TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me ARDOUIN et Me GUERRIER

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me OUGOUAG, Me BINELLI et Me BIJAOUI-CATTAN

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 24/02642 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C35FY

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 08 Septembre 2026
DEMANDERESSE

Madame [Y] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0549

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ORALIA GRIFFATON & MONTREUIL administrateur de biens, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE, sous la dénomination commerciale GROUPAMA MEDITERRANEE, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Na-Ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0203

Monsieur [G] [Z] [D], venant aux droits de M.[U] [D], jusqu’alors domicilié [Adresse 6] à [Localité 1] et décédé le 13 décembre 2020
[Adresse 7]
[Localité 5]

Madame [J] [A] [D] veuve [H], venant aux droits de M.[U] [D], jusqu’alors domicilié [Adresse 6] à [Localité 1] et décédé le 13 décembre 2020
[Adresse 8]
[Localité 6]

Monsieur [C] [D], venant aux droits de son père M.[L] [D], décédé le 7 novembre 2021, et aux droits de M. [U] [D], jusqu’alors domicilié [Adresse 6] à [Localité 1] et décédé le 13 décembre 2020
[Adresse 9]
[Localité 7]

Monsieur [E] [D], venant aux droits de son père M.[L] [D], décédé le 7 novembre 2021, et aux droits de M. [U] [D], jusqu’alors domicilié [Adresse 6] à [Localité 1] et décédé le 13 décembre 2020
[Adresse 10]
[Localité 8]

Madame [W] [A] [D], venant aux droits de M.[U] [D], jusqu’alors domicilié [Adresse 6] à [Localité 1] et décédé le 13 décembre 2020
[Adresse 11]
[Localité 9]

représentés par Maître Romain BINELLI de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0283

MAIF, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, en qualité d’assureur de M. [D], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 12]
[Localité 10]

représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELARL KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0613

Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/02642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35FY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [Y] [R] est propriétaire d’un appartement au 3e étage de cet immeuble.

Elle se plaint depuis janvier 2018 de dégâts des eaux provenant selon elle de l’appartement au-dessus du sien appartenant à M. [U] [D].

M. [U] [D] est décédé le 13 décembre 2020.

Par ordonnance du 5 avril 2022, le juge des référés de ce tribunal saisi par Mme [R], a ordonné une expertise judiciaire et désigné M.[O] [X] pour y procéder.

L’expert a rendu son rapport le 18 octobre 2023.

Par actes des 6,7,8 et 20 février 2024, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices, Mme [S] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie d’assurance Groupama Méditerranée, ainsi que l’indivision successorale de [U] [D] (Mme [J] [A] [D] veuve [H], M. [C] [D], M. [E] [D], Mme [W] [A] [D] et M. [G] [Z] [D]) et son assureur la SA MAIF.
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Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de Mme [R] tendant à voir condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part et les consorts [D] et leur assureur d’autre part à lui payer une provision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, Mme [R] sollicite de :

« CONDAMNER solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la Sté GROUPAMA MEDITERRANEE à régler à Mme [Y] [R] la somme de
61 835,28€, en réparation des préjudices subis,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [Z] [D], Madame [J] [A] [D], Monsieur [C] [D], Monsieur [E] [D], Madame [W] [A] [D], la MAIF à régler à Mme [Y] [R] la somme de 15.456,83 €, en réparation des préjudices subis,

CONDAMNER solidairement les défendeurs à régler à Mme [Y] [R], la somme de 10.000 €, sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux frais d’expertise avancés par Mme [R] à hauteur de 10.200€ et aux entiers dépens. »

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« LIMITER les demandes de Madame [Y] [R] à l’égard du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12] aux travaux de reprise de son appartement à la somme de 9.910,74 €

DEBOUTER Madame [Y] [R] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

DEBOUTER les Consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13].

CONDAMNER la société GROUPAMA MEDITERRANEE, assureur du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13] à le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

CONDAMNER Madame [Y] [R] ou tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13] à payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, Groupama Méditerranée demande de :

« Recevoir la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondée.
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Q] du 18 octobre 2025,
Vu la police d’assurance souscrite par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] auprès de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE,
Vu les dispositions de l’article 1108 alinéa 2 du Code civil,
Vu l’absence d’aléa,

Juger que la garantie de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE est exclue en application de l’article 1.3 Rubrique DEGAT DES EAUX page 18 des conditions générales de la police,

Juger que l’article 1240 du Code civil n’est pas applicable à la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE.

Juger que la garantie responsabilité civile de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE n’est pas mobilisable, ne s’agissant pas d’un sinistre garanti.

Vu l’article 1353 du Code civil,

Juger irrecevables et mal fondés les appels en garantie à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE et les rejeter,

Rejeter toutes demandes de condamnations et d’appels de garantie formulés à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE.

Condamner Madame [Y] [R] ou tous succombants au paiement d’une indemnité de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de référé et de la présente procédure incluant les frais d’expertise, et dont distraction est requise au profit de la SCP BENICHOU OUGOUAG Avocats aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, les consorts [D] demandent de :

« A titre principal :

1) DEBOUTER Madame [R] de ses demandes ;

2) CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et, sous réserve de mobilisation de sa garantie, la société GROUPAMA MEDITERRANNEE à payer une somme de 95.655 euros à Monsieur [G] [Z] [D], Madame [J] [A] [D], Monsieur [C] [D], Monsieur [E] [D] et Madame [W] [A] [D] ;
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A titre subsidiaire :

3) JUGER que la part de responsabilité de l’indivision [D] doit être réduite à de plus justes proportions ;

4) CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et, sous réserve de mobilisation de sa garantie, la société GROUPAMA MEDITERRANNEE à relever et garantir Monsieur [G] [Z] [D], Madame [J] [A] [D], Monsieur [C] [D], Monsieur [E] [D], Madame [W] [A] [D] de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge ;

A titre infiniment subsidiaire, s’il en était besoin :

5) JUGER que la MAIF devra relever et garantir Monsieur [G] [Z] [D], Madame [J] [A] [D], Monsieur [C] [D], Monsieur [E] [D], Madame [W] [A] [D], es-qualités d’ayants droits de feu Monsieur [U] [D], de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre, à concurrence de sa franchise contractuelle ;

En tout état de cause :

6) DEBOUTER toutes les parties de toutes demandes de quelque sorte que ce soit qui seraient formulées à l’encontre de Monsieur [G] [Z] [D], Madame [J] [A] [D], Monsieur [C] [D], Monsieur [E] [D], Madame [W] [A] [D] ;

7) CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [G] [Z] [D], Madame [J] [A] [D], Monsieur [C] [D], Monsieur [E] [D], Madame [W] [A] [D] une indemnité de
5.000 euros en application de l’article 700 CPC ;

8) CONDAMNER tout succombant aux dépens.»

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la MAIF demande de :

« – JUGER que Monsieur [D] était assuré auprès de la MAIF ;

– JUGER que Monsieur [D] est décédé 13 janvier 2020;

– JUGER qu’aux termes de son rapport, Monsieur [Q] a fixé les préjudices de Madame [R], comme suit :
Préjudice Matériel de 31.617,20 € HT, soit 34 778,92 € TTC dont la responsabilité est partagée entre le syndicat des copropriétaires et les consorts [D] à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires et son assureur GROUPAMA et 20 % pour l’indivision [D] et son assureur
la MAIF, soit 21.847.19 € HT et 24.031,91 € TTC pour le syndicat des copropriétaires et 9.770,01 € HT, soit
10.747,01 €TTC pour l’indivision [D]
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Préjudice de Jouissance de 25.522,40 €, selon l’évaluation retenue par l’expert, à savoir :
Du 20/02/2018 au 13/11/2018, 9 mois x 726 € x 10 % : 653.40€
Du 14/11/2018 au 30/09/2020, 22.5 mois x 726 € x 20 % : 3.267 €
Du 30/09/2020 au 31/12/2023 : 27 mois x 723 € : 19.602 €
la MAIF ne s’oppose pas à la demande d’expertise formulée par Madame [R] ;

– JUGER qu’aux termes de son rapport Monsieur [Q] expert, a retenu :
– La responsabilité de feu Monsieur [D] (ayants-droits de feu Monsieur [D]) à hauteur de 20%.
– La responsabilité du SDC à hauteur de 80%.

– JUGER que les garanties MAIF ont cessé au 31 mars 2022 ;

– JUGER que la MAIF ne saurait être tenue d’intervenir au-delà de cette date ;

– JUGER que la MAIF propose de régler :
– au titre de son préjudice matériel : la somme de 10 747.01 €,
– au titre du préjudice de jouissance :
– 1ere phase du 20/02/2018 au 13/11/2018 : 20% de 653.40€ soit 130.69€
– 2e phase du 14/11/2018 au 30/09/2020 : 20% de 3 267€ soit 653.40€
– 3e phase du 01/10/2020 au 31/03/2022 (date de résiliation du contrat) : 18 mois x 723€ soit 20% de 13 014€ = 2 602.8€
Soit la somme de 3.386,89€ pour le préjudice de jouissance.
– 20% des frais d’huissier de 777.55€ soit 155.51 € ;
– 20% des frais d’expertise de 10 200€, soit 2.040,00 € ;
– Les dépens à hauteur de 20% sous réserves de la production des justificatifs.

– DEBOUTER Madame [R] de ses autres demandes ;

– DEBOUTER Madame [R] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

– JUGER que le SDC du [Adresse 1] sera condamné à prendre en charge les autres demandes formulées par Madame [R] ;

– JUGER que la société GROUPAMA MEDITERRANEE, en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 1] sera tenue à garantie ;

– CONDAMNER Madame [R] ou toutes parties succombantes à verser à la MAIF la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

– JUGER que les garanties MAIF ont cessé au 31 mars 2022 ;

– JUGER que La MAIF ne saurait être tenue au-delà de cette date ;
En conséquence,
– DEBOUTER les consorts [D] de toutes demandes de garantie au-delà de la date de cessation des garanties MAIF.
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– DEBOUTER Madame [R], les consorts [D], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13], la société GROUPAMA MEDITERRANEE de toutes demandes à l’encontre de la MAIF;

– CONDAMNER Madame [R] ou toutes parties succombantes aux dépens ;

– ORDONNER l’exécution provisoire »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 16 décembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 13 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire de Mme [R]

A. Sur les désordres

L’expert constate dans son rapport que la structure en bois de l’immeuble est très endommagée dans la cuisine et la salle de bains de l’appartement de Mme [R], qu’il n’y a plus de jambage dans la salle de bains, et note la présence d’attaques d’insectes xylophages. Un étai a été installé dans la cuisine pendant les opérations d’expertise. L’expert note que l’appartement de Mme [R] a été rendu totalement inhabitable à causes des sondages réalisés.

L’expert indique que ces désordres ont pour origine deux dégâts des eaux survenus en 2018 :
– le 29 janvier 2018 : une fuite provenant d’une canalisation commune,
– le 4 avril 2018 : une fuite provenant de l’alimentation d’eau froide de la baignoire de l’appartement de [U] [D].

Plus précisément, en réponse à un dire du conseil des consorts [D], l’expert a indiqué que le dégât des eaux d’avril 2018 en provenance de la salle de bains de l’ancien appartement de [U] [D] avait effectivement contribué à dégrader l’état de la structure située au niveau de l’appartement de Mme [R] et des embellissements, rappelant que la cuisine, la salle de bains et l’entrée de l’appartement de Mme [R] se situent sous la salle de bains de l’ancien appartement de [U] [D].

L’expert relève que Mme [R] a déclaré trois dégâts des eaux avant 2018, en 2003, 2013 et 2015 et indique seulement que si ces dégâts des eaux « avaient affecté les parties communes, notamment la structure et la façade, il appartenait au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de prendre les mesures nécessaires à leur entretien » (page 19 du rapport).

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Concernant les dégâts des eaux de 2018 examinés dans le rapport, l’expert indique qu’ils ont aggravé l’état de la structure en pans de bois de la façade située au niveau de l’appartement de Mme [R] en entraînant notamment les attaques d’insectes xylophages.

L’expert relève également que la façade de la courette est très fissurée, précisant que les fissures sur la façade sont infiltrantes et également à l’origine des désordres.

B. Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Mme [R] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison du manque d’entretien des parties communes, en particulier de la façade dont les fissures étaient constatées depuis 2007.

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir régulièrement entretenu l’immeuble et notamment avoir procédé au ravalement dès que nécessaire, au début des années 2000 puis, après déclaration des sinistres objet du présent litige, en 2021-2022.

Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers, ou d’un cas de force majeure.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la cause principale des désordres constatés dans l’appartement de Mme [R] est l’état dégradé de la structure en pans de bois de la façade de l’immeuble, favorisé par des fissures infiltrantes sur la façade et des dégâts des eaux, dont celui de janvier 2018 ayant pour origine une canalisation commune de l’immeuble.

L’expert relève qu’aucun devis ni facture n’est communiqué quant au ravalement de la façade qui a eu lieu en 2005, seul le carnet d’entretien faisant mention de ces travaux étant produit, ce qui est également le cas dans le cadre de la présente instance, seule l’assemblée générale du 18 mai 2005 ayant voté les travaux et le carnet d’entretien étant communiqués par le syndicat des copropriétaires. En outre, d’après le rapport d’expertise, le procès-verbal d’assemblée générale de 2007 mentionne déjà la présence de fissures sur la façade de la courette du bâtiment B, or le diagnostic réalisé par ABC DOMUS le 14 janvier 2022 à la demande du syndicat des copropriétaires estime que les fissures proviennent d’une mauvaise mise en œuvre du revêtement de finition de la façade.

Le 18 juin 2018, l’assemblée générale a donné mandat au conseil syndical pour choisir une entreprise afin d’effectuer des « travaux de reprise de fissures dans la courette du bâtiment B ». Ensuite, lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 la réalisation d’une étude de ravalement du bâtiment B a été votée puis les travaux de traitement des façades et de reconstitution du plancher haut dégradé du R+3 ont été votés lors de l’assemblée générale spéciale du 20 décembre 2022.

La réception de ces travaux a eu lieu le 26 octobre 2023 pour la reprise partielle du plancher haut et le 21 mars 2024 pour le ravalement.

L’absence d’intervention entre 2007 et 2018 malgré la présence avérée de fissures en façade à la suite du dernier ravalement récent caractérise un défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires.

Sa responsabilité est donc engagée à l’égard de Mme [R].

Sur la responsabilité de [U] [D]

Mme [R] recherche la responsabilité de [U] [D] au motif qu’il est à l’origine du dégât des eaux d’avril 2018 ayant affecté la structure de la façade de l’immeuble au niveau de son appartement et les embellissements de son appartement, comme relevé par l’expert.

Les consorts [D] font valoir que la demanderesse ne démontre pas en quoi [U] [D] ou ses ayants-droits auraient commis une faute en lien avec les désordres.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le rapport d’expertise permet d’imputer une partie des désordres survenus dans l’appartement de Mme [R] au dégât des eaux d’avril 2018 provenant de l’appartement de [U] [D], Mme [R] n’allègue ni ne démontre aucune faute délictuelle de ce dernier alors qu’elle vise l’article 1240 dans le dispositif de ses conclusions.

Sa demande à l’encontre de [U] [D] ne peut donc prospérer et sera rejetée.

Sur la garantie de Groupama Méditerranée

Mme [R] forme une demande à l’encontre de la société Groupama Méditerranée sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances et fait observer que cette société soutient avoir déjà procédé au règlement du sinistre à hauteur de 17 912,40 euros, exécutant ainsi le contrat d’assurance sans dénier alors sa garantie. Mme [R] conteste néanmoins avoir effectivement perçu cette somme. Elle ajoute que l’exclusion de garantie tirée du défaut d’entretien de l’immeuble n’est pas fondée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur et conteste l’exclusion soulevée, faisant valoir qu’il a été diligent dans l’entretien de l’immeuble en faisant réaliser les travaux de ravalement chaque fois qu’ils étaient nécessaires et qu’il ne peut être tenu responsable ni des délais de vote en assemblée générale ni des décisions de cette assemblée. Il ajoute que les dommages objets de la procédure ont des origines et des causes multiples et notamment privatives qui ne relèvent pas de sa responsabilité.
La société Groupama Méditerranée invoque une exclusion de garantie prévue au chapitre II/ DOMMAGES AUX BIENS des conditions générales de la police, à l’article 1.3 Dégâts des eaux page 18, estimant que les désordres résultent d’un défaut d’entretien de l’immeuble puisque les fissures en façade étaient connues depuis 2007 et que les travaux de reprise des parties communes ont été rejetés par l’assemblée générale en 2022.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

S’il incombe à l’assuré, qui réclame à l’assureur l’exécution de son obligation de garantie en raison d’un sinistre, de prouver que celui-ci est survenu dans des circonstances de fait conformes aux prévisions de la police, il appartient en revanche à l’assureur de démontrer l’existence des causes de déchéance dont il se prévaut.

Il incombe à l’assureur invoquant une exclusion de garantie à l’encontre d’un tiers victime du dommage de produire la police souscrite par son assuré.

En l’espèce, la société Groupama Méditerranée ne produit que les conditions particulières du contrat d’assurance et non la clause des conditions générales invoquée. Aucune mention relative à des exclusions de garantie ne figure dans le chapitre 4 des conditions particulières relatif à la garantie dégât des eaux (pages 18 à 20).

La société Groupama Méditerranée n’est donc pas fondée à opposer une exclusion de sa garantie et le contrat d’assurance couvre la responsabilité de la copropriété pour les dommages causés aux tiers par des dégâts des eaux.

La société Groupama Méditerranée doit donc sa garantie à son assurée et l’action directe de Mme [R] à son égard est fondée.

Sur la garantie de la MAIF

A défaut de responsabilité de [U] [D], la demande de Mme [R] à l’égard de la MAIF fondée sur l’article L. 124-3 du code des assurances sera rejetée.

C. Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

Mme [R] estime les travaux de reprise à un montant total de
36 419,71 euros correspondant à la somme de 34 778,92 euros TTC retenue par l’expert, à laquelle elle ajoute le coût de la fenêtre de la cuisine selon devis du 11 janvier 2024 de l’entreprise France BATIMENT, à hauteur de 1 640,79 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demanderesse a déjà perçu la somme de 9 402,80 euros en février 2024 de sa part, correspondant aux sommes allouées par l’assureur de la copropriété, déduction faite des travaux réalisés par le syndicat lui-même. Il ajoute qu’il convient par ailleurs de déduire du montant du préjudice la somme de 8 509,60 euros TTC correspondant aux travaux déjà réalisés et payés par le syndicat des copropriétaires. Il fait observer que le coût de la fenêtre n’a pas été retenu par l’expert.

La société Groupama Méditerranée soutient que Mme [R] a déjà perçu de sa part, par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires,
17 912,40 euros au titre des dommages immobiliers et 1 200 euros en remboursement de la facture du Bureau d’Etude BETC.

En l’espèce, si la société Groupama Méditerranée justifie d’un ordonnancement à hauteur de 17 912,40 euros le 9 juillet 2020 et
1 200 euros TTC le 16 juillet 2020 au titre de la garantie dégâts des eaux de l’immeuble [Adresse 1], le bénéficiaire de ces sommes est le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas du paiement effectif de la somme de 9 402,80 euros en février 2024 à Mme [R]. Seul un courrier du syndic du 31 janvier 2024 adressé à Mme [R] est produit, l’informant de « la mise en traitement d’un virement de 9 402,80 euros » mais aucune preuve de ce virement n’est versée aux débats. Il n’en sera donc pas tenu compte dans l’appréciation du préjudice matériel de Mme [R].

L’expert a estimé à 31 617,20 euros HT soit 34 778,92 euros TTC le montant des travaux de reprise de l’appartement de Mme [R], n’incluant pas la réfection de la fenêtre de sa cuisine.

Mme [R] ne justifie pas de la nécessité de ce poste.

En conséquence, le préjudice matériel de Mme [R] sera évalué à 34 778,92 euros TTC.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [R] décompose comme suit sa demande au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 40 874,40 euros :
– Du 20/02/2018 au 13/11/2018, 9 mois x 726 x 10 % : 653.40 euros
– Du 14/11/2018 au 30/09/2020, 22.5 mois x 726 x 20 % : 3.267 euros
– Du 30/09/2020 au 31/12/2023 : 27 mois x 723 : 19.602 euros
– du 01/01/2024 au 31/12/2025 : 24 mois x 723 : 17 352 euros

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux réalisés en parties communes ont été réceptionnés le 12 décembre 2023 pour la reprise du plancher et le 21 mars 2024 pour la réalisation du ravalement en sorte que, depuis cette date, Mme [R] peut réaliser ses travaux
privatifs, sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse être tenu responsable de sa carence à y procéder.

En premier lieu, il convient de relever que le principe d’un trouble de jouissance n’est pas contesté par les défendeurs même s’il n’est pas précisé si Mme [R] habitait l’appartement ou le louait avant les sinistres objet du présent litige.

L’expert a considéré que l’appartement de Mme [R] a été inhabitable à partir de la réalisation des sondages. Il a estimé qu’aucun élément ne permettait d’établir que l’appartement de Mme [R] était inhabitable dès les dégâts des eaux de janvier et avril 2018 mais que ces sinistres ont néanmoins causé un préjudice de jouissance dès le 20 février 2018, date d’ouverture du plafond de la cuisine, majoré par la pose des étais dans la cuisine à compter du 14 novembre 2018. Il a ainsi proposé de retenir un préjudice de 10% de la valeur locative du bien du 20 février 2018 jusqu’au 13 novembre 2018, de 20% de la valeur locative du bien du 14 novembre 2018 jusqu’à la réalisation des sondages et de 100% de la valeur locative de la réalisation des sondages à la réalisation des travaux.

L’expert s’est fondé sur une valeur locative calculée en fonction d’un loyer de référence de 24,20 euros le mètre carré pour une surface de
30 m², soit 726 euros comme sollicité par la demanderesse.

Il convient de retenir que le préjudice de jouissance a débuté le 20 février 2018 en raison de l’ouverture du plafond de la cuisine à la suite du premier dégât des eaux. La pose d’un étai dans la cuisine a majoré le trouble de jouissance à compter du 14 novembre 2018. La date du 30 septembre 2020 comme début de la réalisation des sondages n’est pas contestée. Enfin, les derniers travaux sur parties communes ont été réceptionnés le 21 mars 2024. Mme [R] n’explique pas en quoi elle aurait été empêchée de réaliser les travaux privatifs dans son appartement depuis cette date. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 octobre 2025 qu’elle verse aux débats démontre uniquement l’état de l’appartement à cette date mais ne prouve pas l’impossibilité de procéder aux travaux. En conséquence, le préjudice de jouissance de Mme [R] n’est pas justifié au-delà du 21 mars 2024.

Le préjudice de jouissance de Mme [R] se calcule donc comme suit :
– du 20 février 2018 au 13 novembre 2018, 9 mois x 726 x 10 % : 653,40 euros
– du 14 novembre 2018 au 30 septembre 2020, 22.5 mois x 726 x 20 %: 3 267 euros
– du 1er octobre 2020 au 21 mars 2024, 41,5 mois x 726 : 30 129 euros
soit un montant total de 34 049,4 euros.

***

Il est constant que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de 1’entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier.

L’expert propose une contribution à la dette de 20% pour les consorts [D] et 80% pour le syndicat des copropriétaires s’agissant du préjudice de jouissance.

L’expert estime à 31 617,20 euros HT le montant des travaux de reprise pour l’appartement de Mme [R] et propose de mettre à la charge 9 770, 01 euros HT des ayant-droits de [U] [D] et
21 847,19 euros à la charge du syndicat des copropriétaires, soit une proportion de l’ordre de 70/30% sans toutefois s’expliquer sur cette répartition.

En tout état de cause, en l’absence d’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’égard des consorts [D], dont la responsabilité n’est pas engagée à l’égard de Mme [R], le syndicat des copropriétaires doit réparer intégralement le préjudice de Mme [R].

Cependant, Mme [R] formule une demande générale à l’égard du syndicat des copropriétaires et de son assureur à hauteur de
61 835,28 euros, tous postes confondus, qui lie le tribunal.

Ainsi, bien que la somme du préjudice matériel (34 778,92 euros) et du préjudice de jouissance (34 049,4 euros) s’élève à 68 828,32 euros, le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée seront condamnés in solidum (en l’absence de solidarité légale ou contractuelle entre eux) à payer à Mme [R] la somme de
61 835,28 euros, conformément à sa demande.

Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/02642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35FY

Sur la demande indemnitaire des consorts [D]

Sur les désordres

L’expert constate que la structure est très endommagée au niveau de la salle de bains de l’ancien appartement de [U] [D], ainsi que dans la chambre. L’expert note que les désordres se produisent depuis longtemps et qu’ils sont impossibles à dater hormis les dégâts des eaux de 2018 à l’origine de l’expertise. Il indique que l’attaque d’insectes n’est pas généralisée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les consorts [D] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison du défaut d’entretien de la copropriété, notamment de la façade, et du retard du syndic à agir alors selon eux que [U] [D] l’avait alerté à plusieurs reprises.

Le syndicat des copropriétaires ne conclue pas sur sa responsabilité mais uniquement sur le préjudice de perte de chance qu’il estime non établi.

Les consorts [D] ne justifient pas de leurs allégations concernant les alertes de [U] [D] au syndic quant à l’état de l’immeuble. Cela étant, si l’expert ne s’est pas prononcé sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires quant aux désordres qu’il a constatés sur la structure de l’immeuble au niveau de la salle de bain et de la chambre de l’ancien appartement de [U] [D], dès lors que l’appartement est situé au-dessus de celui de Mme [R], et au vu de l’ancienneté et de l’étendue des désordres constatés lors de l’expertise, l’appartement des consorts [D] est nécessairement également concerné par le mauvais état de la façade du bâtiment B sur cour.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée à l’égard des ayants-droits de [U] [D] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison du défaut d’entretien de la façade pour les mêmes motifs que les désordres constatés chez Mme [R].

Sur le préjudice

Les consorts [D] sollicitent l’indemnisation d’une perte de chance de 50% de vendre l’appartement au prix de biens similaires vendus à la même période dans l’immeuble (en particulier 389 310 euros pour un appartement de deux pièces de 36 m²) en raison des travaux de reprise à réaliser et de la procédure judiciaire en cours.

L’appartement de 28,57 m² composant le lot n°75, a été vendu au prix de 190 000 euros par acte du 13 juin 2022 et le lot n°76 constitué d’une cave au prix de 8 000 euros.

L’acte de vente mentionne l’existence du sinistre chez Mme [R], la découverte de l’état dégradé de la structure de l’immeuble et les travaux à réaliser sur les parties communes et dans l’appartement objet de la vente. L’acte précise (page 16) : « Dans l’hypothèse d’une indemnisation à percevoir d’une compagnie d’assurance, les parties conviennent que le PROMETTANT en restera seul bénéficiaire, sans subrogation du BENEFICIAIRE.
Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/02642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35FY

Les parties déclarent expressément que le prix des présentes a été fixé en connaissance de cette situation et de l’état du BIEN, le BENEFICIAIRE devant faire son affaire personnelle des frais des travaux qui seront votés en assemblée générale. ». L’acte précise en pages 35 et 36 que les sommes à régler ou percevoir en lien avec la procédure intentée par Mme [R] seront à la perte ou au profit du vendeur, mais que l’acquéreur sera tenu en tant que copropriétaire des sommes qui pourraient être mises à la charge du syndicat des copropriétaires à compter de l’acte de vente.

Les consorts [D] se prévalent de travaux de reprise de
41 026,61 euros. Ce montant correspond au devis France BATIMENT du 23 février 2023 mentionné en page 28 du rapport d’expertise mais qu’aucune des parties ne verse aux débats. L’expert ne détaille en outre aucunement en quoi ces travaux sont rendus nécessaires par les désordres structurels sur la façade, seuls les postes relatifs à la reprise de la salle d’eau étant détaillés et ce dans la seule perspective de traiter l’origine des fuites chez Mme [R].

De plus, ce montant n’est pas mentionné dans l’acte de vente se référant uniquement à l’état du bien.

Par ailleurs, le préjudice de perte de chance allégué se fonde sur la comparaison avec la vente d’un appartement de 8 m² carrés supplémentaires, qui n’est donc pas similaire à l’appartement en cause. En effet, si les consorts [D] évoquent une superficie de 39 m² dans leurs écritures, l’acte de vente mentionne bien uniquement 28,57 m².

Dans ces conditions, le préjudice allégué par les consorts [D] est insuffisamment démontré et leur demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise en application de l’article 695 4° du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée, tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [R] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes réciproques seront rejetées.

Compte tenu des conclusions du rapport d’expertise quant au rôle causal du dégât des eaux provenant de l’appartement de [U] [D], l’équité commande de rejeter les demandes des consorts [D] et de la MAIF de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, et la société d’assurance mutuelle agricole Groupama Méditerranée, à payer à Mme [Y] [R] la somme de
61 835,28 euros en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice de jouissance du 20 février 2018 au 21 mars 2024 ;

CONDAMNE la société d’assurance mutuelle agricole Groupama Méditerranée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en ce compris celles concernant les dépens et les frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes de Mme [Y] [R] à l’égard de Mme [J] [A] [D] veuve [H], M. [C] [D],
M. [E] [D], Mme [W] [A] [D], M. [G] [Z] [D] et la SA MAIF ;

REJETTE la demande indemnitaire de Mme [J] [A] [D] veuve [H], M. [C] [D], M. [E] [D], Mme [W] [A] [D], M. [G] [Z] [D] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, et la société d’assurance mutuelle agricole Groupama Mediterranée aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, et la société d’assurance mutuelle agricole Groupama Mediterranée à payer à Mme [Y] [R] la somme de
4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente