R.G. : N° RG 25/01040 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVJZ

ARRÊT N°

du : 20 octobre 2026

CDDS

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RCL & ASSOCIES

la SELARL RAFFIN ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 06 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Charleville Mezières (RG 22/01868)

Madame [U] [K] veuve [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de Reims,

INTIMÉ :

Maître [H] [P], notaire associée de la SCP [N] [L] et [H] [P], titulaire d’un office notarial dont le siège social est à [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Jessica RONDOT de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de Reims, et Me Jean-Jacques BAEY, de la SCP Kuhn, avocat au barreau de Paris

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Mme Anne POZZO DI BORGO, conseillère

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Mme Lucie NICLOT, greffière lors des débats et Mme Amandine TRIPET, greffière lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Mme TRIPET, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 9 juillet 2018 M. [W] [C] et Mme [Y] [Q] ont acheté à Mme [U] [K] veuve [E] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3] (08).

À la demande des acheteurs le juge des référés a, par décision du 18 mai 2021, ordonné une expertise judiciaire de l’immeuble. Par ordonnance du 14 décembre 2021 la mesure d’expertise a été rendue commune et opposable à Mme [H] [P], notaire en charge de la vente.

L’expert a déposé son rapport le 25 avril 2022.

Suivant exploit délivré le 8 décembre 2022 M. [C] et Mme [Q] ont fait assigner Mme [K] en indemnisation de leur préjudice invoquant l’existence de vices cachés affectant l’immeuble vendu. Par exploit du 16 mai 2023, Mme [K] a fait assigner en intervention forcée Mme [P].

Par jugement du 6 juin 2025, le tribunal judiciaire de Charleville-Mesières a :

– condamné Mme [K] à restituer à M. [C] et Mme [Q] la somme de 11 200 euros en application de la garantie des vices cachés,

– débouté M. [C] et Mme [Q] de leurs demandes de réparation des préjudices moraux et de la résistance abusive,

– débouté Mme [K] de sa demande tendant à voir Mme [P] la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

– condamné Mme [K] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

– condamné Mme [K] à payer à M. [C] et Mme [Q] la some de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [K] à payer à Mme [P] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration du 10 juillet 2025 Mme [K] a interjeté appel de cette décision, intimant uniquement Mme [P].

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 6 octobre 2025, elle demande à la cour de :

– vu l’article 1231-1 du code civil,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

– déboutée de sa demande tendant à voir Mme [P] condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

– condamnée aux dépens et à payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [P],

– déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

– statuant à nouveau,

– condamner Mme [P] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,

– en conséquence,

– condamner Mme [P] à lui payer la somme totale de 13 200 euros correspondant aux condamnations mises à sa charge par le tribunal judiciaire,

– condamner Mme [P] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle fait valoir qu’elle a été condamnée à indemniser les acheteurs sur le fondement de la garantie des vices cachés uniquement parce que le diagnostic obligatoire en matière d’amiante faisait défaut ; que cependant ce défaut est imputable au notaire qui a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige.

Elle soutient que le notaire n’a pas respecté ses obligations et sa responsabilité est engagée ; que de son coté elle n’a pas fait preuve de mauvaise foi, n’étant pas une professionnelle du bâtiment et ignorant la présence d’amiante dans sa maison.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 16 décembre 2025 Mme [P] demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris,

– juger Mme [K] irrecevable et mal fondée en ses demandes à son encontre,

– condamner Mme [K] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel sous le bénéfice de la distraction.

Elle fait valoir que Mme [K], qui entend engager sa responsabilité professionnelle, ne démontre pas l’existence d’une faute ni d’un préjudice certain qui en serait résulté ni le lien de causalité entre les deux ; que si Mme [K] avait indiqué aux acheteurs qu’il existait une toiture en tôles fibro filmées, elle en aurait pris acte et le montant des travaux à effectuer pour son remplacement aurait nécessairement été pris en compte dans la détermination du prix de vente.

Elle ajoute qu’elle ne pouvait remettre en cause la véracité des dires de Mme [K] qui avait sollicité le concours d’un couvreur pour réaliser l’enlèvement des tôles fibro-filmées qui n’a finalement pas été fait mais n’a pas informé les acheteurs de cette question.

Elle soutient que l’efficacité du devoir de conseil des notaires est nécessairement contingent d’une information loyale des parties à laquelle Mme [K] a manqué puisqu’elle lui avait indiqué qu’il n’était pas nécessaire de requérir un diagnostic amiante.

Elle ajoute que l’existence du diagnostic amiante n’influe pas sur l’obligation pesant sur l’appelante d’avoir à vendre un bien conforme à sa destination ; que le préjudice des acquéreurs n’est pas la conséquence d’une éventuelle faute du notaire mais du fait que Mme [K] n’a pas fait réaliser les travaux qui s’imposaient et pour lesquels un devis avait été réalisé.

Elle dit qu’il n’existe pas de lien de causalité entre son éventuelle faute et le dommage ; que c’est la réticence dolosive de Mme [K] qui constitue le lien de causalité directe entre la faute éventuelle du notaire et le dommage.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026, l’audience des plaidoiries étant fixée au 23 juin suivant, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1231-1 du code civil dispose : ’Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.’

Par ailleurs il pèse sur le notaire l’obligation, avant de dresser les actes, de procéder par toutes investigations utiles à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité. Ce professionnel est encore tenu d’un devoir de conseil.

En l’espèce il est constant que lors de la vente conclue entre les consorts [J] et Mme [K] la réglementation imposait un diagnostic amiante en cas de vente d’une maison d’habitation, n’étant exemptés d’un tel diagnostic que les bâtiments dont le permis de construire avait été déposé après le 1er juillet 1997, date à laquelle l’emploi de l’amiante dans les matériaux de construction a été interdit.

Il est tout aussi constant qu’aucun diagnostic amiante n’a été réalisé dans le cadre de la vente litigieuse.

L’acte authentique de vente dressé par Me [P] mentionne en page 10 à propos du diagnostic amiante que l’immeuble ne rentre pas dans le champ d’application de cette réglementation. Il y est stipulé que ’le vendeur déclare que le permis de construire de l’immeuble dont dépendent les biens et droit immobiliers vendus a été délivré après le 1er juillet 1997. Il n’entre donc pas dans le champ d’application des dispositions des articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique’. En page 12 de l’acte il est indiqué que le bien a fait l’objet d’un permis de construire en février 2009.

Concernant l’origine de la propriété l’acte mentionne en pages 16 et 17 que le bien appartient au vendeur par suite de l’acquisition faite de M. [B] et Mme [T] par acte reçu par Me [V] le 17 décembre 2012 et qu’originairement il appartenait à la SCI la grange pour l’avoir acquis des consorts [S] aux termes d’un acte notarié du 27 mars 2003.

Cet acte authentique du 17 décembre 2012, versé aux débats par l’appelante (sa pièce 2), indique qu’il a été reçu par Me [V], notaire à [Localité 4] ’ avec la participation de Maître [H] [P], notaire à [Localité 5]’. Il mentionne en page 7 les dispositions du permis de construire modificatif délivré par la mairie, puis en page 8 l’objet des modifications dont ’la partie basse de l’ancienne porte de grange ne sera plus composée d’une baie vitrée mais d’une porte de garage’, l’attestation délivrée par la mairie s’agissant de ces travaux étant expressément retranscrite dans l’acte en page 9 concernant la ’rénovation d’une grange en maison d’habitation’.

De plus l’expert judiciaire indique dans son rapport que la consultation des photographies aériennes sur Geoportail montre clairement que ’le bâtiment est plus ancien : photographie 1950-1965″ (page 6 du rapport).

C’est dès lors à bon droit que l’appelante indique que le notaire ne pouvait ignorer que les travaux de 2010 étaient des travaux d’aménagement d’une ancienne grange et non de construction d’un bâtiment neuf sans avoir besoin de se déplacer sur les lieux et qu’un diagnostic amiante aurait donc dû être réalisé avant la vente.

Mme [P] ne justifie pas avoir informé Mme [K], vendeur, de la nécessité de fournir un tel diagnostic, ayant à l’inverse indiqué à tort dans l’acte que l’immeuble n’entrait pas dans le champ d’application des articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique alors qu’il lui appartenait de vérifier si ledit diagnostic était nécessaire sans s’arrêter aux déclarations de Mme [K] qui n’est pas une professionnelle du bâtiment. Elle ne prouve pas non plus le dol qu’elle invoque qui aurait été commis par Mme [K], le fait que cette dernière ait sollicité, plusieurs années avant la vente, un devis auprès d’un couvreur pour la réfection de la toiture ne permet pas d’établir qu’elle avait connaissance que la toiture de son immeuble contenait de l’aimante et qu’elle a sciemment caché une telle information, le devis ne faisant nullement état de la présence de ce matériau.

Dès lors Mme [P] a commis une faute qui a causé un préjudice à Mme [K] puisque l’action engagée par les acquéreurs à l’encontre de cette dernière était fondée sur la découverte par eux de la présence d’amiante dans l’immeuble. Or si le diagnostic amiante avait été réalisé, comme l’impose la législation en la matière, les acquéreurs en auraient été informés et auraient pris leur décision d’acheter ou de ne pas acheter en toute connaissance de cause et aucune action judiciaire n’aurait alors été intentée de ce chef à l’encontre de Mme [K]. Ainsi le préjudice subi par cette dernière, directement causé par la faute de Mme [P], s’élève aux sommes qu’elle a été condamnée à verser aux acquéreurs soit la somme totale de 13 200 euros outre les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire. Mme [P] doit donc être condamnée à payer à Mme [C] la somme de 13 200 euros, le jugement étant infirmé en ce sens.

Mme [P] qui succombe, doit supporter les dépens de première instance et d’appel, sous le bénéfice de la distraction, et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

L’équité commande de la condamner à verser à Mme [K] une indemnité de procédure tel que précisé au dispositif du présent arrêt, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] à payer à Mme [P] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [K] de sa demande tendant à voir Mme [P] la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, condamné Mme [K] aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et en ce qu’il a condamné Mme [K] à payer à Mme [P] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

Condamne Mme [H] [P] à payer à Mme [U] [C] la somme de 13 200 euros en réparation de son préjudice subi du fait de sa faute commise lors de l’établissement de l’acte authentique de vente du 9 juillet 2018 ;

Condamne Mme [H] [P] aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et aux dépens d’appel, ces derniers sous le bénéfice des dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [P] à payer à Mme [U] [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [P] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente