Du 16 octobre 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00969 – N° Portalis DBX6-W-B7K-33DQ

[I] [R], [D] [S] épouse [R]

C/

[Z] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 octobre 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [R]
né le 18 Septembre 1984 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [D] [S] épouse [R]
née le 21 Juillet 1984 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Lara TAHTAH (Avocat au barreau de Bordeaux) substituant Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES (Avocat au barreau de Toulouse)

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Avril 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2023, à effet du 16 mars 2023, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [Z] [Y] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] ainsi qu’un emplacement de parking n°202 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 540 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 05 janvier 2026, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.181,21 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2026, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] ont assigné Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 10 juillet 2026 aux fins de voir:
– Prononcer la résiliation du bail en date du 14 mars 2023, à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [Y] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;
– Ordonner, en conséquence, sans délai l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– Condamner le défendeur à payer la somme provisionnelle de 685,95 euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois d’avril 2026 inclus, condamnation à réactualiser sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;
– Condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 566,21 euros, qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;
– Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus, des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 05 janvier 2026 ;
– Condamner Monsieur [Z] [Y] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [Z] [Y] aux dépens, en ce compris les frais des commandements.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 juillet 2026.

Lors de l’audience du 10 juillet 2026, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 676,51 euros au 19 juin 2026 et confirment le surplus des termes de leur demande initiale sauf à préciser qu’ils sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et à indiquer qu’ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement, pour l’exposé complet des moyens de Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R].

En défense, Monsieur [Z] [Y], comparant en personne, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation, en indiquant qu’il est ouvrier, disposant d’un revenu mensuel de 1.900 euros et qu’il peut régler sa dette en deux fois. Il précise avoir effectué un virement de 800 euros le 3 juillet 2026 au profit de ses bailleurs.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] justifient s’être acquittés du timbre au titre de la contribution à l’aide juridique conformément aux dispositions des articles 62 et suivants du code de procédure civile l’exigeant à peine d’irrecevabilité.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 avril 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10 juillet 2026.

Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] justifient également avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 06 janvier 2026.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°202 loué par les bailleurs à Monsieur [Z] [Y].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] ont fait signifier à Monsieur [Z] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.181,21 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 05 janvier 2026.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 06 mars 2026, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [Z] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Z] [Y] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [Z] [Y].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [Z] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 570,28 euros par mois, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Aucun élément du dossier ne justifie en effet de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion sans délai du défendeur sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 676,51 euros à la date du 19 juin 2026 (juin inclus).

Cette créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [Z] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 676,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 juin 2026 – échéance du mois de juin 2026 comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [Z] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Z] [Y], à l’exclusion des frais des commandements de payer des 10 octobre 2025 et 17 juillet 2025 qui n’ont pas été suivis d’une assignation aux fins d’expulsion.

Tenu aux dépens, Monsieur [Z] [Y] sera également condamné à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] une indemnité que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 06 mars 2026 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 14 mars 2023, à effet du 16 mars 2023 entre d’une part, Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] et d’autre part, Monsieur [Z] [Y], relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] ainsi que l’emplacement de parking n°202 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] la somme de 676,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [Z] [Y] la faculté de se libérer de sa dette en 2 mensualités successives de 338,25 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
– si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
– qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [Z] [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 570,28 euros par mois et CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à son paiement à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] à compter du 1er juillet 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront le coût du seul commandement de payer du 05 janvier 2026, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État ainsi que la contribution pour l’aide juridique d’un montant de 50 euros ;

REJETONS les plus amples demandes formées par Monsieur [I] [R] et Madame [D] [S] épouse [R];

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE