N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00237 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GUWE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[P] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 16 Octobre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le , composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ,
GREFFIERE présente lors de l’audience Madame Audrey GUÉGAN GREFFIERE présente lors du prononcé : Madame Karine MOUTARD

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 Octobre 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87 -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Me Océane TREHONDAT LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [O],
Néle 19 Avril 1993 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoiries ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 09 aout 2021, à effet du 1er septembre 2021, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 (OPH ODHAC 87), a donné à bail à M. [P] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3][Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 313,99 € outre une provision sur charges d’un montant de 85,86 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 313 €.

En raison du non règlement des loyers et charges à leur échéance, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à M. [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, par acte de commissaire de justice délivré à Etude le 09 septembre 2025 et portant sur une dette en principal de 1694,65 euros selon décompte arrêté au 02 septembre 2025.

Par acte de Commissaire de justice délivré à Etude le 23 mars 2026, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de:

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ condamner M. [P] [O] au paiement à titre provisionnel :

de la somme de 1592,11 € arrêtée au 17 mars 2026 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit;d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance locative à la somme de 2195,39 € selon décompte arrêté au 14 septembre 2026 échéance d’aout 2026 incluse. Le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du défendeur précisant que ce dernier n’a pas repris le paiement du loyer courant.

M. [P] [O], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement sans faire de proposition d’échéancier et en confirmant ne pas avoir procédé au règlement du loyer courant. Il indique, sans en justifier, vouloir faire un versement prochain de 1000 euros, être père de 3 enfants encore à charge et percevoir un salaire de l’ordre de 1500 à 2000 euros par mois alors que son épouse serait sans emploi.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 23 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 09 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent contrat, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer délivré à M. [P] [O] par l’OPH ODHAC 87 le 09 septembre 2025, visait la clause résolutoire et est demeuré infructueux, le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées dans le délai de deux mois.

En conséquence il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 09 novembre 2025 à 24H et que par suite le bail est résilié depuis le 10 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [P] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 2195,39 € selon décompte arrêté au 14 septembre 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de (84,48 +124,12+172,77+154,67 + 130,32 €) 511,69 €. S’agissant de frais prohibés en application des dispositions précitées, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, pour le reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [P] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de (2195,39 – 511,69) 1683,70 € arrêtée au 14 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente l’ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [P] [O] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle le bailleur est opposé.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé du 14 septembre 2026 que le dernier versement effectué par le locataire date du 27 juillet 2026 et que le locataire n’a effectué aucun versement depuis, le loyer courant du mois d’aout 2026 n’ayant pas été honoré.

M. [P] [O] ne justifie pas de sa situation financière et familiale et promet un versement prochain de 1000 euros sans en établir la réalité ni la provision.

M. [P] [O] ne justifie pas d’une situation financière lui permettant d’apurer la dette locative et ne propose aucun échéancier de règlement.

En conséquence la demande de délai de paiement ne peut pas être accueillie et M. [P] [O] sera débouté de ce chef.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [P] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 novembre 2025 de sorte que M. [P] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 560,57 € (selon quittancement d’aout 2026) et de condamner M. [P] [O] au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens, de sorte qu’il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 mars 2025, à la date du 09 novembre 2025 à 24H, et par suite la résiliation du bail depuis le 10 novembre 2025 ;

DÉBOUTONS M. [P] [O] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3][Adresse 4] à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [O] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [P] [O] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 1683,70 € (mille six cent quatre -vingt-trois euros et soixante-dix centimes), selon décompte arrété au14 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente l’ordonnance ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 10 novembre 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [P] [O] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 560,57 € (cinq cent soixante euros et cinquante-sept centimes) selon quittancement d’aout 2026, à compter du 10 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 10 novembre 2025 et le 14 septembre 2026 étant incluse dans la créance de 1683,70 €) ;

CONDAMNONS M. [P] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fanny HERVÉ