TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/394

RG n° : N° RG 26/00600 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CT7U

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[T]

JUGEMENT DU 22 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 2] N° 645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, Situation :

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [T]
né le 21 Juillet 2002 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant

Madame [D] [C] [H] [Q]
née le 15 Décembre 2003 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier lors des débats : PRIEUR Pauline
Greffier lors du délibéré : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 7 juillet 2026
délibéré au 15/09/2026 prorogé au 22/09/2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 03 octobre 2024 ayant pris effet le 30 septembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a consenti à M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 343,98 euros et une provision sur charges de 52,52 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 02 février 2026.

Un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré aux locataires le 11 février 2026.

Par exploits de commissaire de justice du 04 mai 2026, dénoncés le 05 mai suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,
ordonner l’expulsion de M. [E] [T] et Mme [D] [Q] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [D] [Q] à lui payer :
la somme de 6 309,99 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité impayés au 07 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et SLS et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,
ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 07 juillet 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 11 464,39 euros et produit un décompte arrêté au 03 juillet 2026. Elle a précisé que la dette incluait un supplément de loyer de solidarité (SLS) forfaitaire. Elle a expliqué que les locataires s’étaient engagés à rembourser la dette de manière échelonnée dans le cadre de plusieurs plan d’apurement, mais ne s’y étaient pas tenus. Les demandes ont été maintenues.

M. [E] [T] a indiqué qu’il n’avait pas retrouvé de travail.

Mme [D] [Q] a indiqué avoir retourné l’enquête ressources et avoir entamé des démarches en vue de régulariser la situation au regard de l’administration fiscale. Elle a déclaré avoir retrouvé un emploi en CDD depuis la veille de l’audience.

Les défendeurs ont proposé d’apurer la dette, dont le montant n’est pas contesté, au moyen de versements mensuels de 200 euros en plus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026 et prorogée au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, M. [E] [T] et Mme [D] [Q] ayant comparu à l’audience, la présente décision sera contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 11 février 2026, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [E] [T] et Mme [D] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3 257,27 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 mars 2026.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [E] [T] et Mme [D] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [E] [T] et Mme [D] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et suppléments de loyer de solidarité, calculés tels que si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 1 595,58 euros, APL et SLS à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, y compris pour le paiement des indemnités d’occupation, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité en application de l’article 1310 du code civil.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de juillet 2026 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4 p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que, par exploits de commissaire de justice du 11 février 2026 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la SA BATIGERE HABITAT a fait sommation aux locataires de justifier des ressources du foyer et de retourner l’enquête ressources [Etablissement 1] annexée, et que ces derniers ne justifient pas avoir satisfait à cette réclamation.

Dès lors, c’est à bon droit que la SA BATIGERE HABITAT a mobilisé les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation pour liquider de manière provisoire, à compter du 1er mars 2026, le supplément de loyer de solidarité.

Cependant, le décompte produit par le bailleur comprend des sommes quittancées au titre du supplément de loyer de solidarité dès le mois de janvier 2026.

Il convient donc de déduire de ce décompte les sommes quittancées au titre du SLS pour les mois de janvier et février 2026, soit 2 360,54 euros (1 180,27 x 2).

Il convient également de déduire les frais de poursuites d’un montant total de 363,71 euros qui ne constituent pas une dette locative.

Il en résulte que M. [E] [T] et Mme [D] [Q] restent devoir la somme de 8 740,14 euros à la date du 03 juillet 2026 au titre des loyers, charges et SLS, échéance de juin 2026 incluse, sous réserve d’une éventuelle liquidation définitive en application de l’alinéa 3 de l’article L. 441-9 précité.

Les défendeurs ne contestent pas le montant des sommes dues et ne justifient pas au demeurant de paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, M. [E] [T] et Mme [D] [Q] seront condamnés solidairement à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 8 740,14 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours de ces délais.

En l’espèce, M. [E] [T] et Mme [D] [Q] proposent de verser mensuellement la somme de 200 euros en plus du loyer courant afin d’apurer leur dette.

Cependant, il ressort des débats qu’ils ont déjà bénéficié de délais amiables accordés par le bailleur et ne s’y sont pas tenus.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que les locataires ne sont pas actuellement en situation de rembourser leur dette locative, et si Mme [D] [Q] affirme être titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée depuis le 06 juillet 2026, elle n’en rapporte pas la preuve.

De surcroît, il n’est nullement justifié d’une reprise du paiement des échéances courantes. Au contraire, il est observé qu’aucun règlement n’est intervenu au titre des loyers et charges depuis le mois d’avril 2025, excepté un règlement de 150 euros en date du 03 mars 2026.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [T] et Mme [D] [Q], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure.

M. [E] [T] et Mme [D] [Q] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 26 mars 2026 ;

ORDONNE à M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] de libérer le logement sis [Adresse 4], et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] d’avoir volontairement libéré le logement susvisé et restitué les clés dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 1 595,58 euros, APL et SLS à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 8 740,14 euros au titre des loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité selon décompte arrêté au 03 juillet 2026 (échéance de juin 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [T] et Mme [D] [C] [H] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge