N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00230 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GUCL

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 16 Octobre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 16 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ,
GREFFIERE présente lors de l’audience Madame Audrey GUÉGAN GREFFIERE présente lors du prononcé : Madame Karine MOUTARD

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 Octobre 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Agnès DUDOGNON, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [F] [B],
né le 30 Octobre 1995
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2023, à effet du 31 juillet 2023, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, la SA CDC Habitat Social, a donné à bail à Mme [O] [A] et M. [F] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 364,69 € outre 224,89 € de provision mensuelle sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 364,69 €.

Selon un avenant en date du 4 juin 2025 prenant effet au 29 juillet 2025 il a été pris acte du depart de Mme [O] [A], M. [F] [B] demeurant seul titulaire du bail.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 03 octobre 2025, la SA CDC Habitat Social a fait signifier à M. [F] [B] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire et pour un montant principal de 1294,03 € selon décompte arrêté au 01 octobre 2025.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 30 mars 2026, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de:

▸ constater la résiliation du bail d’habitation pour non-paiement des loyers et charges du locataire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ le condamner au paiement d’une somme de 2085,84 € à titre de provision ;

▸ dire que le locataire devra verser une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, qu’elle occupe, tant elle-même que toutes personnes de son chef ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience susdite, la SA CDC Habitat Social représentée par son avocat, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 3888,02 € selon décompte arrêté au 11 septembre 2026, échéance d’aout 2026 incluse. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire et précise que le loyer courant n’est pas réglé.

M. [F] [B], comparait en personne et indique ne pas contester les sommes réclamées à son encontre par le bailleur. Il sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter mais ne propose aucun échéancier. Il indique être actuellement sans emploi et admet ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 1], par voie électronique le 30 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat social justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé du locataire le 07 aout 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 mars 2026 de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
Selon l’article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le commandement de payer, signifié par commissaire de justice en date du 03 octobre 2025 visait la clause résolutoire du bail qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Ce commandement a été délivré pour la somme en principal de 1294,03 €. Le locataire disposait donc d’un délai allant jusqu’au 03 décembre 2025 pour régler les causes du commandement.
Il ressort des pièces communiquées et notamment du décompte de créance produit par le bailleur que M. [F] [B] n’a effectué aucun versement sur cette période.

En conséquence il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 03 décembre 2025 à 24H et que par suite le bail est résilié depuis le 04 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 11 septembre 2026, que le locataire a irrégulièrement payé son loyer et cessé son règlement depuis le 26 mars 2026.

Le bailleur sollicite la somme de 3888,02 € selon décompte arrêté au 11 septembre 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure et des pénalités ont été facturés pour la somme totale de 383,35 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, pour le reste, pas sérieusement contestable ni contestée par le locataire, il convient de condamner M. [F] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3504.67 € (3888,02 € – 383,35 €), arrêtée au 11 septembre 2026, échéance d’aout 2026 incluse.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [F] [B] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle le bailleur s’oppose.

Cependant le défendeur ne justifie d’aucun revenu ni capacité de paiement et indique être sans emploi. Il ne propose aucun échéancier pour apurer sa dette et n’a pas repris le paiement du loyer courant, rappelant que le décompte transmis par le bailleur fait apparaitre que le locataire n’a effectué aucun versement depuis le mois de mars 2026.

En conséquence M. [F] [B] sera débouté de sa demande de délais de paiement dont les conditions d’octroi ne sont pas justifiées.

Sur l’expulsion :

En conséquence il sera ordonné l’expulsion de M. [F] [B] des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 04 décembre 2025 et par suite M. [F] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 562,81 € (selon quittancement d’aout 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [B], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [F] [B] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que la clause résolutoire du bail conclu entre les parties est acquise au 03 décembre 2025 à 24H et par suite que ledit bail est résilié depuis le 04 décembre 2025 ;

REJETTONS la demande de délais de paiement ;

AUTORISONS la SA CDC Habitat Social, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [B] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat Social la somme de 3504,67 € (Trois mille cinq cent quatre euros et soixante-sept centimes), arrêtée au 11 septembre 2026, échéance d’aout 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 04 décembre 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation de 562,81 € (cinq cent soixante-deux euros et quatre-vingt-un centimes) du 04 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 04 décembre 2025 et le 11 septembre 2026 étant incluses dans la créance de 3504,67 €) ;

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fanny HERVÉ