RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

Jugement du :
16 OCTOBRE 2026

N° RG 25/00867 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FEWY
NAC :54Z

Société [Z]

c/

E.U.R.L. [F] [G]

DEMANDERESSE

Société [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Fabien BLONDELOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

[C] [F] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Muriel THIBAUT de la SELARL MOREL-THIBAUT, avocat au barreau de REIMS

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Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge
Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge
: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

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L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 16 Octobre 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

En septembre 2018, la SCI [Z] et Monsieur [U] [I] ont signé un contrat d’architecte relatif à la réhabilitation d’un local commercial situé [Adresse 3] à TROYES (10)

Les travaux consistaient notamment en la surélévation du plancher et le changement des menuiseries extérieures.

Les menuiseries ont été posées par Monsieur [X].

Aucune demande d’autorisation d’urbanisme n’a été déposée avant réalisation des travaux.

Le 13 novembre 2023, la SCI [Z] a déposé auprès de la ville de TROYES une déclaration préalable de travaux aux fins de changer la destination du rez-de-chaussée du bâtiment de bureau en logement.

Le 21 novembre 2023, la ville de TROYES a rendu un arrêté d’opposition à la demande de déclaration préalable formulée par la SCI [Z], considérant notamment « que [l]es travaux sans autorisation sont non conformes aux articles sus-rappelés, des menuiseries (fenêtres et porte) ayant fait l’objet d’une pose en rénovation ou de modifications non conformes à leur état d’origine et à l’architecture de l’immeuble concerné, et des décors d’intérêt et dispositions intérieurs, antérieurement constatés in situ, ayant été altérés ou dissimulés, notamment des corniches en plâtre, la surélévation des planchers, ayant par ailleurs conduit également à la pose de garde-corps inadaptés à l’architecture de l’immeuble et aux caractéristiques des baies concernées. »

La SCI [Z] a saisi l’ordre des architectes du Grand Est afin de trouver une solution amiable.

Le 19 septembre 2024, un procès-verbal de non-conciliation a été rédigé par l’ordre des architectes.

Suivant exploit en date du 24 mars 2025, la SCI [Z] a assigné la société [K] [G] devant le tribunal judiciaire de TROYES.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la SCI [Z] sollicite du tribunal de :

JUGER que Monsieur [I] a commis des fautes dans l’exécution du contrat de maitrise d’oeuvre le liant à la SCI [Z] ;

Sur le préjudice lié à l’obligation de solliciter un nouveau permis de construire

CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la SCI [Z] la somme de 600 € en réparation du préjudice financier lié à l’obligation de solliciter un nouveau permis de construire ;

Sur le préjudice lié à l’obligation d’engager des coûts de reprise des travaux réalisés sans autorisation préalable

CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la SCI [Z] la somme de 20.607,50€ en réparation du préjudice financier lié à l’obligation d’engager des coûts de reprise des travaux réalisés sans autorisation préalable ;

Sur le préjudice lié à l’impossibilité de percevoir des loyers

A titre principal, CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la SCI [Z] la somme de 17 850 € somme à parfaire, en réparation du préjudice financier lié à l’impossibilité de percevoir des loyers ;

A titre subsidiaire, CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la SCI [Z] la somme de 14 280 € somme à parfaire, en réparation de sa perte de chance de pouvoir percevoir des loyers ;

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K]

* Sur la demande relative au règlement de la somme de 1 191,35 € TTC

JUGER que les sommes dues par Monsieur [K] à la SCI [Z] doivent être compensées avec celles dues par la SCI [Z] à Monsieur [K] ;

PRONONCER la compensation des créances respectives ;

* Sur la demande relative au règlement de la somme de 4 036 € TTC

A titre principal, JUGER que la demande de Monsieur [K] est irrecevable ou à tout le moins mal fondée ;

A titre subsidiaire, JUGER que les sommes dues par Monsieur [K] à la SCI [Z] doivent être compensées avec celles dues par la SCI [Z] à Monsieur [K] ;

A titre subsidiaire PRONONCER la compensation des créances respectives ;

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la SCI [Z] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, l’[C] [F] [G] sollicite du tribunal de :

• Déclarer la SCI [Z] mal fondée en l’ensemble de ses demandes.

En conséquence,

• Débouter purement et simplement la SCI [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires présentées à l’encontre de l’[C] [F] [G].

En tout état de cause,

• Condamner la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 1.191,35€ TTC avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des honoraires

• Condamner la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

• Condamner la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 4.026€ TTC au titre des honoraires dus avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance du 15 mars 2022.

• Condamner la SCI [Z] aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise au profit de la SELARL MOREL . THIBAUT, avocats aux offres de droit.

Sur la demande reconventionnelle présentée par l’[C] [F] [G],

• Déclarer recevable et bien fondée l’[C] [F] [G] en l’ensemble de ses demandes.

En conséquence,

• Condamner la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 1.191,35 € TTC au titre des honoraires dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

• Condamner la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 4.026€ TTC au titre des honoraires dus avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance du 15 mars 2022.

• En tout état de cause,

• Condamner la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

• Condamner la SCI [Z] aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise au profit de la SELARL MOREL . THIBAUT, avocats aux offres de droit.

*

Une ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience civile collégiale du 03 juillet 2026, au terme de laquelle elle fut mise en délibéré à la date du 16 octobre 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- SUR L’IRRECEVABILITÉ SOULEVÉE PAR LA SCI [Z]

L’article 70 du code de procédure civile dispose que « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. »

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile définit les fins de non-recevoir, comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, la SCI [Z] affirme que la demande en paiement des honoraires formulée par l’[C] [F] [G] est irrecevable, s’agissant d’une demande nouvelle n’ayant pas de rapport avec le contrat de maîtrise d’œuvre.

Néanmoins, seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur une telle demande.

La SCI [Z] sera donc déclarée irrecevable en sa demande d’irrecevabilité.

II- SUR L’ENGAGEMENT DE LA RESPONSABILITÉ DE L’[C] [F] [G]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, le cahier des clauses générales prvoit que le dossier permis de construire, de démolir ou autres autorisations d’urbanisme consiste pour l’architecte à établir « les documents graphiques et pièces écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme suivant la réglementation en vigueur, Il assiste le maître d’ouvrage pour la constitution du dossier administratif. Le maître d’ouvrage signe tous les documents nécessaires, y compris les pièces graphiques. Cette formalité vaut approbation par lui du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme. Il dépose le dossier de demande d’autorisation auprès des services instructeurs.
Postérieurement au dépôt de la demande d’autorisation, l’architecte assiste le maitre d’ouvrage, à sa demande, dans ses rapports avec l’administration
Le maître d’ouvrage informe l’architecte de toutes correspondances avec l’administration et des éventuels recours contre l’autorisation.
Dès réception de l’autorisation, il transmet à l’architecte copie de l’arrêté et de ses annexes, et procède à l’affichage réglementaire de l’autorisation sur le terrain et le fait constater par huissier. »

Or, le Cahier des Clauses Particulières (CCP) prévoit que « Par le présent contrat, l’architecte est chargé par le maître d’ouvrage de la mission de maitrise d’oeuvre comprenant les éléments précisés aux articles ci-après. […].
P5.1. MISSION PRINCIPALE : » sont cochées les cases suivantes :
x le diagnostic
x le projet de conception générales
x le dossier de consultation des entreprises
x la mise au point des marchés travaux
x la direction de l’exécution des contrats de travaux
x le dossier des ouvrages exécutés

La case « dossier permis de construire et autres autorisations » n’est pas cochée.

Le CCP du contrat d’architecte prévoit que « le contrat qui lie le maître d’ouvrage et l’architecte est constitué par le « Cahier des Clauses Particulières » (CCP), par le « Cahier des Clauses Générales » (CCG) et par l’Annexe Financière (AF) annexés à l’Ordre des architectes du 14 janvier 2015 et dont les parties déclarent avoir pris connaissance. Ces trois documents sont complémentaires et indissociables ».

Le CCG définit quant à lui le terme contrat de la manière suivante : « le terme « contrat » qui lie le maître d’ouvrage et l’architecte, désigne le présent « Cahier des Clauses Générales » (CCG), le « Cahier des Clauses Particulières » (CCP) et l’ « Annexe Financière » (AF). Ces trois documents sont complémentaires et indissociables. En cas de contradiction entre les stipulations des pièces contractuelles du marché, les dispositions du CCP prévalent sur celles du CCG. S’agissant de la rémunération, l’annexe financière prévaut sur le CCP et le CCG ».

Le 19 avril 2019, l’entreprise [D] [X] a posé les menuiseries extérieures.

En l’espèce, la SCI [Z] affirme que l’[C] [F] [G] a commis une faute en n’accomplissant aucune démarche réglementaire préalable à la réalisation des travaux de changement des menuiseries et de la modification des niveaux de planchers intérieurs.

La SCI [Z] affirme également qu’elle n’a pas été informée du risque de réaliser les travaux sans obtenir, au préalable, une autorisation de la ville de TROYES.

Néanmoins, la mission « dossier permis de construire et autres autorisations » n’a pas été confiée à l’[C] [F] [G], la case y afférente du CCP n’étant pas cochée, étant précisé que les CCP prévalent sur les CCG.

Il convient de souligner qu’une demande de déclaration préalable peut être déposée par le maître d’ouvrage, sans recours à un maître d’œuvre. Partant, il pouvait s’agir d’une option et le fait que la case ne soit pas cochée relève du choix du maître d’ouvrage.

Par voie de conséquence, en l’espèce, la SCI [Z] a fait le choix de se renseigner sur ses obligations en matière d’urbanisme et d’effectuer les diligences requises le cas échéant. A défaut, la case aurait été cochée dans le contrat liant les parties et le maître d’œuvre aurait facturé des honoraires à ce titre.

Le maître d’ouvrage a donc pris son risque en ne déposant pas de demande préalable.

En outre, le compromis de vente conclu le 14 mai 2021 entre la SCI [Z] et l’[C] [F] [G] stipule que « Etant précisé qu’aucune autorisation auprès des administrations compétentes n’a été faite préalablement à la réalisation des travaux et tout particulièrement s’agissant des huisseries. Toutefois, le vendeur déclare que celles-ci ont été remplacées à l’identique ».

La SCI [Z] avait donc conscience qu’une demande d’autorisation auprès des administrations aurait due être demandée, mais que le choix de ne pas en faire avait été pris par elle, s’agissant d’un remplacement indiqué comme étant à l’identique.

En outre, le compte rendu de la visite organisée le 17 décembre 2019 établi par Madame [T] [O] précise que « les nouvelles fenêtres extérieures n’ayant pas été posées en « rénovation » mais en fond des feuillures existantes, la Ville de [Localité 3] accepte le maintien des menuiseries neuves mais demande les corrections suivantes :
pour les 3 fenêtres sur rue :
mise en place d’une planche de bois en tableau, en retrait par rapport au nu de l’encadrement existant afin de diminuer la masse vue du dormant ;

pour les 2 fenêtres sur cour :
mise en place d’une planche de bois en tableau, en retrait par rapport au nu de l’encadrement existant, afin de diminuer la masse vue du dormant ;modification du calepinage des petits bois afin d’obtenir l’apparence d’une division par 4 du vitrage ; le dernier bois en partie haute devra être d’une hauteur suffisante pour simuler une imposte.Les « décors d’intérêt et dispositions intérieurs (corniches en plâtre notamment) » ont été constatés lors de la visite effectuée le 17/12/2019 et il a été demandé que les parties de corniches en plâtre encore existantes soient maintenues en évitant toute altération supplémentaires, même si elles doivent être cachées par les faux-plafonds obligatoires pour la sécurité incendie.

La surélévation des planchers est tolérée pour répondre aux exigences d’accessibilité qui s’imposent dans le cadre du projet du local commercial. De plus, celle-ci a été réalisée avec une structure en bois, rapportée au-dessus du plancher existant. Elle est donc facilement démontable pour une remise à l’état initial dans le cadre d’un autre projet non soumis aux mêmes contraintes d’accessibilité.

En conséquence, une déclaration préalable devra être déposée afin de procéder à la mise en conformité des fenêtres existantes. »

Or, les comptes rendus de réunion de chantiers, auxquelles Monsieur [B] pour la SCI [Z] était présent, portent la mention de solutions à envisager pour la correction de la pose afin de minimiser la vue des dormants. Ainsi, le maître d’ouvrage avait connaissance des difficultés, ce alors que le dépôt d’une demande préalable lui incombait.

Enfin, les échanges et propositions ayant eu lieu dans le cadre de la conciliation pour tenter de mettre fin au litige ne valent aucunement reconnaissance de responsabilité.

Par voie de conséquence, pour l’ensemble de ces raisons, aucune faute n’a été commise par l’[C] [F] [G] dans l’exercice de sa mission lui ayant été confiée par la SCI [Z].

Il convient donc de débouter la SCI [Z] de ses demandes à l’encontre de l’[C] [F] [G], et par conséquent de la débouter de ses demandes au titre du préjudice tendant au dépôt d’une nouvelle autorisation d’urbanisme, au titre des coûts de reprise des travaux effectués sans autorisation préalable et au titre de l’impossibilité de louer les locaux.

III – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE L’[C] [F] [G]

L’[C] [F] [G] indique que la SCI [Z] aurait rompu sans motif la mission d’architecte qui lui avait été confiée, alors qu’elle avait réalisé 70 % de la mission DET.

L’[C] [F] [G] affirme que les éléments prévus à l’avenant n°1 ont été réalisés, à l’inverse de la mission AOR et DOE. Elle affirme que les honoraires d’un montant de 1.191,35€ TTC, incluant l’indemnité de résiliation, lui sont dus.

L’[C] [F] [G] ajoute qu’en ce qui concerne l’appartement situé au-dessus de celui objet du litige, la SCI [Z] avait confié une mission de maîtrise d’œuvre dont le travail aurait été réalisé mais dont les honoraires d’un montant de 4.026 € TTC n’auraient pas été réglés.

La SCI [Z] ne s’oppose pas au paiement de la facture concernant le rez-de-chaussée, mais s’oppose au paiement de la facture concernant l’appartement R+1 au motif que des prestations n’auraient été réalisées que partiellement et auraient au surplus mal été exécutées.

Elle produit, à l’appui de ses affirmations, un email aux termes duquel elle indique qu’après 6 mois, le maitre d’oeuvre n’aurait pas été en mesure de proposer la moindre offre de la moindre entreprise et au motif que ses affirmations concernant des difficultés à trouver un peintre en raison de la présence de plomb serait fausse.

Elle affirme également que des délais excessifs seraient à l’origine de perte de loyers.

Or, il n’est pas contesté que le maître d’œuvre a bien établi le dossier PRO-DCE.

La preuve de manquements du maître d’oeuvre ne peut être rapportée sur la base de simples emails émanant de la SCI [Z] elle-même.

Par voie de conséquence, il convient, à titre reconventionnel, de condamner la SCI [Z] au paiement au profit de l’[C] [F] [G] de la somme de 1.191 € TTC au titre des honoraires de l’architecte concernant la réhabilitation du local commercial du rez-de-chaussée et les parties communes, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient également de condamner la SCI [Z] au paiement au profit de l’[C] [F] [G] de la somme de 4.026 € TTC au titre des honoraires dus concernant la rénovation de l’appartement au R+1, avec intérêt de retard au taux légal à compter du 15 mars 2022, date de la facture.

IV – SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Z] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance avec faculté de recouvrement au profit de la [Etablissement 1] MOREL THIBAUT, avocat aux offres de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI [Z], qui succombe, sera condamnée à verser à l’[C] [F] [G] la somme de 3,000 € au titre des frais irrépétibles.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE la SCI [Z] en sa demande d’irrecevabilité ;

DÉBOUTE la SCI [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [Z] au paiement au profit de l’[C] [F] [G] de la somme de 1.191 € TTC au titre des honoraires de l’architecte concernant la réhabilitation du local commercial du rez-de-chaussée et les parties communes, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. ;

CONDAMNE la SCI [Z] au paiement au profit de l’[C] [F] [G] de la somme de 4.026 € TTC au titre des honoraires dus concernant la rénovation de l’appartement au R+1, avec intérêt de retard au taux légal à compter du 15 mars 2022, date de la facture ;

CONDAMNE la SCI [Z] à régler à l’[C] [F] [G] la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Z] aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise au profit de la SELARL MOREL THIBAUT, avocat aux offres de droit.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Anne Laure DELATTE, Vice-Présidente, assistée de Laura BISSON, Greffier en charge de la mise à disposition.
Fait à [Localité 3], le 16 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.