COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge de l’exécution

(ACB/SG)
N° RG 26/00004 – N° Portalis DB24-W-B7K-ERTB
Minute n° 26/00041

Copies délivrées le :
1 exécutoire et 1 expédition à Me Anthony BENOIST,
1 expédition à Me Muriel GILLET-JOUBERT
1 expédition au dossier

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2026

A l’audience publique du 02 juillet 2026 du tribunal judiciaire, tenue par Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge de l’exécution, assistée de Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AE
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 915 073 605
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Anthony BENOIST, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

DEFENDERESSE :

S.A. [G]
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 424 064 707,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Muriel GILLET-JOUBERT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES (postulant), Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président a averti les avocats et les parties présents que la décision, contradictoire, serait rendue, après délibéré, par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026. Le délibéré a été prorogé au 15 Octobre 2026, sous la signature de Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente et de Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier.

n°RG 26/04/

EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon bail commercial du 6 juillet 2022, la SA [G] a donné à bail à la SARL AE un emplacement au sein du Village Services situé sur le parking du Centre GEANT [Localité 2] aux fins d’exploitation d’un kiosque à pizzas.

Le 26 novembre 2024, la SA [G] a établi un relevé individuel des charges arrêté au 31 décembre 2023 puis le 27 novembre 2024 elle a établi une facture du montant correspondant soit 10.147,83 euros hors taxe.

Par courrier recommandé en date du 4 avril 2025, la SARL AE a sollicité des explications sur la facture et a demandé la production du décompte des charges. En l’absence de réponse, elle a mis en demeure le 5 août 2025 la SA [G] de produire un état détaillé des charges pour les années 2023 et 2024.

Par acte du 20 novembre 2025, la SA [G] a fait dénoncer à la SARL AE une saisie conservatoire de créances réalisée le 13 novembre 2025 portant sur la somme totale de 19.880,41 euros en vertu du bail commercial sous seing privé signé le 6 juillet 2022.

Par acte du 15 décembre 2025, la SARL AE a fait assigner la SA [G] devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Niort aux fins de voir :
 prononcer la nullité du procès-verbal de saisie daté du 13 novembre 2025 ;prononcer la nullité de la dénonciation signifiée le 20 novembre 2025 ;ordonner la mainlevée de la saisie du 13 novembre 2025 ;condamner la SA [G] à lui payer une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Appelée initialement à l’audience du 7 mai 2026, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 2 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SARL AE, se référant à ses dernières écritures, demande au juge de :

à titre principal :constater que les conditions de l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies ;ordonner sur le fondement de l’article L.512-1 du même code la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 13 novembre 2025,
à titre subsidiaire prononcer la nullité du procès-verbal de saisie conservatoire et ordonner en conséquence sa mainlevée,
à titre infiniment subsidiaire, prononcer la nullité de la dénonciation de la saisie conservatoire et en ordonner en conséquence sa mainlevée,
à titre plus infiniment subsidiaire :enjoindre la SA [G] de produire l’ordonnance d’injonction de payer rendue à la suite de sa requête du 21 novembre 2025 ou à défaut, l’ordonnance de rejet et l’acte de saisie du juge du fond intervenu dans le mois suivant cette ordonnance,à défaut de telles productions, constater la caducité de la saisie conservatoire pratiquée le 13 novembre 2025 ;ordonner en conséquence sa mainlevée ;
en tout état de cause :débouter la SA [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,condamner la SA [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Elle expose tout d’abord à titre principal et sur le fondement des articles L 511-1 et L.512-1 du Code des procédures civiles d’exécution qu’il n’existe aucune créance fondée en son principe quant aux charges ni de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement qui sont pourtant les conditions cumulatives à réunir pour pratiquer une saisie conservatoire. Elle indique que la créance de 19.606,84 euros invoquée par la SA [G] inclus 12.177 ,40 euros au titre du solde de charges privatives pour l’année 2023 et 8.093,65 euros au titre d’un appel d’échéance de juillet 2025. Or, la SA [G] n’est pas en mesure de justifier le montant des charges sollicitées et ce en dépit des multiples demandes. Elle soutient que l’état récapitulatif annuel des charges 2023 n’a été établi que le 26 novembre 2024 au lieu du 30 septembre 2024, qu’il n’existe aucun détail s’agissant des charges imputées à la SARL AE, que le contrat de bail commercial ne contient aucun inventaire précis et limitatif des charges et ce en méconnaissance de l’article L.145-40-2 du code de commerce, que le montant appelé est disproportionné au regard de l’emplacement de 11,53 M2 et que l’analyse du plan démontre que la SA [G] lui applique un tantième de 70,04 % soit 23 fois le montant qu’elle devrait théoriquement supporter. Elle lui fait donc supporter des charges qui lui sont contractuellement étrangères. Au regard de ces éléments, elle soutient que la créance alléguée au titre des charges ne paraît pas fondée en son principe. Par ailleurs, elle rappelle qu’elle est toujours en activité et donc solvable. Elle ne fait pas l’objet d’une procédure collective. Elle ne refuse pas de payer les sommes au titre des charges mais demande à ce que le montant lui soit justifié. Ainsi, il n’existe selon elle aucune circonstance susceptible de menacer le recouvrement. Elle a par ailleurs saisi le 24 mars 2026 le juge des référés aux fins d’enjoindre à la SA [G] de produire le décompte détaillé et d’autoriser le séquestre des sommes contestées. La SARL AE rappelle que contrairement à ce que soutient la SA [G], il appartient au juge de l’exécution, qui, en matière de saisie-conservatoire doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, d’examiner la contestation qui est de nature à remettre en question l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe. Le juge de l’exécution est donc compétent pour apprécier la contestation de la composition des charges locatives.

A titre subsidiaire et sur le fondement de l’article R.523-1 du Code des procédures civiles d’exécution la SARL AE soutient que le procès-verbal du 13 novembre 2025 ne contient pas l’indication identifiable du titre fondant la saisie, se contentant de renvoyer à l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution alors que c’est exigé à peine de nullité. Elle n’est donc pas en mesure, à la lecture de l’acte, de déterminer la nature exacte du titre allégué ni la portée des sommes pour lesquelles la dispense d’autorisation est invoquée. Par ailleurs, elle indique que la dispense d’autorisation judiciaire ne vaut que pour les loyers et non les charges. Le procès-verbal verbal encourt donc la nullité.

A titre infiniment subsidiaire et au visa de l’article R.523-3 du Code des procédures civiles d’exécution, elle soutient que la dénonciation de la saisie conservatoire ne comporte ni l’autorisation du juge puisqu’elle n’a pas été sollicitée, ni la copie d’un titre permettant d’apprécier le bien-fondé de la créance saisie. L’absence de ces documents lui a causé un grief puisque la dénonciation ne lui a pas permis de connaître le détail des charges 2023 invoquées au soutien de la saisie. Par ailleurs, en l’absence de communication de l’appel des charges détaillé et de l’état récapitulatif annuel exigé par les textes, la SARL AE a été mise dans l’impossibilité matérielle d’apprécier la régularité du recours à la dispense d’autorisation préalable prévue à l’article L.511-2 lequel ne vise que les loyers impayés. La nullité de la dénonciation doit donc être prononcée.

Enfin, à titre infiniment plus subsidiaire, la saisie conservatoire est caduque puisque la SARL AE n’a reçu signification d’aucune ordonnance d’injonction de payer. Il appartient à la SA [G] de rapporter la preuve qu’elle a respectée ses obligations sous peine de caducité ce qu’elle ne fait pas puisqu’elle ne produit aucune pièce établissant que la requête aurait été accueillie ni a fortiori d’ordonnance d’injonction de payer signifiée.

La SA [G] , se référant à ses dernières conclusions dite n°4 demande au juge de :
débouter la SARL AE de ses demandes, fins et conclusions,en conséquence :de condamner la SARL AE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SARL AE aux entiers dépens.
Tout d’abord, elle rappelle qu’elle a pratiqué non pas une saisie-attribution comme l’indique la SARL AE mais bien une saisie conservatoire sur le fondement de l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle fait valoir être détentrice d’une créance paraissant fondée en son principe et qu’elle n’a pas à rapporter la preuve d’une menace sur le recouvrement, qui existe cependant au demeurant. Elle expose que sa créance repose sur le contrat de bail commercial signé par les parties le 6 juillet 2022 qui met à la charge du preneur le paiement des loyers, des charges communes et des accessoires. En l’espèce, elle a mis en demeure la SARL AE de payer la somme de 19.606,84 euros au titre du solde des charges 2023 facturées le 27 novembre 2024 et des loyers et charges 2025. Elle rappelle que la jurisprudence considère qu’un ensemble de factures impayées établis sur le fondement d’un contrat suffit à caractériser une créance paraissant fondée en son principe. Elle ajoute que les contestations de la SARL AE ne portent pas sur l’existence de son obligation de payer mais sur le quantum ce qui ne retire pas à la créance son apparence et qui pour le reste relève non pas de la compétence du juge de l’exécution mais du juge du fond.

Elle ajoute que l’article L511-2 du Code des procédures civiles d’exécution lui permet d’agir sans autorisation du juge et donc sans avoir à justifier de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. Cette menace existe toutefois puisque la SARL AE a fait opposition au prélèvement des charges 2023, qu’elle a écrit qu’elle retiendrait le paiement des charges et qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges 2025 et ce en dépit de la mise en demeure du 11 juillet 2025. Cette attitude caractérise un risque sur le recouvrement. Elle rappelle qu’en application de l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution elle n’avait pas à demander l’autorisation du juge puisque la saisie conservatoire portait sur le défaut de paiement d’un loyer résultant d’un contrat écrit de louage d’immeubles. Elle soutient que les charges récupérables sont assimilées aux loyers et accessoires. Le procès-verbal de saisie conservatoire n’encourt donc aucune nullité.

S’agissant de la nécessité d’introduire une procédure ou accomplir les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire, elle rappelle que la loi impose uniquement le fait d’engager une procédure dans le délai d’un mois, ce qu’elle a fait en déposant une requête en injonction de payer le 21 novembre 2025.

Concernant la nullité de la dénonciation de la saisie conservatoire soulevée par la SARL AE, elle réitère le fait que dispensée d’autorisation du juge, elle n’avait pas à la produire, le bail commercial tenant lieu de titre ayant été visé. La SARL AE a bien eu connaissance de la saisie puisqu’elle a agi en justice et ne démontre pas dès lors l’existence d’un grief que lui aurait causé une éventuelle nullité formelle.

Enfin, sur la contestation des charges, elle soutient avoir adressé à la SARL AE un relevé individuel de charges pour 2023 ainsi qu’une facture de régularisation. Par ailleurs, elle indique que le juge de l’exécution est incompétent pour se prononcer sur le fond du droit, or le mode de calcul des charges locatives est un débat au fond tout comme déterminer si les locaux sont vacants ou non et analyser la validité de la clé de répartition comptable issue des budgets réels du centre. Au stade de la saisie conservatoire, le juge doit uniquement vérifier que la créance paraît fondée en son principe, ce qu’elle est en l’espèce. Elle précise que les 70 % évoqués par la partie adverse ne correspondent pas à une répartition de la surface mais bien à la quote-part de consommation réelle d’électricité de la SARL AE au regard des relevés de compteurs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 17 septembre 2026, délibéré prorogé au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la validité de la saisie conservatoire :
Aux termes de l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

L’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui « Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles ».

Une mesure conservatoire a pour objectif principal d’assurer l’exécution effective d’un titre exécutoire à venir. L’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose deux conditions cumulatives pour exercer une telle mesure : l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe et l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de cette créance.

En principe, le créancier doit solliciter l’autorisation du juge avant de pratiquer une saisie conservatoire sauf lorsqu’il se prévaut du défaut de paiement d’un loyer en présence d’un contrat écrit de louage d’immeubles. L’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution vise les loyers impayés ce qui inclut les charges contractuelles.

Toutefois, l’absence d’autorisation préalable du juge ne signifie pas le non-respect des critères cumulatifs posés par l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution. En effet, le saisissant doit également justifier auprès du Commissaire de justice qui va pratiquer la saisie conservatoire de l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe et l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance.

En cas de contestation de la saisie conservatoire pratiquée sans autorisation du juge, il appartient au juge de l’exécution de vérifier que les conditions cumulatives sont réunies au jour où il statue. L’absence de l’une des deux suffit à ordonner la mainlevée de la mesure.

Il convient de rappeler enfin, qu’il appartient au créancier de démontrer le bien-fondé de sa demande de saisie conservatoire.

En l’espèce, la SA [G] a pratiqué une saisie conservatoire sans autorisation du juge sur les comptes bancaires de la SARL AE concernant une créance d’un montant principal de 19.606,84 euros visant les loyers et charges dus au 6 octobre 2025.

S’agissant, de la créance, la SA [G] avait le droit de pratiquer une saisie conservatoire sans autorisation du juge, la créance visant un loyer et des charges découlant du contrat de bail. Si la SARL AE soutient à juste titre que les charges doivent être justifiées par le bailleur, il n’en demeure pas moins que la SARL AE est également redevable d’un loyer. Si le montant des charges est discuté par les parties, le principe d’une créance au titre des charges est reconnue par la SARL AE. Il existe donc bien une créance paraissant fondée en son principe et dont le montant définitif sera apprécié par le juge du fond.

Toutefois, cette première condition est insuffisante et la SA [G] doit rapporter la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de cette créance. Cette condition peut s’apprécier objectivement comme en démontrant l’existence d’une insolvabilité, la faiblesse du fonds de roulement au regard de l’importance de la créance, l’existence de difficultés financières, ou plus subjectivement comme en démontrant l’existence du silence du débiteur qui ne répond à aucune mise en demeure ou qui ne communique pas sa situation financière.

Il convient de rappeler qu’en revanche le seul fait pour le débiteur de contester de bonne foi la créance ne peut constituer une menace dans le recouvrement.

En l’espèce, force est de constater que la SA [G] ne justifie d’aucune menace. En effet, la SARL AE exerce toujours son activité, la saisie-conservatoire a permis de bloquer la somme de 29.718,89 euros soit une somme largement supérieure à la créance sollicitée dans le cadre de l’injonction de payer. En outre, la SA [G] ne justifie pas du fait que la SARL AE ne paie plus les loyers en cours ou rencontre des difficultés financières. Le fait pour la SARL AE de contester la somme due au titre des charges ne suffit pas à caractériser la menace et ce d’autant plus qu’elle a sollicité à plusieurs reprises un décompte précis qu’elle n’a pas obtenu.

Dès lors, en l’absence de menaces pesant sur le recouvrement, il convient d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 13 novembre 2025 par la SA [G] sur les comptes de la SARL AE.

Compte tenu de cette décision, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur les autres demandes :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, la SA [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL AE les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi la SA [G] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 13 novembre 2025 par la SA [G] sur les comptes bancaires de la SARL AE ;

Condamne la SA [G] à payer à la SARL AE une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA [G] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge de l’exécution