REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00228 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HOZT

N° minute : 26/00326

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [X] [C]
née le 29 Septembre 2004 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Septembre 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

copies délivrées le 15 OCTOBRE 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT
Madame [X] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 OCTOBRE 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 juillet 2024, [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Mme [X] [C] un logement situé au 4e étage, [Adresse 3] à [Localité 3] (01), avec un emplacement de parking situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 487,44 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 2] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 novembre 2025 ; puis il a fait assigner Mme [X] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 05 juin 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 03 septembre 2026, [Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
– de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;
– d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [X] [C], ainsi que tous occupants de son chef,
– de condamner Mme [X] [C] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,
– de condamner Mme [X] [C] à lui payer la somme de 5.480,70 € au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026.

Bien que régulièrement assignée le 05 juin 2026 à étude, Mme [X] [C] n’est ni présente ni représentée.
Par courriels, elle avait indiqué au tribunal qu’elle ne pourra se présenter à l’audience et avait sollicité un report de l’audience.

GRAND BOURG HABITAT déclare être opposé au renvoi de l’affaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le tribunal a refusé le renvoi de l’affaire et celle-ci a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 05 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 03 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que  » Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. « .

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le bail conclu le 30 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 13-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2025, pour la somme en principal de 2.077,11 €. Ce commandement précisait que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement.

Or, comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, le nouvel article 24 prévoit un délai minimal de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette.

Dès lors, Mme [X] [C] a pu légitimement croire qu’elle disposait d’un délai de deux mois et non d’un délai de six semaines pour apurer sa dette locative. Dès lors, il convient de faire prévaloir ce délai de deux mois sur le délai contractuel, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 03 novembre 2025 et 05 janvier 2026 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2026.

L’analyse du décompte permet de constater que Mme [X] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de février 2026, de sorte que la dette a considérablement augmenté. En outre, la dette est ancienne puisqu’elle remonte au mois de septembre 2024. Enfin, le diagnostic social et financier a indiqué qu’elle est au chômage depuis septembre 2025 et qu’il lui est difficile de trouver un travail. Elle aurait un projet de déménagement vers [Localité 4] pour se rapprocher de sa soeur. Il a également noté que le versement de ses allocations logement a été suspendu.

En l’absence de la défenderesse qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette de la locataire, l’expulsion de Mme [X] [C] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND BOURG HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [X] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.480,70 € à la date du 31 juillet 2026.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [X] [C] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5.480,70 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 2] HABITAT, Mme [X] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2024 entre [Localité 2] HABITAT et Mme [X] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (01), avec un emplacement de parking situé à la même adresse sont réunies à la date du 29 janvier 2026 ;

AUTORISE [Localité 2] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [C] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [X] [C] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [X] [C] à verser à [Localité 2] HABITAT la somme de 5.480,70 € (décompte arrêté au 31 juillet 2026, incluant l’échéance du mois de juillet 2026) ;

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer à [Localité 2] HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois d’août 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [X] [C] à verser à [Localité 2] HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 octobre 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,