l’intégralité de la somme sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse [R] aux entiers dépens ;

ÉCARTE expressément des dépens le coût de la sommation de payer du 4 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [C] [G] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Le Clos de la Ville » sis 120 route de Saint-Denis à Deuil-la-Barre (95170), représenté par son syndic en exercice la SARL KER GESTION, la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 28 septembre 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE