TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 15 SEPTEMBRE 2026
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N° du dossier : N° RG 26/00177 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DLYJ

A l’audience publique des référés tenue le 04 Août 2026,

Nous, Filipa GRILO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. SUDLAND
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

ET :

Madame [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 juillet 2022, la SCI SUDLAND a consenti à Madame [P] [B] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], en rez-de-chaussée de la [Adresse 4] à DAX (40), pour une durée de neuf ans à compter du 21 juillet 2022, moyennant un loyer mensuel de 480 euros TTC, payable d’avance avant le 2 de chaque mois.

Le bail prévoyait également le paiement mensuel à titre de provision pour la taxe foncière (60 euros), ainsi que 30 euros TTC pour le règlement des charges de copropriété, et 18 euros TTC au titre de la consommation d’eau.

Par acte du 17 avril 2025, la SCI SUDLAND a fait délivrer à Madame [P] [B] épouse [D] un commandement de payer la somme en principal de 8902,66 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 15 avril 2025, visant la clause résolutoire.

Par acte du 29 octobre 2025 (N°RG 25/00312), la SCI SUDLAND a assigné Madame [P] [B] épouse [D] devant la présidente du tribunal judiciaire de DAX, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.

Par ordonnance en date du 17 février 2026, et à la demande des avocats de la cause, la juridiction a ordonné le retrait du rôle de l’affaire, au visa des articles 382 et 383 du code de procédure civile, des pourparlers étant en cours concernant l’apurement de la dette locative.

Suite aux conclusions de réinscription de la SCI SUDLAND, l’affaire a été réinscrite au rôle en vue de l’audience du 16 juin 2026 (N°RG 26/0177).

A l’audience du 04 août 2026, la SCI SUDLAND représentée par son conseil a soutenu ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 12 juin 2026. Elle a demandé à la juridiction de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial du 21 juillet 2022 et la résiliation de plein du bail à la date du 17 mai 2025,
– ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,
– déclarer la SCI SUDLAND fondée à conserver le dépôt de garantie à titre de clause
pénale,
– débouter Madame [B] [D] de toute demande de délais de paiement et
de suspension des effets de la clause résolutoire, par application de l’article L.145-41
du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026,
– condamner Madame [B] [D] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au triple du montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et ce à compter du 17 mai 2025,
– condamner Madame [B] [D] à la somme provisionnelle de 15.221,22 euros TTC majorés de 10 % au titre des loyers impayés arrêtés au 02 juin 2026,
– condamner Madame [B] [D] à la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Madame [B] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût
du commandement de payer du 17 avril 2025 pour 172,28 euros.

Madame [P] [B] épouse [D], représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions. Elle a sollicité de voir :
– fixer le montant de l’arriéré de loyers au 30 juillet 2026 à la somme de 13.437 euros compte tenu des versements intervenus sur le compte CARPA dédié à l’affaire,
– suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date du 17 avril 2025,
– autoriser Madame [B] à se libérer de la dette suivant versements mensuels de 600 euros, en sus du loyer en cours, jusqu’à parfait paiement,
– déclarer la SCI SUDLAND irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter,
– débouter la SCI SUDLAND du surplus de ses demandes, en ce compris la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion

Selon les articles 834 et 835 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. (…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sans qu’il ait à relever l’urgence.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 17 avril 2025, la SCI SUDLAND a fait délivrer à Madame [P] [B] épouse [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La dette n’ayant pas été apurée dans le mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 18 mai 2025, soit un mois après la délivrance du commandement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Madame [P] [B] épouse [D] sollicite des délais de paiement sur une période de deux années. Elle fait valoir que :

– elle est parfaitement fondée à bénéficier des nouvelles dispositions issues de la loi du 26 mai 2026 suite à la demande de réinscription au rôle, l’affaire ayant pour la première fois été évoquée lors de l’audience du 16 juin 2026,
– elle procède à des versements sur un compte dédié ouvert auprès de la CARPA de [Localité 3] ; qu’elle a versé 2200 euros le 22 janvier 2026 et 850 euros le 03 juin 2026, soit avant le premier appel de l’affaire ; qu’elle remplit la condition posée par le texte selon laquelle le paiement du loyer en cours doit être repris,
– par trois versements des 03, 06 et 09 juillet 2026, elle a procédé au versement de la somme totale de 1200 euros ; qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des conséquences liées aux modalités et aux délais de libération des fonds versés en CARPA ; qu’en tout état de cause, elle a versé la somme de 2050 euros sur les mois de juin et juillet 2026,
– elle est crédible et légitime à solliciter des délais de grâce permettant un apurement de la dette et propose un règlement mensuel de 600 euros, en sus du loyer en cours,
– si ses revenus sont irréguliers, une reprise de son activité doit lui permettre de procéder à l’apurement de sa dette de manière échelonnée, à moyen terme ; que la résiliation du bail aurait pour elle des conséquences catastrophiques,
– le montant demandé au titre de l’indemnité d’occupation correspondant au triple du montant du loyer, déjà élevé par rapport à un local commercial de cette taille, est disproportionné, outre la demande de majoration de 10% de l’arriéré restant dû.

La bailleresse s’oppose aux délais de paiement. Elle fait valoir que :

– le décompte arrêté au 02 juin 2026 établit que Madame [B] [D] n’a procédé à aucun versement depuis le 22 janvier 2026 et que les échéances courantes de février à juin 2026 sont demeurées impayées,
– la condition tenant à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience fait ainsi manifestement défaut, sans qu’il soit besoin d’examiner la capacité de la défenderesse à régler sa dette locative, laquelle n’est au demeurant nullement démontrée.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par ailleurs, en vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entré en vigueur le 28 mai 2026 :
“Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.(…)”

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que :

– si le preneur justifie avoir effectué des versements de 850 euros (comptabilisé sur le décompte du bailleur à la date du 03 juin 2026) et de 1200 euros au cours du mois de juillet 2026 (virements de 400 euros les 4, 6 et 9 juillet 2026), soit 2050 euros sur deux mois, aucun paiement n’a été fait sur la période de février à mai 2026, de sorte que la dette locative est importante,
– s’il peut être considéré qu’un loyer a été réglé avant la date de la première audience (après retrait du rôle), il n’en demeure pas moins que la situation du preneur apparaît fragile et qu’il ne communique aucun document notamment comptable sur sa situation économique, permettant de corroborrer ses dires quant à une reprise d’activité ; que dans ces conditions, sa demande de délais de paiement n’est étayée par aucun élément concret.

Au vu de ce qui précède, Madame [P] [B] épouse [D] n’établit pas être en mesure de régler régulièrement à la fois le loyer courant et une somme au titre des arriérés.

Il convient par conséquent de la débouter de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail, et à défaut de libération volontaire des lieux, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de Madame [P] [B] épouse [D] sera ordonnée, ainsi que celle de tout autre occupant de son chef du local commercial donné à bail.

Le bail étant résilié, Madame [P] [B] épouse [D] sera par ailleurs condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

S’agissant de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation en fonction de la clause contractuelle prévue au bail, il apparaît que cette majoration est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève ainsi de l’appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la demande d’acquisition du dépôt de garantie

Il est justifié par la bailleresse d’une créance de 14.482,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 04 août 2026 (loyers de juillet et août compris et déduction faite de la somme versée par le preneur de 2050 euros sur les mois de juin et juillet 2026).

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [P] [B] épouse [D] à la régler à la SCI SUDLAND, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur l’arriéré locatif dû à cette date.

En revanche, la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par les juges du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point et il convient de rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [B] épouse [D] qui succombe sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Filipa GRILO, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial en date du 18 mai 2025,

DEBOUTONS Madame [P] [B] épouse [D] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [P] [B] épouse [D] des lieux situés [Adresse 3], en rez-de-chaussée de la [Adresse 4] à [Localité 3] (40), de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNONS Madame [P] [B] épouse [D] à payer à la SCI SUDLAND à titre provisionnel la somme de 14.482,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 04 août 2026,

CONDAMNONS Madame [P] [B] épouse [D] à verser à la SCI SUDLAND une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

DEBOUTONS la SCI SUDLAND du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [P] [B] épouse [D] à payer à la SCI SUDLAND la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNONS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 avril 2025.

La présente ordonnance a été signée le 15 septembre 2026, par Madame Filipa GRILO, vice-présidente et par Madame Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LA GREFFIERE, LA VICE-PRÉSIDENTE,