Responsabilité notariale : défaut de diagnostic amiante lors de la vente d’une ancienne grange aménagée

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la responsabilité contractuelle du notaire suppose une inexécution fautive, un préjudice certain et un lien de causalité. Le notaire est tenu, avant l’établissement des actes, de procéder aux investigations utiles à leur efficacité et d’assurer son devoir de conseil.

La réglementation imposait un diagnostic amiante pour la vente, sauf bâtiment dont le permis de construire avait été déposé après le 1er juillet 1997. L’acte authentique indiquait à tort que l’immeuble, présenté comme construit en 2009, était hors champ. Les actes antérieurs mentionnaient pourtant l’aménagement d’une ancienne grange, et l’expertise confirmait l’ancienneté du bâtiment.

La juridiction retient que le notaire ne pouvait se limiter aux déclarations du vendeur, non professionnel du bâtiment. Il devait vérifier la nécessité du diagnostic et ne justifie pas avoir informé le vendeur de cette obligation. La faute est directement à l’origine du préjudice correspondant aux condamnations supportées par le vendeur après la découverte de l’amiante. L’allégation de dol du vendeur n’est pas établie, le devis de couverture ne prouvant pas sa connaissance de la présence d’amiante.

Le notaire est donc condamné à garantir le vendeur à hauteur de 13 200 euros, ainsi qu’aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

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Après la découverte d’amiante dans une maison vendue en 2018, le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs. Il a appelé le notaire en garantie, lui reprochant l’absence de diagnostic. La cour retient que le notaire devait vérifier l’obligation de diagnostic et conseiller le vendeur, malgré les mentions de l’acte. Elle le condamne à garantir les sommes mises à la charge du vendeur.

Des acquéreurs ont acheté une maison d’habitation suivant acte authentique du 9 juillet 2018. Après la découverte d’amiante, une expertise judiciaire a été ordonnée. Les acquéreurs ont obtenu la condamnation du vendeur à leur restituer 11 200 euros au titre de la garantie des vices cachés, ainsi qu’une prise en charge de frais et d’indemnités portant le total à 13 200 euros.

Le vendeur a appelé le notaire en garantie, lui reprochant de ne pas avoir fait établir le diagnostic amiante obligatoire. L’acte authentique indiquait que l’immeuble était soumis à un permis de construire de 2009 et échappait donc à cette obligation. Des actes antérieurs mentionnaient toutefois l’aménagement d’une ancienne grange, tandis que l’expertise établissait l’ancienneté du bâtiment.

La juridiction retient la faute du notaire, qui devait vérifier la nécessité du diagnostic et conseiller le vendeur. Elle écarte le dol allégué contre ce dernier et condamne le notaire à garantir les sommes mises à sa charge.

• Vente d’un immeuble entrant dans le champ du diagnostic amiante
• Absence de diagnostic avant l’établissement de l’acte authentique
• Indices antérieurs révélant l’aménagement d’un bâtiment ancien
• Défaut du notaire de procéder aux investigations utiles
• Préjudice correspondant aux condamnations supportées par le vendeur
• Lien direct entre l’absence de diagnostic et l’action des acquéreurs

• Acte authentique de vente mentionnant à tort un permis de construire de 2009
• Acte antérieur relatant la rénovation d’une grange en maison d’habitation
• Acte antérieur reproduisant les modifications du permis de construire
• Rapport d’expertise judiciaire sur l’ancienneté du bâtiment
• Photographies aériennes Geoportail datées de 1950 à 1965
• Devis de couverture ne mentionnant pas la présence d’amiante

Le vendeur obtient la garantie des condamnations résultant de l’absence de diagnostic amiante, tandis que le notaire supporte la charge financière retenue contre lui. Le vendeur est également dégagé des dépens de première instance et le notaire ne peut obtenir d’indemnité de procédure.

• Remboursement de 13 200 euros au vendeur
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Prise en charge des frais d’expertise judiciaire
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet de la demande d’indemnité du notaire

À faire

• Vérifier l’année et la nature réelle de la construction
• Consulter les actes antérieurs à la vente
• Identifier les travaux d’aménagement ou de rénovation
• Faire établir le diagnostic amiante requis
• Conserver les rapports, photographies et pièces d’urbanisme

À éviter

• Se fier uniquement aux déclarations du vendeur
• Assimiler une rénovation à une construction neuve
• Affirmer l’absence d’obligation sans vérification documentaire
• Rédiger l’acte sans diagnostic requis
• Invoquer un dol sans preuve de connaissance du risque

La responsabilité professionnelle du notaire

Le notaire doit procéder aux investigations utiles pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes et respecter son devoir de conseil. En application de l’article 1231-1 du code civil, la faute, le préjudice et le lien causal sont réunis lorsque l’acte affirme à tort l’absence d’obligation de diagnostic malgré les informations antérieures sur l’ancienneté du bâtiment.

Le diagnostic amiante applicable aux ventes immobilières

Les articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique imposaient le diagnostic amiante, sauf bâtiment dont le permis de construire avait été déposé après le 1er juillet 1997. La juridiction retient que les actes antérieurs et l’expertise révélaient une ancienne grange aménagée, de sorte que le notaire devait vérifier l’application de cette réglementation.

Le lien de causalité entre la faute et la garantie due

L’absence de diagnostic a permis la découverte ultérieure de l’amiante et fondé l’action des acquéreurs contre le vendeur. Le préjudice du vendeur correspond aux condamnations supportées, soit 13 200 euros et les dépens. Le dol du vendeur n’est pas démontré : un devis de toiture ne prouve pas sa connaissance de l’amiante.

Article 914-5 du code de procédure civile, article 450 du code de procédure civile, Article 1231-1 du code civil, articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique, article 699 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile