TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Stéphane AMRANE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra BAPTISTA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/10277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IEL

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [M] [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [B], demeurant [Adresse 5]
représentés par Me Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC290

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier
Décision du 08 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 24/10277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2006 à effet au 1er novembre 2006, l’indivision [R] [W], aux droits de laquelle viennent Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H], a consenti à Mme [M] [P] un bail mixte, à usage d’habitation principale et en professionnel pour l’exercice de la profession d’avocat, sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 8.000 €, outre une provision sur charges de 500 €, pour une durée de 6 ans renouvelable.

Par jugement du 31 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
-constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 31 juillet 2021 pour défaut de paiement des loyers,
-ordonné l’expulsion de Mme [M] [P],
-condamné Mme [M] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, provision pour charges comprises,
-condamné Mme [M] [P] à payer la somme de 189.339,79 € correspondant au montant des loyers et charges dus au 9 mars 2022,
-condamné Mme [M] [P] à payer la somme de 1.000 € à titre de clause pénale,
-condamné Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] à payer à Mme [M] [P] la somme de 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de souris dans l’appartement en juin et juillet 2018.

Par arrêt du 13 février 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a notamment :
-confirmé le jugement du 31 août 2022, sauf les dispositions suivantes:
*constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 31 juillet 2021,
*ordonne l’expulsion,
*condamne Mme [M] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,
*condamne Mme [M] [P] à payer la somme de 189.339,79 € correspondant au montant des loyers et charges dus au 9 mars 2022,
*condamne Mme [M] [P] à payer la somme de 1.000 € à titre de clause pénale,
-constaté que l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, les condamnations au paiement de l’arriéré locatif et de la clause pénale ne peuvent être prononcées après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde de Mme [M] [P] du 15 septembre 2022,
-condamné Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] à payer à Mme [M] [P] la somme de 6.823 € au titre des travaux de remise en état suite aux dégâts des eaux réalisés en décembre 2024,
-fixé la créance à inscrire au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [M] [P] à hauteur de la somme de 245.712,14 € correspondant aux loyers et charges échus et impayés arrêtés au 15 septembre 2022,
-débouté Mme [M] [P] de ses demandes tendant à :
*ordonner aux intimés de « faire refermer les innombrables trous qui permettent l’accès aux rongeurs »,
*ordonner aux intimés de « justifier des loyers qui resteraient dus et des charges appelées en considération notamment des nuisances et absence d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné à bail lesquels devront être déclarés au passif de la sauvegarde judiciaire »,
*fixer la créance des intimés au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [M] [P] pour les bailleurs de produire un état détaillé certifié conforme par le gestionnaire CGI et les bailleurs ».

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] ont fait délivrer à Mme [M] [P] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 31 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 28 octobre 2024, Mme [M] [P] a assigné Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contestation du congé délivré le 25 janvier 2024.

Initialement appelée à l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 19 juin 2026.

À l’audience du 19 juin 2026, Mme [M] [P], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de:
-débouter leurs défendeurs de leurs demandes,
-juger le congé délivré par les défendeurs le 25 janvier 2024 pour le 31 octobre 2024 non valide, nul et de nul effet,
-condamner solidairement les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation,
-condamner solidairement les défendeurs à payer à Mme [M] [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-à titre subsidiaire, si le juge fait droit à tout ou partie des demandes des bailleurs : écarter l’exécution provisoire de la décision.

Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de :
-débouter Mme [M] [P] de ses demandes,
-déclarer le congé régulier,
-constater que Mme [M] [P] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024,
-ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [M] [P],
-condamner Mme [M] [P] à régler aux défendeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer (22.391,52 €) à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

-enjoindre à Mme [M] [P] de produire les pièces suivantes :
*le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris validant le plan de sauvegarde sur 10 ans,
*la copie du bilan 2023 et 2024 ainsi que sa dernière situation comptable,
*le bordereau de situation fiscal et social,
-condamner Mme [M] [P] à régler aux défendeurs une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts (caractère dilatoire de la procédure),
-condamner Mme [M] [P] aux dépens, y compris les frais de dénonciation du congé du 25 janvier 2024 et les frais inhérents à la procédure d’expulsion,
-condamner Mme [M] [P] à régler aux défendeurs une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le 25 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, à savoir un « défaut d’entretien de la chose louée », sans aucune autre précision.

Dans leurs écritures, les bailleurs renvoient essentiellement au procès-verbal de constat du 21 mars 2023 ainsi qu’à la motivation de la cour d’appel dans son arrêt du 13 février 2025.

Or, s’il ressort effectivement du procès-verbal de constat du 21 mars 2023 que les lieux sont anciens et défraîchis, aucun défaut d’entretien incombant à la locataire n’est relevé. L’usure normale de locaux occupés depuis près de 20 ans ne saurait être reprochée à la locataire. De même, dans l’arrêt du 13 février 2025, le fait que la cour d’appel ait débouté Mme [M] [P] de ses demandes de travaux et de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ne signifie pas qu’elle en déduit un défaut d’entretien de la chose louée par la locataire. Les éventuelles remise aux normes du système électrique, réparation des fenêtres ou encore réparation des fissures structurelles, si elles s’avéraient nécessaires, ne relèvent en tout état de cause pas des réparations locatives.

Les bailleurs n’expliquent pas de manière suffisamment précise et objective le motif de leur congé et se contentent de renvoyer aux éléments de la précédente instance les ayant opposés à Mme [M] [P] pour défaut de paiement des loyers. Ils ne font valoir aucun élément nouveau et postérieur au procès-verbal de constat du 21 mars 2023. Enfin, ils inversent la charge de la preuve en attendant de Mme [M] [P] qu’elle justifie de l’entretien de l’appartement depuis son entrée dans les lieux, alors que c’est sur eux que pèse la charge de la preuve du « défaut d’entretien de la chose louée » invoqué au soutien du congé qu’ils ont fait délivrer le 25 janvier 2024.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, Mme [M] [P] en justifie par la production de factures et d’un certificat de ramonage (ses pièces n° 15 à 17).

Dans ces conditions, il sera considéré qu’aucun motif sérieux et légitime du congé n’est justifié. Le congé délivré le 25 janvier 2024 pour le 31 octobre 2024 sera déclaré non valide et les bailleurs seront déboutés de toutes les demandes.

S’agissant de la demande de communication de pièces (jugement rendu le 28 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris validant le plan de sauvegarde sur 10 ans ; copie du bilan 2023 et 2024 et dernière situation comptable ; bordereau de situation fiscal et social), Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] ne la motivent pas. Elle sera également rejetée.

*

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût des assignations des 25 et 28 octobre 2024.

Ils seront également condamnés solidairement à verser à Mme [M] [P] une somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que le congé délivré le 25 janvier 2024 pour le 31 octobre 2024 pour motif légitime et sérieux n’est pas valide,

DÉBOUTE Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] de toutes leurs demandes,

DÉBOUTE Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] de leur demande de communication de pièces,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût des assignations des 25 et 28 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [B], Mme [S] [B], M. [E] [H] et M. [I] [H] à verser à Mme [M] [P] la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 septembre 2026

le greffier Le juge des contentieux de la protection