TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/404

RG n° : N° RG 26/00877 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CUWU

MMH

C/

[J] [H] [Y]

JUGEMENT DU 22 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

MMH
SIRET : 783 329 774 00161
Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [D] [O], domicilié audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de Madame [B] [K], chargée de recouvrement et munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [I] [J] [H] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS [E] DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier lors des débats : PRIEUR Pauline
Greffier lors du délibéré : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 7 juillet 2026
délibéré au 15 septembre 2026 prorogé au 22/09/2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : MMH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2022 ayant pris effet le 21 février 2022, la société anonyme d’économie mixte LE LOGEMENT THILLOIS a consenti à Mme [I] [J] [H] [Y] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5], ainsi qu’un garage n°25181 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 392,90 euros et une provision sur charges de 25 euros.

Suivant acte reçu le 1er décembre 2023 par Maître [Q] [T], notaire associée à [Localité 4], l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « [G] [V] [S] » (ci-après désigné [G] [V] [S]) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Suivant avenant ayant pris effet le 1er décembre 2023, conclu entre [G] ET [Z] [S] et Mme [I] [J] [H] [Y], les parties ont pris acte du changement de propriétaire bailleur, les modalités de paiement et de révision du loyer étant simplement rappelées.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à la locataire, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mai 2026, dénoncé le 27 mai suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, [G] [E] [Z] [S] a fait assigner Mme [I] [J] [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,
ordonner l’expulsion des locaux de Mme [I] [J] [H] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,
condamner Mme [I] [J] [H] [Y] à lui payer :
la somme principale de 10 514,88 euros, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,
les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,
une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 469,42 euros au 07 mai 2026, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L..442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,
une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [I] [J] [H] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 07 juillet 2026, [G] [V] [S], dûment représenté, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 4 346,88 euros pour le logement et 1 482,05 euros pour le garage, sommes arrêtées au 06 juillet 2026. Il a indiqué que les échéances de supplément de loyer de solidarité (SLS) quittancées depuis le mois de janvier 2026 avaient été régularisées. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois s’ajoutant au loyer courant, et a maintenu le surplus des demandes.

Mme [I] [J] [H] [Y] a expliqué qu’elle avait dû aider financièrement son père, ce qui a entraîné un déséquilibre de son budget. Elle a proposé d’apurer la dette locative, dont le montant n’est pas contesté, au moyen de versements mensuels de 80 euros en plus du loyer courant, la dernière échéance devant solder la dette. Elle a précisé qu’il n’existait actuellement aucun élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement la concernant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026 et prorogée au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, Mme [I] [J] [H] [Y] ayant comparu à l’audience, la présente décision sera contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le bailleur justifie par ailleurs avoir signalé le 17 avril 2024 à l’organisme payeur des aides au logement la situation d’arriéré locatif concernant la locataire et que les impayés persistent depuis, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives étant dès lors réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II précitées.

La demande est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, sans précision quant au délai de mise en œuvre de cette clause, de sorte que le délai légal alors applicable (deux mois) doit s’appliquer.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, [G] [V] [S] a fait délivrer à Mme [I] [J] [H] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3 877,78 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mars 2026 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [I] [J] [H] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Mme [I] [J] [H] [Y] à payer à [G] [V] [S] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 420,51 euros pour le logement, correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour du jugement, APL à régulariser le cas échéant, et de 48,91 euros pour le garage.

L’indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle sera due à compter de juillet 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et à l’appui de sa demande en paiement, [G] [V] [S] verse aux débats un décompte locatif retraçant l’historique des quittancements et paiements depuis le 31 décembre 2023 jusqu’au 06 juillet 2026, concernant le logement, et faisant apparaître un solde restant dû de 4 346,88 euros.

L’analyse de ce décompte montre que le bailleur a imputé à Mme [I] [J] [H] [Y] un supplément de loyer de solidarité (SLS) de janvier à juin 2026 pour un montant total cumulé de 7 171,02 euros, qu’il a toutefois reversé à la locataire en date du 06 juillet 2026.

Il ressort de ce même décompte qu’ont été imputés à la locataire des frais de commandement de payer à hauteur de 155,89 euros, qu’il convient de déduire du décompte dès lors que le sort de ces frais sera traité ci-après dans les dépens.

Il en résulte que Mme [I] [J] [H] [Y] reste devoir la somme de 4 190,99 euros au 06 juillet 2026 au titre des loyers et charges pour le logement (échéance de juin 2026 incluse).

[G] [V] [S] verse également un décompte locatif retraçant l’historique des quittancements et paiements depuis le 31 décembre 2023 jusqu’au 06 juillet 2026, concernant le garage, et faisant apparaître un solde restant dû de 1 482,05 euros, échéance de juin 2026 incluse.

La défenderesse, présente à l’audience, ne conteste pas les sommes réclamées.

En conséquence, Mme [I] [J] [H] [Y] sera condamnée à payer à [G] [V] [S] les sommes de 4 190,99 euros pour le logement et 1 482,05 euros pour le garage, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est observé que Mme [I] [J] [H] [Y] a repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience pour les échéances des deux derniers mois concernant le logement, et a versé une somme de près de 80 euros en sus.

En outre, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il convient toutefois de décider que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 35 mensualités de 120 euros chacune, cette somme s’imposant a minima afin de minorer la dernière mensualité comportant nécessairement un solde important, y compris les intérêts et frais.

Il est par ailleurs rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité (pour le logement et le garage) entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [I] [J] [H] [Y] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure.

Mme [I] [J] [H] [Y] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat [Localité 5] [S] ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 16 mars 2026 ;

CONDAMNE Mme [I] [J] [H] [Y] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 5] [S] la somme de 4 190,99 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour le logement selon décompte arrêté au 06 juillet 2026 (échéance de juin 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [I] [J] [H] [Y] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 5] [S] la somme de 1 482,05 euros au titre de l’arriéré de loyers pour le garage n°25181 selon décompte arrêté au 06 juillet 2026 (échéance de juin 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Mme [I] [J] [H] [Y] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 120 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute par Mme [I] [J] [H] [Y] d’avoir libéré les lieux (logement et garage) situés [Adresse 5], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

Mme [I] [J] [H] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 420,51 euros pour le logement et de 48,91 euros pour le garage euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

CONDAMNE Mme [I] [J] [H] [Y] à payer à l’office public de l’habitat [G] [V] [S] la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [J] [H] [Y] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge