COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00075 – N° Portalis DBVJ-V-B7K-OQNA

[V] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063.2026.000849 du 12/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 28 novembre 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 25/01022) suivant déclaration d’appel du 06 janvier 2026

APPELANTE :

[V] [X]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

Représentée par Me Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par contrat du 11 avril 2018, la SA Domofrance a donné à bail d’habitation à Mme [V] [X] un appartement situé [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer de 395,89 euros charges comprises.

2- Par acte du 17 juin 2025, se plaignant de l’indécence de son logement en l’absence de prise en charge, par son bailleur, de dégâts des eaux, Mme [X] a fait assigner la société Domofrance, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la désignation d’un expert et la suspension du paiement des loyers.

3- Par ordonnance de référé contradictoire du 28 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– déclaré la demande de Mme [X] régulière, recevable mais mal fondée ;

– débouté Mme [X] de sa demande ;

– condamné Mme [X] à payer à la société Domofrance une indemnité de procédure de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance ;

– rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

4- Mme [X] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 6 janvier 2026, en ce qu’elle a :

– déclaré la demande de Mme [X] régulière, recevable mais mal fondée ;

– débouté Mme [X] de sa demande ;

– condamné Mme [X] à payer à la société Domofrance une indemnité de procédure de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

5- Par dernières conclusions déposées le 1er avril 2026, Mme [X] demande à la cour de :

– déclarer Mme [X] recevable et bien fondée en son appel ;

– infirmer intégralement l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du 25 novembre 2025.

Statuant à nouveau :

– désigner tel expert qu’il plaira aux fins de :

– convoquer les parties ;

– se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées et recueillir leurs prétentions ;

– se faire délivrer tous documents utiles à sa mission ;

– constater les désordres, les décrire et en recherche la cause ;

– chiffrer le coût des travaux pour y remédier ;

– fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie le cas échéant de déterminer les responsabilités et les préjudices subis par le requérant ;

– adresser aux parties un pré-rapport et leur laisser un délai, qui ne saurait être inférieur à 1 mois, pour faire connaître leurs observations.

– suspendre le paiement des loyers à la charge de Mme [X] dans l’attente de l’exécution des travaux ;

– condamner la société Domofrance à verser à Mme [X] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Domofrance aux entiers dépens de première instance et d’appel.

6- Par dernières conclusions déposées le 22 juillet 2026, la société Domofrance demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 28 novembre 2025 en ce qu’elle a :

– déclaré la demande de Mme [X] régulière, recevable mais mal fondée ;

– débouté Mme [X] de sa demande ;

– condamné Mme [X] à payer à la société Domofrance une indemnité de procédure de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Y ajoutant :

– condamner Mme [X] à payer à la société Domofrance la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À titre subsidiaire, si, par impossible, une mesure d’expertise judiciaire était ordonnée : – donner acte à la société Domofrance qu’elle émet les plus expresses réserves et protestations d’usage à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [X] ;

– juger que l’expertise judiciaire fonctionnera aux frais avancés de Mme [X] ;

– réserver les dépens.

En tout état de cause :

– débouter Mme [X] de sa demande de suspension des loyers, celle-ci étant mal fondée.

7- L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 3 septembre 2026, avec clôture de la procédure au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

8. Mme [X] expose qu’elle entend solliciter la condamnation de la société Domofrance à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de son appartement et qu’une expertise préalable est indispensable pour déterminer les causes de l’humidité de son logement. Elle fait valoir qu’elle a subi trois dégâts des eaux successifs en 2023 et 2024 qui ont gravement endommagé les lieux loués et entraîné la présence constante de nuisibles, constatée par commissaire de justice en décembre 2025, présence qui contrevient aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 concernant la décence que doit avoir le logement loué.

9. La société Domofrance fait sienne la motivation du premier juge. Elle précise que, à la suite des dégâts des eaux, elle a mandaté des entreprises afin d’établir l’origine des désordres et y remédier et ajoute que, depuis le constat de décembre 2025, le syndic de l’immeuble à fait procéder à des traitements de désinsectisation des logements et des parties communes de la résidence

Sur ce,

10. Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Il en résulte que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure in futurum étant précisément destinée à l’établir, mais qu’il doit justifier d’éléments les rendant crédibles et de ce que le procès en germe en vue duquel il sollicite la mesure n’est pas dénué de toute chance de succès. Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

Enfin, il existe un motif légitime au sens de l’article 145 précité dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

11. En l’espèce, Mme [X] demande une expertise avec une mission très générale dans le but de faire remettre en état des désordres affectant son logement, à savoir la présence constante de nuisibles consécutive à l’humidité générée par les dégâts des eaux qu’elle a subis et qui, de plus, endommage ses appareils électroménagers.

12. Or, si son logement a en effet subi des dégâts des eaux en 2023 et 2024, le bailleur justifie des mesures prises pour y remédier, étant précisé que des travaux n’ont pu être immédiatement réalisés puisque Mme [X] n’avait pas vidé la cuisine de ses meubles. Des travaux ont été réalisés en février 2026 et la facture démontre qu’une entreprise est finalement intervenue dans la cuisine où la pose de l’évier était en attente.

13. Quant aux nuisibles, il est également démontré que des interventions ont eu lieu en 2017, 2018 et 2024 puis, à nouveau, à trois reprises en 2026 aux fins, pour ces dernières, de désinsectisation des parties communes et privatives de l’immeuble. La cour relève que le constat de commissaire de justice rédigé en décembre 2025 note la présence de traces de tels insectes mais également de cadavres non nettoyés, ce qui relève de l’entretien du logement incombant au locataire.

14. Force est de constater que, à la lecture des pièces produites qui ne remettent pas en cause l’appréciation du premier juge, il n’est pas, à ce jour, démontré la persistance de désordres subsistants. Dès lors, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise puisqu’il n’est pas fait la preuve, par Mme [X], d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire.

Sur la demande de suspension des loyers

15. Mme [X] demande que le paiement des loyers soit suspendu jusqu’à ce que les travaux sollicités soient réalisés.

16. La société Domofrance s’oppose à cette demande, exposant avoir procédé à la réparation complète des désordres.

Sur ce,

17. Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 poursuit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

18. En l’espèce, en l’absence de désordre actuel établi, il n’est nullement justifié d’ordonner la suspension du paiement des loyers à la charge de Mme [X], ni d’ordonner leur séquestration entre les mains d’un commissaire de justice comme suggéré par l’appelante dans le corps de ses conclusions.

19. L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

20. Il y a lieu de confirmer la décision querellée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles;

21. En cause d’appel, Mme [X], qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens.

22. Elle sera également condamnée à payer à la société Domofrance la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [V] [X] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à la société Domofrance la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.