Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 20 OCTOBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01609 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7SV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2022 -Tribunal Judiciaire de Paris – RG n° 21/10078

APPELANTE :

S.A.S. [1] agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant et par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL ADD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substitué par Me Armelle HUBERT de la SELARL ADD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE :

S.C.P. [4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069, avocat postulant et par Me Gérard VANCHET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère et Mme Sandrine BOURDIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente

Mme Estelle MOREAU, Conseillère

Mme Sandrine BOURDIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Le 6 juillet 2017, la Scpi [3] a consenti un bail commercial à la Sas [1] portant sur des locaux à usage de bureaux d’une surface de 668,90 m² situés [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de 9 années, à effet au 1er septembre 2017, et moyennant un loyer annuel de 192 885 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de l’article 2-9 de ce bail, le preneur renonçait à exercer sa faculté de résiliation à l’issue de la première période triennale, mais pouvait résilier le bail au terme de la quatrième année, soit au 31 août 2021, moyennant le respect d’un préavis de six mois, de sorte que le congé devait être signifié au plus tard le 28 février 2021. A défaut, le bail commercial se poursuivait pour une période de deux ans, soit jusqu’au 31 août 2023.

Par courriel du 10 février 2021, la Sas [1] a mandaté la Scp [4], commissaire de justice, aux fins de délivrer un congé à son bailleur pour le 31 août 2021. Le 18 février 2021, le commissaire de justice lui a adressé le congé préparé pour le 31 août 2021.

Le 16 mars 2021, le commissaire de justice a adressé un courriel à la société [1] en lui demandant ses instructions pour la délivrance du congé.

C’est dans ce contexte que, reprochant au commissaire de justice l’absence de délivrance du congé avant le 28 février 2021, la Sas [1] a fait assigner, par acte du 26 juillet 2021, la Scp [4] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 7 décembre 2022, ce tribunal a :

– débouté la société [1] de ses demandes,

– condamné la société [1] aux dépens, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

– laissé à chaque partie la charge des frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 11 janvier 2023, la Sas [1] a interjeté appel de cette décision.

La Sas [1] a donné congé à son bailleur le 26 janvier 2023 pour un départ le 31 août 2023, avant de renouveller son contrat de bail à de nouvelles conditions.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 28 juillet 2026, la Sas [1] demande à la cour de :

à titre préliminaire,

– prononcer le rabat de la clôture ordonnée le 7 juillet 2026,

– confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la faute commise par la Scp [4], en ne délivrant pas le congé pour lequel elle l’avait mandatée, engage sa responsabilité civile professionnelle,

– réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à être indemnisée par la Scp [4] du préjudice qu’elle lui a causé,

statuant à nouveau,

– juger que la Scp [4] a commis une faute qui engage sa responsabilité civile professionnelle, en ce qu’elle n’a pas délivré le congé pour le 31 août 2021, pour lequel elle l’avait expressément mandatée,

– juger que la Scp [4] est tenue d’indemniser le préjudice consécutif direct qu’elle a subi,

– juger que ce préjudice est constitué par le montant des loyers et charges hors taxes, qu’elle a été dans l’obligation de supporter du 31 août 2021 jusqu’au 31 août 2023, date à laquelle elle a pu délivrer un nouveau congé du bail commercial signé le 6 juillet 2017,

par conséquent,

à titre principal,

– condamner la Scp [4] à lui payer la somme de 602’231,64 euros hors taxes en réparation du préjudice subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, date de réception de la mise en demeure,

à titre subsidiaire,

– juger que ce préjudice est constitué par le surplus du montant des loyers et charges hors taxes, qu’elle a été dans l’obligation de supporter du 31 août 2021 jusqu’au 31 août 2023, date à laquelle elle a pu délivrer un nouveau congé du bail commercial signé le 6 juillet 2017, par rapport aux loyers payés depuis la signature du nouveau bail,

par conséquent,

– condamner la Scp [4] à lui payer la somme de 84’596,60 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, date de réception de la mise en demeure,

en tout état de cause,

– juger que la Scp [4] ne rapporte pas la preuve d’une procédure manifestement abusive,

par conséquent,

– débouter la Scp [4] de sa demande au titre de la procédure manifestement abusive,

– condamner la Scp [4] à lui payer la somme de 10’000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,

– ordonner la capitalisation des intérêts,

– condamner tous succombants au paiement de la somme de 20’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H Avocats en la personne de Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 16 juillet 2026, la Scp [4] demande à la cour de :

– confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la Sas [1] de ses demandes dirigées à son encontre,

– juger que la Sas [1] ne rapporte nullement la preuve d’un lien causal entre la faute commise par le commissaire de justice et le préjudice invoqué, ni du principe, ni du quantum d’un quelconque préjudice, ni de l’existence d’une perte de chance,

en conséquence,

– débouter la Sas [1] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner la Sas [1] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil pour procédure manifestement abusive,

– condamner la Sas [1] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sas [1] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sylvie Kong-Thong.

La clôture de l’instruction initialement fixée au 7 juillet 2026 a été révoquée et reportée au 25 août 2026 par le conseiller de la mise en état.

SUR CE,

Les demandes relatives au report de l’ordonnance de clôture sont sans objet, la clôture de l’instruction ayant été reportée au 25 août 2026, conformément aux demandes des parties.

Sur la responsabilité du commissaire de justice

Sur la faute

Le tribunal a relevé que les parties ne discutaient pas que le commissaire de justice avait manqué à son devoir de diligence, ce qui constitue une faute, en ne delivrant pas le congé au bailleur de la Sas [1] avant le délai de préavis de six mois prévu au contrat de bail commercial, soit avant le 28 février 2021.

Les parties, qui ne contestent pas le manquement du commissaire de justice dans la délivrance du congé, font porter le débat sur le préjudice et le lien de causalité.

Le manquement de diligence du commissaire de justice dans la délivrance du congé antérieurement au 28 février 2021 conformément au mandat donné est caractérisé.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Les premiers juges ont rejeté les demandes indemnitaires de la Sas [1] au motif qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un préjudice faute de justifier, au vu des pièces produites, quelles étaient ses intentions en faisant délivrer ce congé, et notamment qu’elle avait pour projet de quitter les lieux loués au 31 août 2021 et de transférer ses salariés sur son site de [Localité 4] ou sur un site plus petit à [Localité 1].

La Sas [1] soutient que :

– elle a subi un préjudice matériel direct et certain car elle a été contrainte de rester dans les lieux en l’absence de délivrance du congé par le commissaire de justice qu’elle avait mandaté à cet effet, faisant valoir que sa seule demande de délivrer un congé suffit à témoigner de sa volonté de mettre un terme au bail et de déménager,

– son préjudice est constitué par le paiement des loyers et charges supportés du 31 août 2021 au 31 août 2023, date à laquelle elle a délivré un congé qui lui a permis de renégocier le loyer et de conclure un nouveau bail, à hauteur de 602 231,64 euros HT, ainsi que par l’impossibilité de saisir une autre opportunité locative ou économique,

– l’absence de tentative de négociation de son départ anticipé avec son bailleur est indifférente à l’engagement de la responsabilité du commissaire de justice au titre de sa faute,

– son maintien forcé dans les locaux ne fait pas disparaître son préjudice découlant de la perte de la possibilité de les restituer.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation d’un préjudice matériel certain équivalent au surcoût qu’elle a supporté en loyers et charges par rapport à ce qu’elle aurait payé si le congé avait été délivré en 2021 et le loyer renégocié aux mêmes conditions qu’au 1er septembre 2023, soit la somme de 84 596,60 euros HT, lequel ne s’entend pas d’une perte de chance mais d’un préjudice direct et certain résultant de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de renégocier le loyer.

Elle précise qu’elle n’a pas volontairement dissimulé la signature du nouveau bail car celui-ci a été régularisé après la déclaration d’appel et la notification de ses premières conclusions.

La Scp [4] réplique que :

– en dissimulant pendant trois ans son maintien dans les locaux en vertu d’un nouveau bail en date du 8 juillet 2023 à effet du 1er septembre 2023 pour une durée de dix ans, alors qu’elle avait toujours soutenu vouloir les quitter, la société [1] a commis une manoeuvre de nature à tromper la cour, ce qui justifie la confirmation du jugement par application du principe fraus omnia corrumpit,

– la seule volonté de l’appelante de donner congé ne suffit pas à démontrer l’existence de son préjudice car elle a continué à occuper et exploiter les locaux alors que la charge de la preuve lui incombe,

– le paiement des loyers ayant pour contrepartie la jouissance des locaux exploités par la société [1], cette dernière ne justifie d’aucun préjudice indemnisable, la faute du commissaire de justice étant sans incidence à cet égard,

– le préjudice allégué n’a pas été causé par sa faute car la société [1] n’a jamais eu l’intention de quitter les locaux, sa volonté de délivrer un congé en 2021 visant uniquement à négocier un renouvellement plus avantageux, et elle ne rapporte pas la preuve de la recherche de nouveaux locaux à même d’accueillir ses 50 salariés,

– le quantum du préjudice allégué est variable, imprécis, incohérent et non démontré, les factures de loyers produites ne correspondant pas aux sommes réclamées.

En réponse au nouveau moyen subsidiaire de l’appelante, la Scp [4] expose qu’aucune perte de chance de conclure un bail plus favorable à compter du 1er septembre 2021 n’est établie en ce que :

– en invoquant tardivement la perte de chance d’obtenir une diminution de loyer, la Sas [1] manque au principe de concentration des moyens et des demandes tel que posé à l’article 910-4 du code de procédure civile,

– il n’est pas démontré que le bailleur aurait alors accepté de diminuer le loyer,

– le loyer n’a pas réellement diminué en 2023 car le bail renouvelé ne prend plus en compte le restaurant d’entreprise qui avait un coût élevé,

– la franchise de loyers accordée par le bailleur compense les travaux pris en charge par la société [1] et ne peut donc être déduite du calcul du préjudice,

– les clauses et conditions du nouveau bail ne sont pas plus favorables à la société [1].

La responsabililité contractuelle est engagée à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice.

L’article 2.9 du bail commercial conclu le 6 juillet 2017, à effet du 1er septembre 2017, par la Sas [1] avec la Scpi [3], son bailleur, prévoit : ’Par dérogation à l’article 4.3 des Conditions générales et par dérogation expresse à l’article L.145-4, 1er alinéa du nouveau code de commerce codifié, le preneur renonce expressément et irrévocablement à donner congé à l’expiration de la première période triennale ;

Par ailleurs, le Preneur bénéficie d’une faculté de sortie supplémentaire au terme de la quatrième année, soit au 31/08/2021, le présent bail étant ainsi conclu pour une durée minimale ferme de 4 ans. Puis les dates d’échéance suivantes sont fixées au 31/08/2023 et 31/08/2026″.

Il résulte de ces dispositions qu’à défaut de signification d’un congé six mois avant l’échéance du 31 août 2021, le contrat de bail s’est trouvé renouvelé pour une période de deux ans arrivant à échéance au 31 août 2023.

La circonstance que la Sas [1] a fait état dans le cadre de la présente instance d’appel, uniquement à compter du mois de juin 2026, de ce qu’elle se trouvait toujours dans les lieux objet du bail conclu le 6 juillet 2017, ayant contracté un nouveau bail à effet du 1er septembre 2023, ne caractérise pas une fraude de sa part. En effet, le maintien dans les lieux ultérieurement au terme du bail est indifférent quant à la demande formulée portant sur l’indemnisation du préjudice allégué durant la période ayant couru entre la date d’échéance quadriennale et celle du terme du bail si le congé avait été délivré dans les délais contractuels. La cour relève, en outre, que les arguments et pièces relatifs à ce renouvellement de bail, intervenus postérieurement à la déclaration d’appel de la Sas [1], ont pu être contradictoirement débattus entre les parties, la clôture ayant été reportée à cette fin.

Par ailleurs, la faute commise par la Scp [4], consistant en un manquement à son obligation contractuelle de signifier le congé au bailleur, est directement à l’origine du renouvellement du bail pour une nouvelle période de deux ans. En effet, le seul mandat donné aux fins de délivrance du congé justifie la volonté de la Scp [4] de rompre le bail, et il ne ressort pas des échanges entre elle et la Scp [4] intervenus courant février 2021 une volonté de sa part de faire délivrer un tel congé dans le seul but de renégocier le prix du bail sans intention effective de quitter les lieux.

La Sas [1], qui invoque une volonté de rompre le bail alors que les conditions tarifaires lui apparaissaient trop onéreuses au regard de ses résultats, justifie d’une baisse de son chiffre d’affaires dans le courant de l’année 2020. De même, il ne saurait lui être reprochée de ne pas avoir entrepris des recherches de nouveaux locaux alors qu’elle a su dès le mois de mars 2021, soit plus de cinq mois avant son échéance, que le contrat de bail serait renouvéle le 1er septembre 2021. La seule circonstance que deux années plus tard, cette société soit restée dans les lieux après avoir négocié un nouveau contrat de bail, ne peut faire préjuger de son intention plus de deux années auparavant.

Le lien de causalité entre la faute commise par la Scp [4] et le préjudice subi par la Sas [1] est donc établi.

Le maintien dans les lieux de la Sas [1] pour la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2023 résultant de la seule faute de la Scp [4], la Sas [1] s’est trouvée de ce fait contrainte de devoir régler les loyers et charges durant ces deux nouvelles années et ce, qu’elle occupe ou non les lieux objet du contrat de bail. Il ne saurait, à cet égard, lui être imposée d’avoir à justifier de la location de nouveaux locaux pour prétendre à l’indemnisation du préjudice résultant de la faute de la Scp [4].

De même, les différentes décisions de la présente cour ou d’autres juridictions du fond invoquées par les parties sont sans emport, ces décisions ayant statué sur des situations et des prétentions différentes des parties. La Scp [4] ne peut pas plus invoquer un enrichissement sans cause de l’appelante dès lors que le paiement des loyers et des charges pour la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2023 trouve son origine dans sa faute, consistant dans le non respect du délai de préavis de six mois pour la délivrance du congé ayant eu pour effet le renouvellement du bail pour une durée de deux ans.

Dès lors, la Sas [1] justifie d’un préjudice entièrement matérialisé en lien direct avec la faute de la Scp [4], consistant dans le paiement des loyers et des charges pour la période durant laquelle elle a dû assumer les obligations résultant du contrat de bail renouvelé, et sans qu’il y ait lieu de prendre en compte la conclusion ultérieure d’un nouveau bail à des conditions différentes.

Au regard des factures produites, la Sas [1] justifie du règlement de la somme totale hors taxes de 579 812,88 euros au titre des loyers et charges appelés sur la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2023. Dès lors, il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 579 812,88 euros et la Scp [4] sera condamnée à son paiement.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt les intérêts échus depuis un an produisant eux-mêmes intérêts au taux légal par application de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la Sas [1] au titre de la faute commise par la Scp [4] et de ses demandes accessoires.

Sur la résistance abusive

Le tribunal, déboutant la Sas [1] de sa demande principale, a également rejeté sa demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive de la Scp [4].

La Sas [1] soutient que la Scp [4] a commis un abus de droit en ne reconnaissant pas sa faute, en la laissant sans nouvelle pendant plusieurs mois et en contestant le principe même du préjudice qu’elle a subi, justifiant sa condamnation à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société [4] ne réplique pas sur ce point.

La position de la Scp [4] a été en partie accueillie en première instance et celle-ci ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, n’a commis aucune résistance abusive.

En conséquence, la Sas [1] sera déboutée de sa demande de ce chef et le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.

Sur la procédure abusive

La Scp [4] fait valoir qu’instrumentaliser l’erreur du commissaire de justice pour alléguer un préjudice inexistant constitue un abus de la société [1], tout comme le fait de former un appel sans présenter de nouveaux moyens sérieux au soutien de sa demande indemnitaire, ce qui justifie qu’elle l’indemnise de son préjudice à hauteur de 20 000 euros.

La Sas [1] réplique que son action n’est pas abusive compte tenu de la faute retenue du commissaire de justice et que la Scp [4] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque procédure abusive.

Compte tenu du sens du présent arrêt, la Scp [4] ne caractérise pas l’existence de l’abus de droit par l’appelante. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Scp [4] succombant en instance d’appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la Sas [1] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en instance d’appel. La demande de la Scp [4] formée sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la Sas [1] formée au titre du préjudice résultant du retard dans la délivrance du congé par la Scp [4],

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la Scp [4] à payer à la Sas [1]

[1] la somme de 579 812,88 euros hors taxe en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisées par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Y ajoutant,

Rejette la demande formée par la Scp [4] de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la Scp [4] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Scp [4] à verser à la Sas [1] la somme de 8 000 euros au titre des frais relevant de l’article 700 code de procédure civile exposés en instance d’appel et rejette les demandes de la Scp [4] de ce chef.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE