TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

Références : N° RG 26/00232 –
N° Portalis DBWK-W-B7K-CV7M

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucile CAZER-SUSINI

Greffier : Marie DUFOUR

dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Audrey LOIZEAUX, avocat au barreau de LAON substituée par Me Justine LOISEAU, avocat au barreau de LAON

ET :

DÉFENDEURS :

Mme [R] [A] épouse [G]
née le 22 Décembre 1973 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante

M. [C] [G]
né le 14 Mai 1971 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1 décembre 2024, l’Office public de l’habitat de l’Aisne a consenti à Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 568,43 €.

Les loyers du logement n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence aux locataires le 20 janvier 2026, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 444,15 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 2 avril 2026, l’Office public de l’habitat de l’Aisne a fait assigner Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] afin d’obtenir :

la condamnation des locataires au paiement de la somme de 3408,72 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 25 mars 2026 ;le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] ;la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;la condamnation des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
À l’audience, l’Office public de l’habitat de l’Aisne, représenté, maintient ses demandes. Il précise que les loyers dus au 14 septembre 2026 s’élevaient à la somme de 5 130,48 €, et que les clefs n’avaient toujours pas été restituées. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs malgré la reprise du paiement des loyers courants et la recevabilité du dossier de surendettement, du fait du montant de la dette.

À l’audience du 18 septembre 2026, Madame [R] [A] n’a pas comparu.

A l’audience du 18 septembre 2026, Monsieur [C] [G] ont comparu. Le locataire fait valoir que la commission de surendettement des particuliers de l’Aisne à déclaré leur dossier recevable le 7 juillet 2026, et qu’une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidée.

Monsieur [C] [G] sollicitent ainsi que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 21 juin 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2026 .

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 avril 2026 a été dénoncée le 2 avril 2026 au préfet de l’AISNE, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 septembre 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés

En l’espèce, l’Office public de l’habitat de l’Aisne fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 14 septembre 2026, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’Office public de l’habitat de l’Aisne, et Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] seront condamnés au paiement de la somme de 5 130,48 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 14 septembre 2026, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 14 septembre 2026 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Si une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidée par la commission de surendettement le 7 juillet 2026, il n’en demeure pas moins que le juge des baux d’habitation ne peut que constater par le présent jugement l’existence de la créance alléguée au regard des éléments rapportés.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En application de l’article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Ainsi, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, si la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par exploit du 20 janvier 2026, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 444,15 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Par ailleurs, le dossier de surendettement des locataires a été déclaré recevable par la commission de surendettement de l’Aisne le 7 juillet 2026, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, intervenue le 20 mars 2026. Cette recevabilité est donc sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 mars 2026, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur les délais de paiement

Les articles 1343-5 et suivants du Code Civil permettent d’accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le paiement des loyers courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Cependant, cet article précise que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par ailleurs, lorsqu’une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, si Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] ne démontrent pas qu’ils sont en capacité de régler leur dette dans le délai de trente-six mois. Il convient par néanmoins de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant deux ans à compter du 7 juillet 2026 du fait de la décision de la commission de surendettement. Et s’il s’avère qu’une contestation a été formée à l’encontre de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 mars 2026, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc de réparer ce dommage et de condamner en conséquence les locataires à payer à l’Office public de l’habitat de l’Aisne, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en l’espèce de laisser à chacune des parties la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

Sur l’exécution provisoire

Par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNE solidairement par provision Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] à payer en deniers ou quittances à l’Office public de l’habitat de l’Aisne la somme de 5 130,48 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 septembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 1 décembre 2024 sont réunies au 20 mars 2026 ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter du 7 juillet 2026 si aucune contestation n’a été formée contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à compter du 7 juillet 2026, si une contestation contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été formée, et ce jusqu’au jugement statuant sur cette contestation ;

DIT que si les locataires se sont acquittés du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’AISNE ainsi qu’à la commission de surendettement des particuliers de l’Aisne ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [A] et Monsieur [C] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE

Marie DUFOUR Lucile CAZER-SUSINI