TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 20 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01616 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M3SQ

COMPOSITION : Madame Bénédicte RIOUX, Vice Présidente assistée de Madame Vanessa DEVAUCHELLE, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1]
immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n°349 404 400, représenté par son syndic en exercice la Sté FOYER CONSEIL IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Muriel MANENT de la SCP MONIER – MANENT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [T]
demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS

A l’audience publique du : 07 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 20 Octobre 2026

Le 20 Octobre 2026
Grosse à :
Maître [I] [V]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [T] est propriétaire d’un appartement avec cave constituant les lots n°280 et 267 de la copropriété FONTSARADE situé au [Adresse 5] à [Localité 3].

Les charges de copropriété, réparties selon les millièmes attribués aux lots, sont fixées et votées chaque année en Assemblée Générale.

Malgré plusieurs relances, mises en demeure et tentatives de règlement amiable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice ne parvient pas à obtenir le règlement des charges de copropriété.

Le décompte des sommes dues, arrêté à la date du 15 octobre 2025, fait apparaitre un solde débiteur de 14.210,67 euros.

C’est dans ces condition que par actes de commissaire de justice du 03 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FONTSARADE représenté par son syndic en exercice la société FOYER CONSEIL IMMOBILIER a fait assigner Mme [F] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10juillet1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, et 1343-2 du Code civil, aux fins de :

Condamner Madame [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] la somme de 14 210.67 € avec intérêts légaux à compter du 21.05.2025, date de la dernière mise en demeure, au titre des charges et des cotisations travaux pour la période arrêtée au 15 octobre 2025
Ordonner la capitalisation des intérêts,
Condamner Madame [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’exécution liés au recouvrement des sommes dues. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2026. Les avocats des parties y ont déposé leur dossier de plaidoirie.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS
A titre liminaire, il est précisé que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, or les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.
Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des arriérés du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 19-2 de la loi susvisée, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sollicite du juge des référés la condamnation de Mme [T] au paiement de la somme de 14.210, 67 euros avec intérêts légaux à compter du 21 mai 2025 au titre des charges et des cotisations travaux pour la période arrêtée au 15 octobre 2025.

Lors de l’audience du 17 mars 2026 et par ordonnance du 12 mai 2026, le juge des référés du tribunal de céans a sollicité une réouverture des débats afin d’obtenir la vérification que Mme [T] est toujours propriétaire des lots en cause.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires a versé au débat le registre de la publicité foncière où est inscrite la mention de l’achat des lots 267 et 280 par Mme [T] lors d’une vente datant du 14 février 2028 enregistrée par Maître [Z] [L] à MARTIGUES.

Il est également versé à la présente procédure les pièces suivantes :

L’acte de propriété de Mme [T] du 15 février 2018, Le décompte des charges arrêté au 15 octobre 2025,Les mises en demeure datant des 20 mai 2022, 26 janvier 2023, 22 septembre 2023, 11 mars 2024, 27 novembre 2024, 21 mai 2025,Les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 17 février 2021, 16 décembre 2022, 15 décembre 2023 et 20 décembre 2024 avec les convocations, feuille de présence et notification RAR à Mme [T],Les décomptes individuels annuels de charges avec répartition de 2021 à 2023,Les appels de fonds des années 2024 et 2025.
Il n’est pas contesté que l’ensemble des mises en demeure sont restées infructueuses dans le délai de 30 jours prévu à l’article 19-2 précité.

Il n’est pas contesté également que Mme [F] [T], présente ou représentée lors de deux assemblées générales susvisées, n’a pas contesté les votes effectués lors de celles-ci.

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que Mme [F] [T], propriétaire des lots 267 et 280 au sein de la copropriété FONTSARADE située [Adresse 7] à [Localité 4], gérée par le requérant, est bien redevable de la somme de 14.210, 67 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 15 octobre 2025, votées lors des assemblées générales susvisées et des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner Mme [F] [T] à verser la somme de 14.210, 67 euros au requérant, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de la dernière mise en demeure restée infructueuse, en application des dispositions de l’article 36 du décret n°67-233 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens dès lors que sa décision met fin à l’instance en référé.

En application de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est admis que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme partie perdante au sens des dispositions susvisées.
Succombant, Mme [F] [T] supportera les entiers dépens de l’instance ainsi que le paiement des frais d’assignation et de mise en demeure.
Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit d’une quelconque partie à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le président statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNONS Mme [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FONTSARADE la somme de 14.210, 67 euros avec intérêts légaux à compter du 21 mai 2025 ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes respectives ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] aux entiers dépens de l’instance ainsi que le paiement des frais d’assignation et de mise en demeure.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] les jour, mois et an susmentionnés.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE